Accéder à la propriété

B - Achat, construction : votre projet pas à pas

1 - Acheter un logement neuf

2 - Faire construire une maison

L'achat du terrain à bâtir
Le contrat de construction
Le contrat de maîtrise d'oeuvre

Voici votre budget bouclé et, après maintes investigations qui ont sans doute occupé une bonne partie de vos soirées et fins de semaines, vous avez à peu près arrêté votre choix sur l'achat d'un logement neuf, la construction d'une maison ou l'achat d'un logement existant… Bref, ce qui vous permet a priori de vous loger le plus agréablement possible pour un prix compatible avec votre budget.

Maintenant, attention à ne pas vous engager à la légère ! Vous trouverez dans les pages qui suivent, pour chaque type d'opération, une présentation détaillée des différentes étapes de votre projet, de vos droits et de vos obligations, des principales précautions à prendre, enfin, afin que tout se passe pour le mieux.

1 - Acheter un logement neuf à un promoteur

L'achat d'un logement neuf à un promoteur immobilier se fait le plus souvent sur plan, avant la construction ou en cours de chantier : il peut alors s'agir, soit d'une maison et de son terrain qui vous sont vendus par le même professionnel, soit d'un appartement situé dans un immeuble collectif.

Avant de vous engager à acheter un logement sur plan, étudiez votre projet

Vous devez, le plus souvent, vous décider sur la base d'un descriptif après avoir visité éventuellement un logement "modèle" ou "témoin".

Ne vous laissez pas influencer par sa décoration, reportez-vous à ce qui figure dans le descriptif : il doit obligatoirement préciser notamment la surface habitable en m2², le nombre de pièces, la nature et la qualité des matériaux, la situation du logement dans l'immeuble ou dans le lotissement, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation. A défaut de pouvoir visiter votre futur logement, rendez-vous sur place pour juger la situation des programmes, le quartier, les équipements et les transports existants.

Comparez les programmes, les prix et les prestations de plusieurs promoteurs.

Choisissez un professionnel qui justifie qu'il est couvert par un assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons. Adressez-vous de préférence à un professionnel qui justifie d'une " garantie extrinsèque ", c'est-à-dire qui bénéficie de la caution d'un organisme extérieur - établissement de crédit ou d'assurance ou organisme de caution - vous garantissant l'achèvement des travaux.

Assurez-vous que le contrat de réservation et le contrat de vente contiennent les protections prévues par la loi.

Préalablement au contrat de vente définitif, vous signez généralement un contrat de réservation par lequel le promoteur s'engage à vous réserver un logement et vous à acheter ; ils déterminent l'un et l'autre les conditions dans lesquelles se fera la vente. Prenez le temps d'examiner leur contenu dans le détail. N'hésitez pas à poser des questions au vendeur et au notaire et à négocier la modification des clauses qui vous paraissent défavorables.

Vous êtes décidé à acheter : la signature du contrat de réservation vous engage

Vérifiez qu'il contient au minimum :

la description détaillée du logement : surface habitable en m2², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs à votre disposition. Veillez à ce que le descriptif soit précis : vous pouvez annuler votre contrat de réservation si vous constatez dans le descriptif du contrat de vente des changements qui diminuent de 10 % la valeur du logement ou si l'un des équipements promis n'est pas fourni ;

le prix de vente du logement et les conditions de révision le cas échéant ;

la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;

le montant et les conditions du ou des prêts que vous avez demandés ;

les conditions prévues par la loi qui vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie : notamment lorsque le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue, ou si le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix annoncé.

si le logement est situé dans un immeuble en copropriété ou dans un lotissement, demandez au vendeur ou au notaire qu'il vous procure le règlement de copropriété ou le cahier des charges et le règlement de lotissement ; renseignez-vous sur le montant des charges qui vous incomberont.

Si vous renoncez à signer le contrat de vente pour une des raisons prévues par la loi ou par le contrat de réservation, le dépôt de garantie doit, à votre demande, vous être intégralement remboursé dans un délai de trois mois.

Ne versez rien avant d'avoir signé le contrat de réservation

Après la signature du contrat de réservation, le vendeur peut vous demander de verser sur un compte spécial, ouvert à votre nom dans une banque, un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an et 2 % s'il est signé dans un délai d'un à deux ans. Vous ne devez rien verser d'autre.

Le contrat de réservation que vous avez signé doit vous être expédié par lettre recommandée avec accusé de réception. Depuis le 1er juin 2001 et en application de la loi dite "S.R.U" (Solidarité et Renouvellement Urbain), vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation (et non plus à compter de la réception) de la lettre recommandée contenant l'acte pour revenir éventuellement sur votre décision.

Le contrat définitif précise vos droits et obligations vis-à-vis du vendeur

Dès que toutes les conditions de la vente sont réunies, vous signez le contrat de vente. Il doit vous être remis au moins un mois avant sa signature ; ce délai de réflexion vous permet d'examiner le contrat et ses annexes et de vérifier leur conformité avec le contrat de réservation.

Le contrat de vente peut prendre la forme d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement - VEFA - ou d'un contrat de vente à terme.

Il est signé par vous et le vendeur devant notaire -le notaire du vendeur ou le vôtre.

Vous pouvez vous faire accompagner de votre notaire. Les honoraires dûs pour cet acte seront alors partagés entre les deux.

Assurez-vous qu'il contient les clauses prévues par la loi.

une description exacte et détaillée du logement conforme à celle du contrat de réservation

la date de livraison : veillez à ce qu'elle soit exprimée de préférence en mois ;

le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ;

s'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, les garanties d'achèvement des travaux : demandez les justificatifs au vendeur ;

l'échelonnement des paiements d'après l'avancement des travaux : il varie en fonction de la garantie d'achèvement dont dispose le vendeur.

en annexe au contrat : le règlement de copropriété. Il doit vous être remis avant la signature du contrat afin que vous ayez le temps de l'examiner.
Si le logement est situé dans un lotissement : le cahier des charges et le règlement de lotissement.

Si vous n'obtenez pas le ou les prêts que vous avez sollicités, le contrat de vente peut être annulé.

Ne versez pas plus d'argent que vous n'en devez à chaque étape et assurez-vous qu'au moment des appels de fonds les travaux correspondants sont effectivement réalisés :

Si le vendeur bénéficie de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser :

35 % du prix total à l'achèvement des fondations
70 % à la mise hors d'eau
95 % à l'achèvement des travaux ;
le solde est versé à la livraison, sauf si vous faites des réserves.

