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Le financement
Le financement du neuf
1 - Prêts constitutifs d'apport personnel
Le prêt aux fonctionnaires
L'emprunteur
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Qui peut bénéficier du prêt aux fonctionnaires ?
Les fonctionnaires en activité : fonctionnaires de l'Etat ou assimilés.
En sont exclus :
les agents des services publics non rémunérés sur le budget de l'Etat ou sur celui des collectivités décentralisées, sur le budget d'un établissement public dépendant de l'Etat ou d'une de ces collectivités, ainsi que le personnel des collectivités dont le salaire est défini par une convention collective du travail.
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Le logement
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Le logement doit-il constituer la résidence principale de l'emprunteur ?
Oui, le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur et de sa famille dans un délai d'un an à compter de la date d'acquisition ou de celle d'achèvement des travaux. L'occupation peut être différée pendant un délai de 6 ans si l'opération est réalisée afin d'occuper le logement à titre de résidence principale, au moment de la retraite, retour des Dom Tom ou de l'étranger. L'emprunteur pourra interrompre l'occupation en cas de mutation ou pour des raisons familiales.
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Le prêt
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Comment est calculé le montant du prêt aux fonctionnaires ?
Le montant du prêt est calculé en fonction du type de logement et de la zone géographique où se situe l'opération.
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Quel est son taux et sa durée de remboursement ?
Le prêt fonctionnaire est assorti d'un différé d'amortissement de 3 ans. Pendant cette période, le taux est de 4 % pour les fonctionnaires de l'Etat et de ses établissements publics. Il est de 7 % pour les autres catégories de fonctionnaires. Après cette période et pendant toute la durée du prêt, le taux est de 7 % pour tous les emprunteurs. La durée du prêt peut varier de 10 à 15 ans au choix de l'emprunteur. En cas de location du logement, le taux est porté à 9,75 %.
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La souscription d'une assurance décès invalidité auprès du CFF est- elle obligatoire ?
Oui, cette souscription est obligatoire auprès du Crédit Foncier de France jusqu'à 60 ans.
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Puis-je associer le prêt aux fonctionnaires à tout type de prêt principal ?
Non, ce prêt ne peut être octroyé qu'en complément d'un PAS ou PC. Il faut remplir les conditions de ces prêts pour pouvoir bénéficier du prêt fonctionnaire.
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Mon mari et moi sommes mariés depuis 3 ans. Pouvons nous de ce fait, bénéficier d'une majoration de prêt ?
Si vos deux âges cumulés ne dépassent pas 55 ans et puisque vous êtes mariés depuis moins de 5 ans, vous pouvez bénéficier d'une majoration de 1,42 % du montant du prêt.
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J'envisage de démissionner de mon poste : serais-je obligé de rembourser par anticipation le prêt qui m'a été accordé il y a deux ans ?
Oui car, l'un des critères de l'octroi du prêt est le fait d'être en activité. Le seul cas où ce remboursement ne peut être exigé est le départ à la retraite.
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Les démarches
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Ou dois-je déposer ma demande de prêt ?
La demande doit être faite auprès du Crédit Foncier de France :
Lorsque le prêt vient en complément d'un PAP ou d'un PC, cette demande doit être visée par le fonctionnaire dont relève le paiement du traitement de l'emprunteur.
Lorsque le prêt principal est accordé par un autre établissement que le Crédit Foncier de France, l'emprunteur doit joindre une attestation de cet établissement à sa demande de prêt fonctionnaire.
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A quel moment dois-je faire ma demande de prêt ?
Cette demande doit être faite en même temps que celle du prêt principal ou au plus tard, dans un délai de 8 mois, soit à compter de la date d'achèvement des travaux, soit de celle de l'acquisition.
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Le prêt à taux 0%
L'emprunteur
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Qui peut bénéficier du prêt à taux "0 %" ?
Toute personne qui achète pour la première fois un logement neuf pour en faire sa résidence principale et dont les ressources ne dépassent pas un plafond réglementaire peut bénéficier d'un prêt à taux "0 %".
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Qu'entend-on par achat pour la première fois ?
L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, à aucun moment, au cours des deux dernières années précédent l'offre de prêt. La notion de non-propriété pendant les deux dernières années concerne uniquement la résidence principale : le demandeur peut par exemple être propriétaire d'un logement mis en location .
