Je souhaite louer un logement en vide. Mon futur bailleur ne souhaite pas établir d'état des lieux. Quelles sont les conséquences de l'absence de ce document ?

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux doit être rédigé contradictoirement par les parties, lors de la remise et de la restitution des clés et joint au contrat. Cet article précise également qu'à défaut d'accord entre les parties l'état des lieux peut être établi par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre les deux parties.

La loi ne rend cependant pas l'état des lieux obligatoire. Son absence ne permet pas non plus d'invalider le contrat de location. Bien au contraire, la loi du 6 juillet 1989 précise qu'en absence d'état des lieux, " la présomption établie par l'article 1731 du Code Civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux ".

Ainsi, en l'absence d'état des lieux, certaines règles s'imposent et sont différentes selon qu'il s'agit de l'état des lieux d'entrée ou de sortie.

Dans le cas de l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Il s'agit d'une présomption défavorable au locataire car il aura alors pour obligation de restituer le logement en bon état.

Il existe deux possibilités d'écarter cette présomption de bon état :

• le propriétaire a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. Dans cette hypothèse, il faut que le locataire puisse apporter la preuve de cette renonciation du bailleur, en le mettant en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, lors de l'entrée dans le logement, de procéder à l'établissement de l'état des lieux (il est important alors de garder un double du courrier). Dans ce cas, la charge de la preuve est inversée et c'est au propriétaire de démontrer qu'il avait délivré un logement en bon état d'usage et de réparation ;
• le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, par la production de photographies ou témoignages. La prise en compte de ces preuves est soumise à l'appréciation du juge.

A la sortie du locataire, si aucun état des lieux n'a été établi au moment de la restitution des clés, la situation est préjudiciable au bailleur qui ne pourra prouver l'état du logement et ne pourra, par conséquent, imputer d'éventuelles dégradations à son ancien locataire.