Si le vendeur ne bénéficie pas de la garantie d'un organisme extérieur pour l'achèvement des travaux, vos versements ne doivent pas dépasser, en cas d'acquisition d'une maison individuelle :

20 % du prix total à l'achèvement des fondations
45 % à la mise hors d'eau
85 % à l'achèvement de la maison.
Le solde est versé à la livraison sauf si vous faites des réserves.

Une fois votre contrat signé…

Conservez précieusement un exemplaire de votre contrat daté et signé par le vendeur et vous-même ; c'est votre titre de propriété ; c'est lui qui vous précise vos droits et obligations vis-à-vis du vendeur jusqu'à l'achèvement des travaux.

A la fin des travaux, votre vendeur va vous demander de procéder à la livraison de votre logement. Soyez vigilant, faites une visite attentive du chantier.

2 - Faire construire une maison individuelle

Pour faire construire une maison, il vous faut d'abord trouver un terrain à votre convenance. Vous pourrez ensuite recourir à différents professionnels pour la réalisation de votre logement : soit un constructeur de maison individuelle, interlocuteur unique qui intervient dans le cadre d'un contrat régi par la loi de 1990, soit un architecte ou un maître d'œuvre et des entreprises.

Partons pour commencer, à la recherche d'un terrain.

L'achat d'un terrain à bâtir

Vous achetez un terrain pour faire construire votre maison : quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, étudiez votre projet global - achat du terrain et construction de la maison - avant de vous engager à acheter le terrain

Choisissez un bon terrain et étudiez votre projet avant tout engagement :

Assurez-vous que votre projet est compatible avec vos moyens financiers en vous faisant établir un plan de financement par l'ADIL.

Pour avoir une bonne appréciation du marché - prix et qualité des terrains - n'hésitez pas à en voir plusieurs avant de vous décider. Faites-vous préciser le régime fiscal applicable (TVA ou droits d'enregistrement) et le prix, ainsi que les frais d'acquisition du terrain.

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille : est-elle adaptée à votre mode de vie, à vos activités professionnelles, à la scolarité des enfants... Loin de la ville, les prix peuvent vous séduire, mais pensez alors aux surcoûts entraînés par l'éloignement et au temps de transport quotidien.
Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir envie de le revendre : une bonne localisation facilitera la revente.

N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu à la mairie un certificat d'urbanisme récent : il vous indiquera si le terrain est constructible et s'il y a des contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, des fenêtres, nature des tuiles ou ardoises...).

Consultez le POS - plan d'occupation des sols - à la mairie : il vous donnera une idée de l'évolution de l'environnement et vous précisera les règles de construction applicables localement.

Vérifiez la surface et les limites du terrain : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n'ont pas de valeur juridique ; vous avez intérêt, en cas d'incertitude, à faire établir un bornage, par un géomètre-expert.

Faites-vous préciser la nature du sol et sa configuration par la mairie ou les voisins, le cas échéant : s'il y a un doute vous aurez intérêt à demander à un expert de procéder à une étude du sol ; son coût s'ajoutera au prix de la maison. En cas de sous-sol instable, humidité, pente... un surcoût de la construction sera à prévoir.

Le terrain est-il alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone ?

Est-il raccordé au tout-à-l'égout ?
Quels seront les frais de branchements aux réseaux ? Faites-vous établir un devis par les services concernés.

Informez-vous sur les taxes et impôts locaux dans la commune.

Si le terrain est dans un lotissement.

demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut, l'arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient.
quelles sont la surface et la largeur de façades constructibles ?
renseignez-vous sur les travaux qui peuvent vous être imposés : clôtures, plantations...

Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas décidé à acheter le terrain.

Vous êtes décidés à acheter : attention ! L'avant-contrat vous engage déjà

Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles celle-ci se fera. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

L'avant-contrat peut-être :

soit une promesse unilatérale de vente : le propriétaire vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé ; Si elle est passée sous seing-privé, c'est à dire sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours au bureau d'enregistrement de votre domicile ;

soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le propriétaire : le compromis peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque. Si le terrain est situé dans un lotissement, l'avant-contrat doit respecter certaines dispositions réglementaires.

Depuis le 1er juin 2001 et en application de la loin dite "S.R.U" (Solidarité et Renouvellement Urbain), si vous signez une promesse unilatérale de vente pour un terrain situé dans un lotissement, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la L.R.A.R contenant l'acte, pour revenir éventuellement sur votre décision.

Attention, dans le cas d'une promesse bilatérale, il n'existe pas de délai de rétractation de 7 jours !

Une promesse ou offre d'achat vous engage sans engager le vendeur : évitez de signer ce type d'avant-contrat, si vous n'êtes pas déterminé à acquérir le terrain.

Prenez le temps d'en examiner le contenu en détail :

Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions notamment :

le prix,
la description détaillé du terrain, sa surface exacte,
les servitudes privées (droit de passage, de puisage...) ou publiques éventuelles,
l'assurance que le terrain n'est pas hypothéqué,
la date et la signature du contrat de vente devant notaire,
le cas échéant le montant des honoraires de négociation (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.

Si le terrain est situé dans un lotissement :

l'avant-contrat doit mentionner la surface hors oeuvre nette constructible sur votre lot ;
il doit préciser que l'arrêté de lotir et le cahier des charges du lotissement vous ont été remis. Vous devrez en respecter les dispositions.

Vous avez intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des clauses suspensives ou résolutoires qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions : notamment,

l'obtention d'un certificat d'urbanisme permettant la réalisation de votre projet (hors lotissement),
la vente, le cas échéant, de votre précédent logement ;
l'obtention des prêts que vous sollicitez le cas échéant, non seulement pour l'achat du terrain mais aussi pour la construction,
l'obtention d'un permis de construire.

Ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n'êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d'une promesse de vente dont les conditions suspensives ou résolutoires sont remplies.

Ne versez rien avant la signature de l'avant-contrat

Depuis le 1er juin 2001 et en application de la loin dite "S.R.U" (Solidarité et Renouvellement Urbain), si vous signez une promesse unilatérale de vente pour un terrain situé dans un lotissement, l'éventuelle indemnité d'immobilisation (somme d'argent) que peut vous réclamer le vendeur pour s'assurer du sérieux de votre engagement fera l'objet d'un plafonnement par décret à paraître.

