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Je
suis propriétaire d'une maison depuis le 1er mars 2005.
Je viens de découvrir un vice affectant mon système
d'assainissement. Mon acte de vente ne contient pas de clause
exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés.
Pendant combien de temps puis-je intenter une action contre
le vendeur ?
Par
application des articles 1625 et 1641 et suivants du Code
Civil, le vendeur est tenu envers l'acquéreur d'une
garantie des vices cachés. Cette garantie est due lorsque
les défauts cachés de l'immeuble vendu le rendent
impropre à l'usage auquel il était destiné
ou lorsque ces défauts diminuent tellement cet usage
que l'acquéreur s'il en avait eu connaissance aurait
renoncé à son achat ou aurait acheté
à un moindre prix.
Ainsi,
pour que la garantie puisse être mise en jeu, le vice
doit présenter certaines particularités :
- le
vice doit d'abord présenter une gravité suffisante
en portant atteinte sérieusement à l'une des
qualités de l'immeuble vendu ou en diminuant l'usage
de celui-ci ;
- le
vice doit être caché et être resté
inconnu de l'acquéreur au moment de la vente (le
vice est caché lorsque l'acheteur non professionnel
ne pouvait le découvrir après un examen normalement
attentif des lieux) ;
- le
vice doit être antérieur à la vente.
De
plus, l'action doit être engagée contre le vendeur
dans un certain délai : pour les contrats conclus à
compter du 19 février 2005, ce délai est de
deux ans à compter de la découverte du vice
(ordonnance du 17 février 2005 - titre II - article
3). Auparavant ce délai n'était pas clairement
défini par le Code Civil puisque l'article 1648 parle
de " bref délai ".
A
noter également que l'acte authentique de vente peut
contenir une clause exonérant le vendeur de la garantie
des vices cachés. Pour que cette clause joue pleinement,
il est nécessaire que le vendeur ignore le vice. S'il
le connaissait, le vendeur serait alors considéré
comme étant de mauvaise foi et la clause d'exonération
des vices cachés serait inopposable à l'acquéreur.
En outre, cette clause ne peut pas jouer lorsque le vendeur
est un professionnel.
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