Les Infos-Logement de l'ADIL

LE DOSSIER INONDATION DE L'ADIL

LES CONSEQUENCES JURIDIQUES SUR LES RELATIONS PROPRIETAIRES - LOCATAIRES

Les inondations dues à une catastrophe naturelle relèvent, dans la plupart des cas, des dispositions du Code Civil relatives à la destruction totale ou partielle du logement loué. « Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement » (art. 1722 du Code Civil).
La distinction entre « perte totale » ou « perte partielle » reste une question de fait laissée à l'appréciation souveraine des tribunaux. Il convient donc de se montrer prudent dans l'application de ces principes, car la jurisprudence est elle-même très nuancée.

Dans ces cas, le contrat de location est résilié de plein droit. Le propriétaire n'est en aucun cas obligé de reconstruire. La perte totale de la chose louée équivaut à une destruction complète de l'immeuble. Une destruction partielle peut être assimilée à une perte totale, lorsque l'usage même de l'immeuble se trouve irrémédiablement compromis, ou n'est plus conforme à sa destination. Pour l'application de ce principe, la jurisprudence se réfère au coût des travaux nécessaires par rapport à la valeur de l'immeuble.
La résiliation entraîne les effets suivants : il n'est pas nécessaire pour le locataire de respecter un préavis. Il n'est redevable des loyers que proportionnellement au temps de sa jouissance et est fondé à se faire rembourser les loyers éventuellement payés d'avance, ainsi que le dépôt de garantie. Il ne peut réclamer aucune indemnité au bailleur.

Il convient alors d'être prudent : en effet, si la notion de perte totale s'étend au cas où, par suite des circonstances, le locataire se trouve dans l'impossibilité de jouir du logement conformément à sa destination (Cass. Civ. 22.11.22 et 17.10.68), il n'en demeure pas moins que des jurisprudences anciennes considèrent qu'en cas de privation de jouissance temporaire et « équitable », il ne peut être question de résiliation de bail, mais seulement de diminution du prix. Pendant la période d'inondation, si l'on considère que le bail n'est pas résilié de plein droit compte tenu du caractère temporaire de l'inoccupation, le loyer n'est pas dû puisqu'il n'y a plus de contrepartie. Si l'on considère que, compte tenu de la durée importante d'impossibilité d'occupation, il y a perte totale de la chose louée, le bail est résilié de plein droit (cf. cas de la maison totalement détruite).

La perte est partielle, lorsque l'état de l'immeuble entraîne une diminution de l'usage des lieux sans en empêcher la jouissance. Le locataire dispose, dans ce cas, d'une option ; il peut demander :
- soit une diminution du prix amiable ou, à défaut, judiciaire
- soit une résiliation amiable ou, à défaut, judiciaire du bail.
La perte partielle n'entraîne la résiliation du bail que si le juge l'estime assez considérable pour rendre impossible la jouissance des lieux loués. Pendant la période d'inondation, si une partie de la maison est inhabitable, le locataire a droit à une diminution du prix. En aucun cas, le locataire ne peut obliger le bailleur à reconstruire ce qui a été détruit, tout au plus peut-il demander une diminution du loyer.

Cette situation ne justifie pas la résiliation du bail et ne relève plus de l'art. 1722 du Code Civil, mais de l'art. 6 c de la loi du 6.7.89 relatif aux obligations du bailleur.

Si la maison a été construite sur un terrain inondable, on ne peut pas dire que l'inondation est un cas fortuit, dans la mesure où l'événement était prévisible. Le bailleur est tenu pour responsable des dommages subis par le locataire du fait de la garantie de jouissance paisible qu'il doit à son locataire. Pendant la période des travaux de réparation, le loyer devra être payé intégralement, sauf si les travaux durent plus de 40 jours ; le loyer sera alors diminué à proportion du temps et de la partie du logement inutilisable. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent le logement inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail (art. 1724 du Code Civil).