Enfin, si vous vous engagez unilatéralement à acheter un terrain par le biais d'une promesse unilatérale d'achat, il existe désormais une interdiction absolue de verser toute somme d'argent (Art.1589-1 du code civil).

Attention, dans le cas d'une promesse bilatérale de vente concernant le terrain, (compromis de vente classique), un acompte peut vous être réclamé !

A la signature de l'avant-contrat, pour vous réserver le terrain, le vendeur vous demandera en règle générale une somme qui peut atteindre 10 % du montant de la vente.

Si vous changez d'avis, sachez que vous ne pourrez récupérer cette somme que si la vente ne se fait pas :

soit parce que l'une des conditions suspensives ou résolutoires que vous avez eu la précaution de prévoir par écrit dans l'avant-contrat, n'est pas remplie ;

soit parce que vous n'aurez pas obtenu les prêts que vous avez demandés.

Le contrat de vente définitif ou acte authentique

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous et le vendeur devant notaire : le notaire du vendeur ou le vôtre.

Vous pouvez toujours vous faire accompagner de votre notaire : les honoraires dus pour cet acte seront alors partagés entre les deux notaires.

Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a pas eu de modification imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s'ils n'existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable.

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu'après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus par l'arrêté de lotir, à moins que le lotisseur ne justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement.

Conservez précieusement un exemplaire de votre contrat ; le notaire qui a rédigé l'acte garde un original de votre titre de propriété.

Vous versez le solde du prix du terrain, à la signature du contrat de vente.

Entre la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte authentique, vous aurez choisi un professionnel pour la construction de la maison et défini votre projet de construction.

Le contrat de construction : faire bâtir une maison par un constructeur

Propriétaire d'un terrain ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain, vous décidez de faire construire une maison sur un terrain vous appartenant en vous adressant à un professionnel unique qui se charge du plan et d'une partie ou de l'ensemble des travaux : un constructeur de maisons individuelles.

Le choix du constructeur : une étape essentielle :

Contactez plusieurs constructeurs et comparez les prestations qu'ils vous offrent après leur avoir fait visiter le terrain : prix, services, qualité technique, délai de livraison, labels, garanties. La publicité est insuffisante, allez voir leurs réalisations antérieures et faites marcher le bouche à oreille. Demandez à chaque constructeur un modèle de son contrat afin de l'examiner avant tout engagement. N'hésitez pas à le soumettre à l'ADIL.

Vérifiez que le constructeur détient :

une garantie de livraison donnée par un établissement financier ou une société d'assurance ; destinée à permettre l'achèvement des travaux en cas de défaillance du constructeur, elle est désormais obligatoire (loi du 19.12.90) ;

une assurance de responsabilité professionnelle, et une assurance de responsabilité décennale qui vous garantit en cas de désordres dans la construction.

Renseignez-vous au tribunal de commerce pour savoir si l'entreprise ne fait pas l'objet d'un dépôt de bilan.

Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Lisez attentivement le contrat avant de le signer

Vérifiez que toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de l'opération sont réunies.

Le contrat de construction, strictement réglementé, est rédigé par écrit et doit notamment comporter :

les conditions suspensives : le contrat ne peut prendre effet que si toutes les conditions, dites " suspensives ", sont réalisées :

vous êtes propriétaire du terrain;
vous avez obtenu vos prêts,
votre permis de construire est accordé,
vous avez souscrit votre assurance dommages-ouvrage,
le constructeur est titulaire de la garantie de livraison.

Vous pouvez signer votre contrat de construction avant que toutes ces conditions soient réunies : le contrat doit alors préciser que si elles ne sont pas réalisées à la date prévue au contrat, et au plus tard à l'ouverture du chantier, il sera annulé. Toute somme versée préalablement devra vous être intégralement remboursée.

le plan et la notice descriptive des travaux : ces documents doivent mentionner tous les travaux indispensables à l'implantation, l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison, notamment, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseaux publics.

La notice indique le coût des travaux indispensables lorsque ceux-ci ne sont pas compris dans le prix. Vous avez 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l'exécution au prix indiqué.

le prix global de la construction incluant : les taxes dues par le constructeur, le coût du plan, de la garantie de livraison et le cas échéant de la garantie de remboursement et les frais d'études du terrain. A ce prix doivent s'ajouter le coût des travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de votre maison que vous avez expressément décidé de prendre à votre charge.

les conditions de la révision du prix, si elle est prévue.

la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

la justification de la garantie de livraison : votre constructeur doit être cautionné par un établissement financier ou une société d'assurance qui s'engage en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à terminer la maison au prix convenu. Vérifiez qu'elle couvre votre chantier.

la justification de la garantie de remboursement, le cas échéant

l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux :

15 % à l'ouverture du chantier,
25 % à l'achèvement des fondations,
40 % à l'achèvement des murs,
60 % à la mise hors d'eau,
75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,
95 % à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage.
le solde est versé à la réception.

Seul le constructeur titulaire d'une garantie de remboursement, sous forme de caution solidaire d'un établissement de crédit ou d'une société d'assurance, peut exiger les paiements prévus avant l'ouverture du chantier :

5 % à la signature du contrat,
10 % à la délivrance du permis.

Cette garantie, à ne pas confondre avec la garantie de livraison, est destinée à vous assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier : en cas de non réalisation des conditions suspensives, ou de renoncement de votre part dans les sept jours qui suivent la réception du contrat, ou de non ouverture du chantier à la date convenue.

Le constructeur qui ne justifie pas de la garantie de remboursement, peut toutefois vous demander, avant l'ouverture du chantier, le versement d'un dépôt de garantie : il doit être limité à 3 % du prix de la construction et bloqué, sur un compte spécial ouvert à votre nom, jusqu'à la réalisation de toutes les conditions suspensives ; il est ensuite déduit des premiers paiements prévus par le contrat.

L'attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale prises par le constructeur. Vérifiez qu'elles concernent bien votre chantier. Vous devez pour votre part souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l'ouverture du chantier.

Vous avez un délai de 7 jours pour renoncer au contrat

Une fois le contrat signé, le constructeur doit vous l'envoyer par lettre recommandée.

Depuis le 1er juin 2001 et en application de la loi dite "S.R.U" (Solidarité et Renouvellement Urbain), vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation (et non plus à compter de la réception) de la lettre recommandée contenant l'acte pour revenir éventuellement sur votre décision.

