Je suis propriétaire d'un appartement que je loue vide. Depuis la loi SRU, le syndic nous demande de payer nos charges par provision au début de chaque trimestre. Fiscalement, nous ne pouvons déduire de notre revenu brut foncier que des charges réellement payées. Or, le syndic ne nous communiquera la ventilation définitive de ces charges que l'année suivante. Pouvons-nous quand même déduire le montant des provisions de notre revenu brut foncier ?

La loi SRU a en effet imposé aux syndicats de copropriétaires d'établir chaque année un budget prévisionnel pour couvrir les charges courantes de fonctionnement. Sur la base de ce budget, les copropriétaires sont tenus de verser une provision au début de chaque trimestre, en principe.
Ces nouvelles modalités sont pénalisantes lorsque le copropriétaire loue son appartement. En effet, fiscalement, une charge n'est déductible que lorsqu'elle a été effectivement payée par le syndicat des copropriétaires et affectée à une dépense déductible au regard des règles relatives aux revenus fonciers. Or, la ventilation définitive des charges est généralement effectuée l'année suivante.

La loi de finances rectificatives pour 2004 (article 49) autorise désormais le copropriétaire bailleur à déduire intégralement les provisions destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel ainsi que celles prévues pour financer les travaux hors budget prévisionnel au titre de l'année d'imposition en cours. En contrepartie, le bailleur doit procéder à la régularisation des charges légalement déductibles l'année suivante.

Le mécanisme se décompose donc en deux temps :

• l'ensemble des provisions payées par le copropriétaire est déduit des revenus de l'année en cours ;
• ce montant est diminué des provisions déduites l'année précédente qui n'auraient pas dû l'être, c'est-à-dire celles correspondant à des charges déjà couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas déductibles du revenu foncier (exemple : les sommes dont le syndic n'a pas engagé les dépenses)