Je viens de recevoir un congé pour vente en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pour le terme de mon bail. Le mandataire de mon propriétaire (l'agent immobilier) me propose l'achat du logement. Dois-je acquitter une commission à ce professionnel si j'achète ?

Pour prétendre au paiement d'une commission, c'est-à-dire à la rémunération de ses diligences, l'agent immobilier doit détenir un mandat écrit, réaliser effectivement l'affaire et la faire constater dans un acte unique. Ces conditions doivent être remplies de manière cumulative par l'agent immobilier.
La condition essentielle du droit à commission réside dans la réalité de son intervention dans la conclusion de l'opération. Il faut que ce soit par son entremise que l'opération soit conclue définitivement. Le rôle de l'agent immobilier dans une vente d'immeuble est de rechercher un acquéreur et de concrétiser leur accord sur la chose et le prix.

Dans votre situation, la question essentielle réside dans le caractère déterminant de l'intervention de l'agent immobilier lorsqu'il propose l'achat au locataire, titulaire d'un droit de préemption légal. La Cour de Cassation a eu l'occasion de se prononcer sur un cas similaire à votre situation. Elle a considéré que l'offre faite à un locataire, titulaire d'un droit de préemption légal, ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule ouvre droit au paiement d'une commission (Cass. Civ. 1ère du 14.06.1988). Il est normal qu'aucune commission ne soit due à un professionnel qui n'a, en aucune manière, rapproché les parties, ni été à l'origine de la négociation puisque la loi l'oblige à proposer l'acquisition du logement au locataire, au terme du bail.

Vous pouvez vous fonder sur cette décision de la Cour de Cassation pour ne pas acquitter une éventuelle commission que l'agent immobilier pourrait exiger de vous.

Il faut noter cependant que si le locataire, titulaire du droit de préemption, se substitue à un acquéreur trouvé par l'agent immobilier, la situation au regard du versement de la commission due à l'agent immobilier serait différente, dans la mesure où son paiement incomberait alors au locataire.
En effet, en vertu de l'article 15-I et II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, souhaitant donner congé à son locataire, doit attendre la fin du bail et respecter un délai de préavis de six mois. Le congé est donné par lettre recommandé avec accusé de réception ou signifié par huissier de justice. Il doit également être motivé.
Au titre des motifs justifiant un congé, le bailleur peut invoquer la vente du logement. Dans ce cadre, le locataire bénéficie d'un droit de préemption et le bailleur doit lui faire part des conditions de la vente du bien loué. L'offre de vente faite au locataire est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
Dans l'hypothèse où l'agent immobilier, mandataire du propriétaire, établit un compromis de vente avec une tierce personne au cours de ce délai de deux mois et avant que le locataire n'ait donné réponse, le locataire peut invoquer son droit de préemption et se substituer à l'acquéreur trouvé par l'agent immobilier. Le locataire devra alors verser à l'agent immobilier la commission due à ce professionnel.