La signature du contrat vous engage : respectez-le… et faites-le respecter

Passé le délai de sept jours suivant la réception de votre contrat, vous êtes engagé au même titre que le constructeur. Vous ne pouvez l'annuler et récupérer votre argent que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat, n'est pas réalisée à la date prévue. Conservez un exemplaire du contrat daté et signé par vous et le constructeur.

Une fois le chantier ouvert, suivez l'exécution des travaux, contrôlez leur avancement et payez les sommes correspondantes, conformément à l'échelonnement prévu au contrat. Votre banquier doit avoir votre accord, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur.

Ne signez jamais en blanc : ni bon pour paiement, ni appel de fonds, ni chèque.

Si vous voulez apporter des modifications à votre projet, en cours de chantier, vous devez en faire la demande au constructeur ; un avenant au contrat, daté et signé, doit, avant leur exécution, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Si vous constatez un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux, vous devez mettre en demeure le constructeur, soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Vous en informerez également l'organisme qui a donné la garantie de livraison.

L'achèvement des travaux et le paiement du solde

Les travaux terminés, vous prononcez la réception avec le constructeur en établissant un procès verbal.

Soit vous vous faites assister d'un professionnel du bâtiment - architecte, maître d'œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur conseil notamment - qui vous aidera à faire la réception avec le constructeur :

si aucun désordre n'est apparent, vous versez le solde du prix au constructeur ;
si des désordres sont constatés, vous les mentionnez précisément dans le procès-verbal et vous consignez le solde, 5 % maximum du prix, jusqu'à leur réparation.

Soit vous procédez seul à la réception avec le constructeur :

vous avez un délai de huit jours à compter de la remise des clés pour lui signaler par lettre recommandée les désordres apparents éventuels ;
vous versez le solde du prix à l'expiration de ce délai, sous réserve qu'aucun désordre ne soit apparu entre-temps ; dans le cas contraire vous consignez 5 % maximum du prix jusqu'à leur réparation.

Le contrat de maîtrise d'œuvre

Vous faites construire votre maison par un maître d'œuvre et des entreprises

Vous faites construire une maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire ou vous faites réaliser des travaux. Vous êtes le maître d'ouvrage. On vous propose un contrat de maîtrise d'œuvre : de quoi s'agit-il ?

Qui est le maître d'œuvre ?

soit un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d'études, économiste de la construction ou tout simplement maître d'oeuvre.

soit un architecte ou un agréé en architecture.

Le rôle du maître d'oeuvre

Le maître d'oeuvre peut concevoir le projet, c'est-à-dire établir les plans, élaborer les documents techniques, coordonner les travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises. En contrepartie il perçoit des honoraires.

Mais il ne se charge pas de la construction ou des travaux. Il vous faut pour cela faire appel à plusieurs entreprises appartenant à différents corps de métier (maçon, couvreur, électricien...). Le maître d'oeuvre peut vous conseiller dans le choix des entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à votre place.

Il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte, il ne doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : c'est vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez choisies, éventuellement avec son aide.

Le maître d'œuvre ne pourra donc s'engager dès le départ sur un coût de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire que vous lui aurez indiquée.

Ne versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant la signature du contrat.

Un contrat écrit est fortement recommandé

Le contrat de maîtrise d'œuvre est indépendant des marchés de travaux que vous passez avec les différents corps de métier. Il s'agit d'un "contrat de service " appelé aussi "contrat de louage d'ouvrage" ou "contrat d'entreprise" que le maître d'œuvre signe avec vous.

Ne confondez pas maître d'oeuvre et constructeur

Vous devez signer un contrat de construction de maison individuelle sur plan et non pas un contrat de maîtrise d'oeuvre :

lorsque le même professionnel se charge du plan et d'une partie ou de l'ensemble des travaux de construction de la maison ;

lorsque le professionnel vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises ou vous impose le choix de telle ou telle entreprise.

Si le maître d'oeuvre intervient en votre nom et pour votre compte dans les relations avec les entreprises, s'il se charge des démarches administratives et financières pour votre compte : il peut même s'agir d'un contrat de promotion immobilière.

Le contrat de maîtrise d'oeuvre n'est pas spécifiquement réglementé. Vous avez donc intérêt à établir un contrat écrit et à vérifier qu'y figurent au moins les clauses suivantes. N'hésitez pas à le soumettre à l'Adil avant de signer.

La définition de la mission du maître d'oeuvre
Précisez bien l'étendue de la mission que vous décidez de confier au maître d'oeuvre :

la conception du projet, c'est-à-dire la réalisation du plan ;
le montage du dossier de demande de permis de construire ;
l'aide au choix des entreprises après les avoir mises en concurrence;
la rédaction des documents techniques ; la coordination des travaux;
l'assistance à la réception.

Une "mission complète" comprend l'ensemble de ces phases.

Le montant TTC des honoraires du maître d'oeuvre
Il est déterminé librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence n'est pas négligeable. Comptez généralement de l'ordre de 8 à 12 % du montant des travaux.
L'échelonnement des versements des honoraires doit être prévu en fonction de la mission réalisée par le maître d'œuvre.
Vous avez intérêt à refuser qu'une rémunération supplémentaire (sous forme de frais de métrés, par exemple) soit mise par le maître d'œuvre à la charge des entreprises.

L'attestation des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires. Comme tous les professionnels intervenant dans la construction, le maître d'œuvre doit s'assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre en cause sa responsabilité (par exemple un défaut de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation) ou encore les désordres qui pourraient intervenir après la réception des travaux. Il doit donc vous fournir les attestations correspondantes avec l'ouverture de chantier. Vérifiez qu'elles sont valides à la date d'ouverture de votre chantier.

Une définition précise de votre projet :

détermination du terrain sur lequel doit être édifiée la construction ;
nombre et nature des pièces ;
équipements particuliers (nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc...)

Le montant de l'enveloppe financière dont vous disposez pour réaliser votre projet

Le maître d'œuvre ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer. Il pourra réaliser à plusieurs stades d'avancement de ses études, des estimations de plus en plus précises jusqu'à la consultation des entreprises qui permettra d'arrêter définitivement le coût des travaux. Prévoyez dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître d'œuvre si le coût définitif des travaux dépasse le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement des sommes déjà versées. Certaines contrats prévoient une marge de dépassement : c'est à vous d'en mesurer le risque.

Ne commencez pas les travaux avant de connaître le coût global du projet.

