Nous venons d'acquérir un logement qui est actuellement loué. L'ancien propriétaire bénéficiait d'un cautionnement des parents du locataire. Suite à la vente, est-on bénéficiaire de ce cautionnement ?

La Cour de Cassation vient de juger qu'en cas de vente d'un immeuble loué, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu'accessoire de la créance de loyers cédée à l'acquéreur (Cour de Cassation, Assemblée Plénière, 6 décembre 2004).

La chambre commerciale de la Cour de Cassation avait jugé, au contraire, que le bénéfice du cautionnement souscrit au profit du vendeur de l'immeuble n'était pas transmis de plein droit au nouveau propriétaire. La Cour d'Appel de renvoi ayant opté pour la solution inverse, c'est l'assemblée plénière de la Cour de Cassation qui tranche la question.

La solution retenue par la chambre commerciale avait été sévèrement critiquée car elle faisait perdre à l'acquéreur de l'immeuble le bénéfice du cautionnement alors que les articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 (location vide) ainsi que l'article 1743 du Code Civil lui imposent le maintien du bail en cours, sans qu'il dispose pour autant de moyen de pression pour obtenir une nouvelle garantie ou de la faculté de résilier le bail.