Sont considérés comme propriétaires : les indivisaires ; en revanche ne sont pas considérés comme propriétaires notamment, les usufruitiers, les nus-propriétaires, les détenteurs de SCI.
Les pièces justificatives concernant la non propriété de la résidence principale:
Chacun des emprunteurs et co-emprunteurs doit fournir les pièces justificatives attestant de son lieu de résidence principale et apporter la preuve qu'aucun des emprunteurs et co-emprunteurs n'était propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.
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Existe t-il des dérogations à cette condition ?
Oui.
-si la personne démenage pour mobilité professionnelle et vend le logement précédemment acquis avec un prêt à O%,elle peut demander soit un nouveau prêt à 0 %, soit le transfert de son prêt initial
-s'il s'agit d'un logement adapté en vue de son occupation à titre de résidence principale pour une personne handicapée.-si la personne est contrainte de se reloger à la suite de dommages causés par une catastrophe naturelle ou une tempête.
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Comment sont déterminés les plafonds de ressources permettant de bénéficier du prêt à taux "0 %" ?
Entre le 1er janvier et le dernier jour de février
Pour la période allant du 1er janvier au dernier jour du mois de février (période antérieure à la déclaration des revenus à l'administration fiscale) de l'année de l'émission de l'offre de prêt (année n), les ressources à prendre en compte sont les revenus fiscaux de référence de l'année n-2. Le ménage fournit l'avis d'imposition relatif aux revenus n-2 de chaque personne composant le ménage.
Ces avis sont conservés au dossier.
A défaut de fourniture de ces avis d'imposition pour l'ensemble des personnes constituant le ménage, les emprunteurs ne peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.
Entre le 1er mars et la date de réception de l'avis d'imposition
Obligations des emprunteurs
Pendant cette période, le ménage fournit l'avis d'imposition sur les revenus de l'année n-2 de chaque personne composant le ménage et indique les revenus fiscaux de référence au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) de chacun des membres du ménage.
Les emprunteurs pourront utiliser l'outil informatique qui sera mis à disposition sur le site Internet du ministère des finances (http//www.ir.dgi.minefi.gouv.fr) à compter du 10.2.04.
L'emprunteur fournit au prêteur une déclaration sur l'honneur conforme à un modèle type certifiant que les ressources déclarées à l'établissement prêteur sont identiques à celles qu'il déclare ou a déclaré aux impôts.
A défaut de fourniture des avis d'imposition sur le revenu de l'année n-2 pour l'ensemble des personnes constituant le ménage et des déclarations sur l'honneur indiquant le revenu fiscal de référence de l'année n-1, les emprunteurs ne peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.
Contrôle
L'emprunteur a l'obligation de communiquer à l'établissement de crédit le ou les avis d'imposition sur le revenu de l'année n-1 dès leur réception et au plus tard le 31 décembre de l'année de l'émission de l'offre.
- Si les avis font apparaître des discordances par rapport aux revenus fiscaux de référence déclarés à l'établissement prêteur justifiant une diminution de la subvention, l'emprunteur peut régulariser sa situation auprès de l'établissement prêteur jusqu'au 31 mars de l'année n+1.
- Au 31 mars de l'année n+1 au plus tard, l'établissement prêteur transmet à la SGFGAS les coordonnées des emprunteurs qui n'ont pas communiqué leur avis d'imposition et de ceux dont la situation n'a pas été régularisée alors qu'une discordance apparaissait dans leurs revenus ; ceci afin de permettre à la SGFGAS d'engager la procédure de remboursement de l'avantage indu.
La SGFGAS adresse alors une mise en demeure de régularisation aux emprunteurs. A défaut de régularisation à l'expiration d'un délai de deux mois, elle saisit le ministère du logement pour que ce dernier exige le remboursement de l'avantage indu.
- En cas de non transmission des avis d'imposition, l'emprunteur doit reverser la totalité de la subvention majorée de 25%.
- En cas de discordance entre les revenus fiscaux de référence figurant sur l' avis d'imposition et ceux pris en compte pour l'attribution du prêt à taux zéro, l'emprunteur doit reverser la part indue de la subvention versée, majorée de 25% (la part indue de la subvention est égale à la différence entre la subvention afférente à l'avance effectivement accordée et la subvention qui aurait du être versée).