Le calendrier de réalisation de la mission du maître d'œuvre

Le maître d'œuvre doit s'engager sur le calendrier de réalisation de la partie de sa mission qui précède l'ouverture de chantier. Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais seront achevés :

le dossier de demande de permis de construire
le dossier de consultation des entreprises.

Il ne pourra s'engager sur les délais de construction qui dépendront eux des disponibilités des entreprises sélectionnées, mais il doit établir un planning de travaux qui doit être visé par les entreprises.

A l'issue de chaque phase, le maître d'œuvre doit avoir l'approbation de son client pour poursuivre sa mission.

Les conditions qui vous permettent de renoncer à l'exécution du contrat si celles-ci ne sont pas réalisées à l'ouverture du chantier : notamment si vous n'obtenez pas votre permis de construire. Toute somme versée préalablement au maître d'œuvre devra alors vous être intégralement remboursée. Si le ou les prêts que vous avez demandés vous sont refusés, le contrat est obligatoirement annulé

Les différentes étapes d'une mission de maîtrise d'œuvre :

L'avant-projet donnant lieu au dossier de demande de permis de construire Avec son client le maître d'oeuvre analyse le programme, visite les lieux, prend connaissance des données juridiques et financières et consulte les services administratifs. Il établit avec lui les objectifs essentiels d'implantation, de répartition des volumes, l'informe sur les coûts et dresse l'avant-projet.

L'avant-projet comprend le plus souvent :

un plan de masse (échelle 1/500e) ;
un plan des niveaux, coupes, façades (échelle 1/100e).

En général, il comprend également :

l'indication des matériaux. Vérifiez qu'il est détaillé sur la qualité des matériaux employés ;
le choix des couleurs ;
l'estimation globale des travaux.

Le maître d'oeuvre signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis de construire dont il suit le cheminement administratif.

Lorsque la construction ou les travaux d'amélioration portent sur un logement dont la surface hors-oeuvre nette après travaux est supérieure à 170 m2 : le plan doit obligatoirement être établi par un architecte ou un agréé en architecture.

Dans les autres cas, vous pouvez aussi soumettre votre projet à l'architecte-conseil du département : il vous aidera à choisir un plan adapté à vos besoins et à votre terrain.

Le projet de construction et le choix des entreprises

Le maître d'oeuvre est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser une consultation, c'est-à-dire un appel d'offre aussi large que possible (en général, auprès de trois entreprises par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises susceptibles de réaliser les travaux.

Le maître d'oeuvre établit un dossier de consultation qui contient habituellement :

des plans, coupes et façades à l'échelle 1/50e ;
un devis descriptif détaillé par corps de métier ;
les conditions des marchés et calendrier des travaux.

Vous choisissez les entreprises avec l'aide du maître d'oeuvre, qui aura préalablement vérifié

leur qualification ;
leur aptitude à tenir les délais ;
le réalisme des devis ;
leur situation vis-à-vis des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale, obligatoires.

Vous devez, pour votre part, obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.

Vous passez ensuite directement les marchés de travaux en signant avec chaque corps de métier, un contrat d'entreprise que le maître d'oeuvre vous aidera à préparer : vérifiez leur contenu avant de signer.

La direction des travaux :

Le maître d'oeuvre s'assure du respect des prescriptions techniques en veillant à la tenue des délais et des coûts.
Il tient des réunions de chantier régulières, auxquelles vous avez intérêt à participer, et notamment à chaque étape importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.
Il vérifie les factures adressées par les entreprises.
Il vous assiste à la réception qui marque l'achèvement de la construction de l'ouvrage et la fin de sa mission.

CONTRAT DE MAITRISE D'OEUVRE ET CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE : DES GARANTIES DIFFERENTES

Avec le maître d'oeuvre qui conçoit une maison totalement personnalisée à partir de vos souhaits et de vos possibilités mais qui ne se charge pas de la construction.

vous signez un contrat non réglementé : il vous faut donc être particulièrement vigilant pour sa rédaction.

vous traitez, par ailleurs, avec plusieurs corps de métier avec lesquels vous signez des contrats d'entreprise distincts ;

le coût définitif du projet n'est connu que lorsque tous les contrats d'entreprise sont signés. Vous avez donc intérêt à prévoir une marge de sécurité dans votre plan de financement.

Avec le constructeur de maison individuelle qui vous construit une maison dont le plan (établi par lui-même) et le prix sont définis le jour de la signature du contrat.

vous n'avez qu'un seul interlocuteur avec lequel vous signez un contrat de construction de maison individuelle, strictement réglementé et dont le contenu protecteur pour vous, est contrôlé par votre banquier (cf.fiche contrat de construction) ;

vous bénéficiez d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer au contrat à compter de sa réception par lettre recommandée ;

le coût de la construction est connu dès la signature du contrat et garanti par le constructeur ;

Très important : le constructeur doit vous apporter une garantie de livraison qui vous assure l'achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus

3 - Les garanties en cas de désordres

Vous achetez ou faites construire un logement neuf, vous faites des travaux importants dans un logement ancien : il existe un certain nombre de garanties en cas de désordres de la construction. La phase de la réception des travaux est alors particulièrement importante.

N'EMMENAGEZ PAS DANS VOTRE LOGEMENT AVANT LA RECEPTION

Votre logement achevé, vous procédez à sa réception : en présence des entrepreneurs ou du constructeur, vous constatez l'achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité à ce qui était prévu, en établissant un procès-verbal.

La réception ne peut se faire sans vous. Les professionnels vous convoquent dès l'achèvement des travaux.
Soyez présent à la réception :

si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, la réception se fait directement avec le constructeur ;
si vous avez signé un contrat avec plusieurs entreprises (maçon, couvreur, électricien, chauffagiste, plombier...) vous procédez, soit à une réception unique, soit à une réception avec chaque entreprise, en présence le cas échéant de l'architecte chargé de la coordination des travaux ;
si vous avez acheté votre logement sur plan, la réception a lieu entre les entrepreneurs et votre vendeur : vous contrôlez l'achèvement des travaux à la livraison du logement.

Vous pouvez vous faire assister par un professionnel du bâtiment qui vous aidera à apprécier l'état du logement.

Visitez le logement avec la plus grande attention :

vérifiez que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et votre contrat ;
contrôlez le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d'eau...), sans hésiter à vous munir d'une lampe de poche.

Vous établissez un procès-verbal écrit dans lequel vous mentionnez avec précision vos réserves éventuelles ; vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur (constructeur, entrepreneur ou architecte mandaté) et vous-même.

