Je suis propriétaire d'un terrain qui n'est pas enclavé. Par commodité, l'accès se fait par un passage établi sur la propriété contiguë, sans qu'aucun acte n'ait été établi. Cette propriété vient d'être vendue et le nouveau propriétaire nous interdit le passage. Est-ce légal ?

Votre voisin a l'entière possibilité de vous interdire le passage sur sa propriété.

En effet, votre propriété n'est pas enclavée. Vous ne pouvez donc pas invoquer le droit au désenclavement, qui ne pourrait alors vous être refusé.

Le droit de passage sur la propriété voisine résulte d'une tolérance de l'ancien propriétaire et non d'une servitude de passage. En effet, aucune convention n'a été établie par écrit et enregistrée à la conservation des hypothèques afin qu'elle devienne opposable aux tiers (notamment aux acquéreurs successifs du terrain).

En outre, même si ce passage sur la propriété contiguë se fait depuis des temps anciens, au moins plus de trente ans, vous ne pouvez invoquer l'établissement d'une servitude de passage par prescription trentenaire. En effet, la prescription ne peut être invoquée qu'à l'égard des servitudes continues et apparentes, ce qui n'est pas le cas pour le passage sur la propriété voisine qui, bien qu'apparent, n'est que discontinu c'est-à-dire qu'il s'exerce épisodiquement par une intervention humaine.

La seule hypothèse pouvant conduire à la reconnaissance d'une servitude est celle où, à l'origine, les deux propriétés formaient un seul et même terrain appartenant au même propriétaire. Ce propriétaire est divisant ensuite sa propriété a pu créer une servitude de passage entre les deux propriétés, appelées servitude par destination du père de famille. Mais encore faut-il qu'il existe, au moment de la division, un signe extérieur permanent manifestant l'existence d'une servitude, signe laissé à l'appréciation souveraine des juges. Il ne faut pas également que des dispositions contraires à l'établissement d'une servitude aient été, à la demande du propriétaire d'origine, intégrées dans l'acte de division.