NB : si le ménage bénéficie d'une avance dont la durée de la période 1 est réduite, la subvention qui aurait été versée en tenant compte du revenu fiscal de référence réel est calculée sur la base de la durée de période 1 la plus proche de celle retenue par le ménage.
L'emprunteur est informé de ces dispositions dès l'émission de l'offre de prêt.
Entre la date de réception de l'avis d'imposition et le 31 décembre de l'année de l'offre de prêt (année n)
Le revenu à prendre en compte pour l'octroi d'un prêt à taux zéro, et pour définir les conditions de remboursement de l'avance, est le revenu fiscal de référence de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1).
Lors de la demande de prêt, doivent être fournis :
- les avis d'imposition sur le revenu de l'année n-2 des personnes composant le ménage ;
- les avis d'imposition précisant leur situation au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (n-1).
A défaut de fourniture de ces avis d'imposition pour l'ensemble des personnes constituant le ménage, les emprunteurs ne peuvent bénéficier du prêt à taux zéro.
Ces avis sont conservés au dossier.
Personnes soumises au régime du forfait agricole
Les ressources à prendre en considération sont celles figurant sur l'avis d'imposition complémentaire reçu au cours de l'année de l'émission de l'offre de prêt, ou s'il n'est pas disponible, celui reçu au cours de l'année précédant celle de l'émission de l'offre.
Cet avis est conservé au dossier.
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Quelle est l'année de référence des ressources de l'emprunteur prise en compte pour déterminer le droit au prêt à taux "0 %" ?
L'année de référence est l'avant dernière année précédant celle de l'octroi du prêt à taux "0 %". Exemple : pour un prêt demandé en 2002, ce sont les ressources perçues en 2000 qui seront prises en compte.
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Le prêt peut-il être accordé lors d'une acquisition par l'intermédiaire d'une société civile immobilière ?
Non, seules des personnes physiques peuvent bénéficier du prêt à 0%.
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Le logement
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Le prêt à taux "0 %" peut-il financer en partie ma résidence secondaire ?
Non, le logement doit constituer la résidence principale de l'emprunteur.
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Existe t-il des dérogations à l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale?
Non, l'occupation doit-être effective dans le délai maximum d'un an suivant, soit la déclaration d'achèvement des travaux, soit l'acquisition du logement si celle-ci est postérieure à ladite déclaration. Ce délai peut-être porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé par le bénéficiaire dès sa mise à la retraite et à condition d'être loué.
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Combien de mois par an le logement doit-il être occupé pour être défini comme "résidence principale" ?
Le logement financé avec un prêt à taux "0 %" doit-être occupé de manière effective et permanente au minimum huit mois par an par l'emprunteur.
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Le logement financé à l'aide d'un prêt à taux "0 %" peut-il être loué ?
Oui, dans le cas d'une acquisition en prévision d'un départ à la retraite ou lorsque les bénéficiaires ne peuvent plus, pour des raisons professionnelles ou familiales, destiner leur logement à leur résidence principale.
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Existe-t-il des normes minimales de surface à respecter selon le nombre d'occupants du logement ?
Les normes minimales de surface sont celles des conditions d'obtention du prêt principal.
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Le prêt
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Comment est déterminé le montant du prêt ?
Le montant maximum du prêt varie en fonction du nombre de personnes composant le ménage :
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Nombre de personnes composant le ménage
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Ile de France
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Province
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| en franc |
en euro |
en franc |
en euro |
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1
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100.000 F
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15.244,90 E |
70.000 F
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10.671,43 E
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2
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140.000 F
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21.342,86 E |
100.000 F
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15.244,90 E
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3
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150.000 F
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22.867,35 E |
110.000 F
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16.769,39 E
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4
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160.000 F
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24.391,84 E |
120.000 F
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18.293,88 E
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5
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170.000 F |
25.916,33 E |
130.000 F |
19.818,37 E |
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6 et plus
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180.000 F
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27.440,82 E |
140.000 F
|
21.342,86 E
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Toutefois, il s'agit là d'un maximum, puisque la réglementation impose un double plafond. Le montant du prêt à taux 0 % ne doit par ailleurs pas excéder :
- 50 % des autres prêts immobiliers d'une durée supérieure à 2 ans
- 20 % du coût de l'opération dans la limite d'un prix maximal déterminé en fonction de la composition familiale du bénéficiaire et de la localisation géographique du logement. (Le montant du prêt 0 % est fixé à 25 % du coût de l'opération dans les zones franches urbaines).