UNE RECEPTION SANS RESERVE

Vous ne constatez à la réception ni désordres, ni défauts de conformité : vous acceptez les travaux et vous signez le procès-verbal sans réserve.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle ou un contrat avec un entrepreneur qui réalise à lui seul le gros oeuvre, le hors d'eau et hors d'air : vous avez un délai supplémentaire de huit jours à compter de la réception pour leur notifier les désordres non signalés lors de la réception, à condition toutefois d'avoir effectué la réception avec eux, sans l'assistance d'un autre professionnel.

Si vous avez acheté un logement sur plan : vous avez un délai d'un mois à compter de la livraison, pour notifier au vendeur les désordres que vous n'avez pas mentionnés lors de la livraison.

Signalez toujours vos réserves par écrit, dans les délais prévus par la loi, en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel concerné.

LES TRAVAUX SONT INACHEVES A LA RECEPTION

Si tous les travaux prévus au devis descriptif ne sont pas exécutés ou si les imperfections sont telles que vous considérez la construction comme inachevée : vous pouvez refuser la réception.

Vous reportez à l'amiable la date de réception, avec le constructeur ou les entrepreneurs, ou vous saisissez le juge des référés pour demander l'achèvement des travaux.

VOUS CONSTATEZ DES DESORDRES LORS DE LA RECEPTION

Vous mentionnez tous les désordres dans le procès-verbal de réception et vous fixez par écrit avec l'entreprise le délai dans lequel ils devront être réparés. Si lors de la réception, ou dans le délai prévu par la loi (huit jours en cas de contrat de maison individuelle et trente jours en cas d'achat d'un logement sur plan), vous ne signalez pas tous les vices alors apparents, vous risquez de ne pas pouvoir en obtenir réparation.

Vous consignez une partie du prix jusqu'à la réparation des désordres que vous avez signalés. La consignation consiste à bloquer une partie du prix auprès d'un établissement financier ou de toute autre personne choisie en accord avec le professionnel ou, à défaut, désignée par le président du tribunal de grande instance :

si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle : vous pouvez consigner 5 % maximum du prix de la maison ;
si vous avez acheté un logement sur plan : vous pouvez consigner 5 % maximum du prix ; toutefois si la vente porte sur une maison individuelle dont les fondations sont achevées et si le vendeur n'a pas fourni de garantie financière d'achèvement, la retenue maximum est de 15 % ;
si vous avez signé un contrat d'entreprise : votre contrat peut prévoir que 5 % maximum du montant des travaux qui pourront être consignés ; en l'absence de cette clause, vous ne pourrez consigner le solde qu'après accord avec l'entrepreneur ou, le cas échéant, sur demande devant le juge des référés.

Le constructeur, l'entrepreneur ou le vendeur ne peuvent pas refuser de vous remettre les clés, même si vous avez effectué des réserves à la réception et si vous n'avez pas payé le solde du prix, dès lors que vous l'avez consigné. En cas de refus abusif, vous pouvez saisir le juge des référés.

VOS GARANTIES APRES LA RECEPTION

Pendant un an, vous bénéficiez d'une garantie de parfait achèvement. L'entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l'année qui suit.

Si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan, l'établissement qui a accordé sa garantie de livraison à votre constructeur est tenu, en cas de défaillance de celui-ci, de faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des désordres que vous avez signalés lors de la réception (ou dans les huit jours).

Pendant deux ans, vous bénéficiez d'une garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipements. Tous les éléments d'équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers, sont garantis par l'entrepreneur, le constructeur ou le vendeur pendant deux ans minimum, à compter de la réception.

Pendant dix ans, vous bénéficiez d'une garantie qui couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination : c'est la garantie décennale.

COMMENT METTRE EN OEUVRE CES GARANTIES

Dès qu'un désordre survient après la réception des travaux, vous devez le signaler sans retard, par lettre recommandée avec accusé de réception à votre entrepreneur, votre constructeur ou votre vendeur.

Si votre interlocuteur ne le répare pas dans le délai prévu, vous devez saisir le juge du tribunal de grande instance pour en obtenir la réparation.

Afin de permettre la réparation plus rapide de ces désordres, vous êtes couvert par des assurances.

Votre assurance dommages-ouvrage

Vous devez obligatoirement, avant l'ouverture du chantier, souscrire une assurance dommages-ouvrage auprès de l'assureur de votre choix.

Adressez-vous à plusieurs assureurs pour comparer les prestations et tarifs qu'ils vous proposent :

si vous achetez un logement sur plan, c'est le vendeur qui aura souscrit l'assurance dommages-ouvrage pour votre compte.
si vous faites construire une maison, votre constructeur vous proposera peut-être de souscrire pour votre compte, l'assurance dommages-ouvrage : son coût est alors souvent avantageux, mais vérifiez bien le contenu des garanties.

Dans tous les cas, cette assurance est à votre charge. Si vous ne l'avez pas souscrite directement, demandez au vendeur ou au constructeur de vous remettre l'attestation d'assurance dommages-ouvrage et un exemplaire du contrat d'assurance.

L'assurance dommages-ouvrage prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception. Elle couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale ; vous devez donc déclarer ces désordres à votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Toutefois, elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale :

survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations ;
réservés à la réception et non réparés par le constructeur ;
survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparés par le constructeur.

L'assurance de responsabilité des professionnels

Tous les participants à la construction - entrepreneurs, architectes, constructeurs ou vendeurs - doivent obligatoirement contracter une assurance couvrant la garantie décennale qui vous est due. Demandez-leur, dès l'ouverture du chantier, de justifier qu'ils sont bien assurés

VOTRE ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION

Souscrivez une assurance multirisque habitation dès la réception ou la livraison de votre logement. A partir de cette date, vous êtes en effet responsable des accidents qui peuvent survenir (notamment incendies et dégâts des eaux).

Comparez les prestations et les tarifs qui vous sont proposés avant de choisir votre assureur.

En cas construction de maison individuelle, souscrivez-la dès que la maison est hors d'eau et hors d'eau.

4 - Acheter un logement existant, avec ou sans travaux

Vous envisagez d'acheter un logement existant récent ou ancien, maison ou appartement. Pour avoir une bonne appréciation du marché - prix et qualité des logements - n'hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider.

Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, l'état du logement, l'ensoleillement, le bruit.

