En quoi consiste la présomption de mitoyenneté des murs édictée par l'article 653 du Code Civil ?

Le Code Civil pose le principe de mitoyenneté dans son article 653 : " dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge (limite supérieure du bâtiment le moins élevé) ou entre cours et jardins et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen… ".

Cette présomption de mitoyenneté signifie que le mur est censé appartenir pour moitié aux deux propriétaires : c'est une copropriété c'est-à-dire une propriété commune à deux.

L'article 653 du Code Civil concerne les murs entre bâtiments et ceux qui séparent les cours, jardins et enclos.

La présomption des murs entre bâtiments : lorsqu'un mur sépare deux bâtiments, la présomption de mitoyenneté s'applique seulement jusqu'à la limite commune la plus haute des toits des bâtiments contigus. Ainsi, lorsque deux constructions sont de hauteur égale, le mur est présumé mitoyen dans sa totalité.

La présomption des murs séparant cours, jardins et enclos : tout mur de séparation est présumé mitoyen, qu'il sépare deux cours ou deux jardins, qu'il forme la limite entre un jardin et une cour ou entre deux enclos dans les champs.

Par contre, la présomption ne peut être étendue à des situations que le Code Civil ne prévoit pas. Par exemple, elle ne s'applique pas si le mur sépare un jardin et un pré, un bois, une terre labourable…

En outre, cette présomption de mitoyenneté tombe dans trois cas :

• si un titre de propriété dit que le mur appartient à l'un ou l'autre des propriétaires ;
• lorsqu'il existe un certain nombre de signes extérieurs, visibles sur le mur, qui établissent que le mur est privatif (par exemple, lorsque le sommet du mur n'a qu'une pente, le mur appartient au propriétaire vers le fonds duquel le mur est en pente) ;
• par prescription trentenaire.