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ADIL - INFO N° 2001/52

Urbanisme / Servitudes

En matière d'urbanisme, quelle est la définition du terme " servitude de cour commune " ?

Le régime juridique de la servitude de cour commune est fixé par les articles L.451-1 à L.451-3 et R.451-1 à R.451-4 du Code de l’Urbanisme et non pas par le Code Civil.

Cette charge ne constitue pas à proprement parler une servitude puisqu’elle est imposée par des dispositions d’urbanisme pour servir un intérêt collectif et non pour l’utilité d’un fonds dominant.

Ces cours, généralement non couvertes, ont pour but d’aérer et d’éclairer les bâtiments qui les entourent. Elles présentent une utilité pour tous les habitants de ces différents bâtiments, d’où l’intervention de l’administration, chargée d’appliquer les règlements d’urbanisme.

L’administration peut imposer une servitude de " cour commune " afin d’assurer des conditions d’hygiène et de salubrité aux constructions édifiées sur des surfaces souvent restreintes.

La servitude ainsi imposée consiste dans l’interdiction formelle et perpétuelle de bâtir sur tout ou partie de l’espace du sol joignant un ou plusieurs bâtiments (servitude de non aedificandi) ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant (servitude de non altius tollendi). Elle doit avoir pour effet de maintenir à perpétuité le " prospect " imposé par les règles d’urbanisme ou institué conventionnellement.

Le terme de " cour commune " a été critiqué car le terrain frappé par cette servitude ne devient pas commun aux propriétaires. Il reste composé de deux ou plusieurs parcelles privatives. Il serait donc plus juste de parler de " servitude forcée de prospect ".

Cette notion de " servitude de cour commune " ne doit pas être confondue avec la notion de " cour à usage commun ". Certaines anciennes propriétés et immeubles édifiés sous le régime de la copropriété comportent fréquemment des cours dont l’usage est commun aux différents propriétaires riverains ou copropriétaires.