Vérifiez la surface. Elle doit figurer dans l'avant-contrat et l'acte authentique - le contrat de vente signé devant notaire -, conformément aux obligations fixées en 1997 par la " loi
Carrez ".

Si le logement est ancien, vérifiez l'état de la toiture, des murs, du chauffage, des sanitaires, l'installation électrique... Faites-vous si possible, accompagner d'un professionnel pour évaluer l'état du logement, l'importance et le montant des travaux éventuels et demandez-lui d'établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez.

Les immeubles comprenant plus d'un logement doivent respecter la réglementation sur l'amiante : renseignez-vous auprès du vendeur sur ce qui a été fait dans l'immeuble (suivant la date de construction, recherche de calorifugeage ou de flocage contenant de l'amiante, travaux éventuels).

Dans certaines zones, des arrêtés préfectoraux ou municipaux imposent qu'un constat parasitaire (termites, capricornes, notamment) soit effectué préalablement à la signature de la vente : renseignez-vous auprès du notaire ou de l'agent immobilier.

Le département d'Ille & Vilaine ne semble pas concerné, jusqu'à présent, par les dégâts causés par les termites.

En cas de constat parasitaire positif, faites évaluer le coût du traitement et des réparations éventuelles.

L'ancien réserve souvent des surprises, prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, il est utile de consulter certains documents et de connaître les règles élémentaires du fonctionnement d'une copropriété (voir encadré). Renseignez-vous notamment sur le montant des charges imputables au propriétaire vendeur et les travaux éventuellement votés.

Si le logement est situé dans un lotissement, demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions.

Informez-vous à la mairie sur l'évolution prévisible du quartier et de l'environnement et sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur l'immeuble (alignement, classement dans un secteur protégé, projet d'expropriation…). Si vous envisagez des transformations extérieures du logement, vérifiez qu'elles sont possibles.

Si le logement a moins de 10 ans, demandez à votre vendeur l'attestation d'assurance dommages-ouvrage qui a dû souscrire au moment de son achat ou de sa construction.

Vous êtes décidé à acheter : attention l'avant-contrat vous engage déjà

Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même.

L'avant-contrat peut être :

soit une promesse unilatérale de vente : le propriétaire vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, c'est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours au bureau d'enregistrement de votre domicile ;

soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que la propriétaire : le compromis peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas décidé à acheter.

Prenez le temps d'en analyser le contenu dans le détail

N'hésitez pas à poser des questions au vendeur : vous pouvez lui demander de faire modifier ou supprimer les clauses qui ne vous conviennent pas.

Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment :

le prix,
la description détaillée, superficie en m² et équipement du logement et de ses annexes (voir encadré " Loi Carrez "),
les servitudes privées éventuelles : servitude de passage ou de puisage par exemple,
la situation hypothécaire et locative du logement,
la date de la signature du contrat de vente devant notaire et la date de prise de possession du logement,
le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la négociation et à qui en incombe le paiement.

Demandez impérativement à consulter dans le détail, le règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble collectif, ou le règlement de lotissement et le cahier des charges s'il est situé dans un lotissement.

Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des clauses suspensives ou résolutoires qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions : par exemple, sous réserve d'avoir revendu votre précédent logement ou d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme qui ne fasse pas apparaître des contraintes nuisant à votre projet.

Sachez qu'une clause dans le contrat déchargeant votre vendeur de toute responsabilité sur les vices cachés est sans effet, lorsque le vendeur est un professionnel.

Ne versez rien avant la signature de l'avant-contrat

En règle générale le vendeur, pour vous réserver le logement, vous demandera une somme qui peut atteindre 10 % du montant de la vente.

Ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel (agent immobilier ou notaire) mandaté pour effectuer la transaction.
En cas de transaction directe avec le vendeur, vous avez intérêt à consigner toute somme versée, chez le séquestre (notaire, agent immobilier, avocat, conseiller juridique) que vous aurez choisi avec le vendeur.

Depuis le 1er juin 2001 et en application de la loi dite "S.R.U" (Solidarité et Renouvellement Urbain), il est par principe interdit de procéder à un versement de somme d'argent au jour de la signature de l'acte. Mais cela concernera essentiellement les compromis signés entre particuliers puisqu'un versement pourra être effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière de remboursement lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente. Cette situation correspond notamment au schéma classique de l'agent immobilier qui effectue la transaction.

Faites préciser clairement dans l'avant-contrat les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer cette somme si la vente ne se faisait pas.

S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer à acheter en perdant vos arrhes et inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en vous remboursant le double des arrhes versés.

S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous êtes engagés irrévocablement.

Toutefois si vous n'obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l'une des conditions suspensives ou résolutoires que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat n'est pas remplie, l'avant-contrat peut être annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées.

Dernière étape : le contrat définitif ou acte authentique

C'est le contrat ou acte de vente établi par le notaire. Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, il est signé par vous et le vendeur devant notaire - le notaire du vendeur ou le vôtre. Vous pouvez toujours vous faire assister par votre notaire ; les honoraires dus pour cette acte seront alors partagés entre les deux notaires.

Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a eu de modification dans le logement et que les équipements prévus existent toujours.

Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature du contrat de vente.

La remise des clés se fera chez le notaire sauf convention particulière.

Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original - la minute. Il vous remet une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.

LA LOI CARREZ

La loi " Carrez " du 18 décembre 1996 a introduit de nouvelles garanties quant à la surface des logements acheté en copropriété, applicables depuis juin 1997. Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, la superficie de la surface privative (sans les annexes, caves et garages…), dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m2, doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.

A défaut de mention de la superficie, l'acquéreur peut demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Il peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, l'acquéreur ne peut plus invoquer la nullité de la vente.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, l'acquéreur peut, dans un délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants.

Exemple
Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix : 100.000 €
La superficie réelle est de 94 m2 : l'acquéreur est en droit de demander une diminution du prix de 6 %, soit 6.000 €.
La superficie réelle est de 95 m2 : pas de diminution de prix.

Quelle est la surface à prendre en compte ?

La superficie de la partie privative est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Le jour de la signature de l'acte authentique, le notaire doit vous remettre une copie simple de l'acte authentique ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie.

L'ACHAT D'UN LOGEMENT EN COPROPRIETE

Vous allez devenir propriétaire d'un appartement : vous détiendrez un lot privatif, ainsi qu'une quote-part de parties communes de l'immeuble.