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Quelles sont les conditions de remboursement du prêt à taux "0 %" ?
Le remboursement du prêt à taux "0 %" dépend des revenus de l'emprunteur : plus ceux-ci sont faibles, plus le remboursement est étalé dans le temps, voire reporter après le remboursement du prêt principal. Dans le cas contraire, le remboursement se fait sur une durée plus courte.
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Revenu imposable du ménage
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Durée totale
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Période de différé
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Période de remboursement des sommes restant dues à l'issue du différé
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<12.638,18 E / 82.901 F
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22 ans
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18 ans 100% duprêt
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4 ans
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de 82.901 F à 103.600 F
de 12.638,18 E à 15.793,86 E
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20 ans
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17 ans 75% du prêt
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3 ans
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de 103.601 F à 124.300 F
de 15.793,87 E à 18.949,56 E
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16 ans et 6 mois
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14 ans 6 mois 50% du prêt
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2 ans
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de 124.301 F à 145.000 F
de 18.949,57 E à 22.105,25 E
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8 ans
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pas de différé
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de 145.001 F à 165.700 F
de 22.105,26 E à 25.260,95 E
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8 ans
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pas de différé
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de 165.701 F à 186.400 F
de 25.260,96 E à 28.416,64 E
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6 ans
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pas de différé
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de 186.401 F à 248.500 F
de 28.416,65 E à 37.883,73 E
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6 ans
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pas de différé
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ans tous les cas et pour toutes les tranches de revenus, la durée de la période 1 ne peut être supérieure aux plafonds suivants :
Moins de 12.638,18 € de revenu fiscal de référence du ménage = 18 ans
de 12.638,18 € à 15.793,86 € = 17 ans
de 15.793,87 € à 18.949,56 € =14 ans et 6 mois
de 18.949,57 € à 22.105,25 € =8 ans
de 22.105,26 € à 25.260,95 € = 8 ans
de 25.260,96 € à 28.416,64 € = 6 ans
28.416,65 € et plus= 6 ans
Ce barème s'applique à la métropole.
Un barème spécifique est applicable aux DOM.
Ce barème s'applique à la métropole.
Un barème spécifique est applicable aux DOM.
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Je vends mon logement financé avec un prêt à taux "0 %". L'acquéreur peut-il bénéficier du transfert de prêt .
Non, le prêt à taux "0 %" ne peut-être transmis à un tiers. toute mutation du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière.
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Quels sont les financements complémentaires qui peuvent être associés au prêt à taux "0 %" ?
Le prêt à taux "0 %" est cumulable avec tout autre prêt. PAS, prêt conventionné, prêt bancaire, prêt d'épargne logement, prêt 1 %..
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Le prêt à taux "0 %" peut-il constituer le financement principal d'une opération ?
Non, en aucun cas, puisqu'il est limité à 50 % de l'endettement total.
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Le prêt à taux "0 %" est-il constitutif d'apport personnel ?
Oui, au même titre que le prêt épargne logement ou le prêt 1 %. Cependant, le niveau d'apport personnel réel exigé, non constitué par des emprunts, relève de l'appréciation de l'établissement prêteur.
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Les démarches
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Qui accorde le prêt à taux "0 %" ?
Tous les établissements de crédit qui ont passé à cet effet une convention avec l'Etat via le FGAS sont habilités à accorder le prêt à taux "0 %". L'emprunteur fait directement sa demande auprès de l'établissement de son choix (généralement celui qui lui accorde le prêt principal).
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L'établissement prêteur peut-il me refuser l'octroi de ce prêt, alors même qu'il s'agit d'un prêt sans intérêt ?
Oui. Chaque établissement est responsable du remboursement de ce prêt et il apprécie, sous sa propre responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par le demandeur.
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Quels frais peuvent m'être demandés à la conclusion du prêt?
L'établissement prêteur ne peut pas vous demander de frais de dossier, ni d'ailleurs de frais d'état des lieux. En revanche, peuvent être perçues des primes d'assurances décès invalidité, perte d'emploi et incapacité. De même, il apprécie sous sa responsabilité la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par la personne demandant le prêt 0%.
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