Afin de connaître exactement vos droits et obligations au sein de cette copropriété tant au niveau juridique que financier, il est intéressant de consulter certains documents et de connaître les règles élémentaires du fonctionnement d'une copropriété.

I - LES DOCUMENTS A ETUDIER

1°) Le règlement de copropriété

Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire de l'immeuble et l'organisation générale de la copropriété ; Il définit les parties privatives et les parties communes, mais également la destination de l'immeuble.

Peut-on exercer, par exemple, une activité commerciale dans l'immeuble ou une telle activité est-elle interdite ?

Il définit les conditions de jouissance des parties privatives et communes.

Est-il possible de remplacer une moquette par un parquet ?

Il peut, en effet, être interdit de modifier les revêtements de sols pour éviter les nuisances sonores.

Il contient un état de répartition des charges :

Les charges générales sont réparties à raison de la quote-part de chacun dans les parties communes. Elles concernent la conservation de l'immeuble (ravalement, réfection du gros œuvre, digicodes), l'entretien, l'administration des parties communes (assurance, honoraires du syndic).

Les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d équipements communs (charges d'ascenseur, installation de chauffage, interphones, production d'eau chaude) sont réparties en fonction de l'utilité que ces éléments présentent pour chaque appartement.

Les charges communes spéciales existent dans le cas où le règlement de copropriété distingue les charges propres à chaque bâtiment.

Le carnet d'entretien

Désormais, tout candidat à l'acquisition d'un lot en copropriété ou tout acquéreur peut demander au syndic la consultation du carnet d'entretien de l'immeuble (loi SRU : Art. 79 et décret du 30.05.2001) lequel contient des informations utiles pour les futurs acheteurs de lots.

Son contenu est, au minimum, l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic en exercice, les références des contrats d'assurance souscrit par le syndicat ainsi que leur date d'échéance.

Il indique également, s'il y a lieu, l'année de réalisation des travaux importants, la référence des contrats d'assurance dommage à l'ouvrage, les références des contrats de maintenance et d'entretien des équipements communs ainsi que la date de leur terme, et, s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

En outre, le carnet d'entretien peut, sur décision de l'assemblée générale, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble telles que celles relatives à sa construction ou aux études techniques réalisées.

2°) L'état descriptif de division (EDD)

Il identifie chaque lot par un numéro, par sa situation dans l'immeuble (bâtiment, escalier, étage) et il indique la quote-part du lot dans la propriété des parties communes (tantièmes de copropriété).

Vérifiez la concordance entre le bien vendu et la description qui en est faite à l'EDD.

S'il y a eu, par exemple, fermeture d'une terrasse : exigez du vendeur le procès verbal de l'assemblée l'y ayant autorisé. A défaut, vous pourriez être contraint de démolir les travaux effectués.

3°) La note de renseignement du syndic

Le vendeur peut se la procurer auprès du syndic : demandez-la avant de vous engager.

Vous serez tenu au paiement des différentes charges de copropriété à compter de l'acte de vente. Vous pouvez savoir où en sont les comptes de manière précise, en vous référant à la note de renseignements du syndic. C'est un document qui a pour but l'information des parties.

En effet vous devez vous attendre à avoir des charges supérieures à celles que vous aviez quand vous étiez locataire, s'il s'agit de l'acquisition de votre résidence principale.

S'il s'agit pour vous d'un investissement locatif, il ne vous sera pas possible de récupérer l'ensemble des charges auprès de votre locataire.

Les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble restent, à titre d'exemple, à la charge du propriétaire.

La note de renseignements vous permet en outre de connaître les charges courantes de l'exercice écoulé et le budget prévisionnel.

En plus des charges, lors de l'entrée dans la copropriété, le syndic pourra vous demander un fonds de roulement qui constitue une avance de trésorerie permanente et des frais de mutation.

Le fonds de roulement
En pratique, il y a 2 possibilités :

Le syndic restitue au vendeur l'avance faite à ce titre et appelle parallèlement une nouvelle provision pour reconstituer le fonds de trésorerie permanente,

Le syndic conserve les fonds versés par le vendeur et celui-ci se fait rembourser par vous.

Les frais de mutation
Le syndic peut obtenir des honoraires et frais de mutation pour votre inscription dans les comptes de la copropriété. Ces frais supplémentaires doivent avoir été prévus dans le règlement de copropriété ou votés lors d'une assemblée générale.

Les travaux
Afin de prendre les décisions financières les plus opportunes, il est important, pour les acquéreurs de connaître l'étendue des travaux en cours ou à venir.
A ce titre, Il est bon de demander au vendeur les deux derniers procès-verbaux des assemblées générales, afin de connaître les sujets portés à l'ordre du jour :

Projet de travaux, date d'exécution,

Rejet de travaux faute d'avoir la majorité requise (ceux-ci risquent de revenir à l'ordre du jour dans les années à venir).

La répartition des travaux entre vendeur et acquéreur se fait en fonction de différents critères :

la liquidité, le montant est exprimé en francs ;

l'exigibilité, les sommes dues peuvent être immédiatement réclamées au propriétaire de l'appartement.

D'autre part il est utile de se poser différentes questions :

Les travaux sont-ils votés ou simplement en projet ?

Si des travaux sont à venir, a t-on voté le montant de ceux-ci, voire a t-on prévu un échéancier d'appel de fonds (provisionnels ou non) ?

Les travaux ont-ils déjà commencés ?

En ayant réuni ces informations, contactez l'ADIL pour qu'elle vous donne une réponse appropriée à votre cas. Le sort des travaux est une chose délicate…

Toutefois, il peut être utile de prendre entre vendeur et acquéreur des accords afin de fixer les contributions financières de chacun. Par contre, ces accords ne sont pas opposables au syndicat :

Si le vendeur et l'acquéreur conviennent que les appels de fonds décidés par l'assemblée avant la vente, seront pris en charge par l'acquéreur, le syndic a toujours la possibilité de poursuivre le recouvrement à l'encontre du vendeur en faisant opposition sur le prix ;

Si le vendeur a pris l'engagement envers l'acquéreur d'acquitter des dépenses qui ne seront exigibles qu'après la vente, le syndic ne peut se prévaloir de cet accord ; C'est l'acquéreur qui doit payer le syndicat et se faire rembourser par le vendeur en application des conventions passées.

5 - Acheter un logement en union libre

Juridiquement vous n'avez pas de liens avec votre concubin, c'est pourquoi vous ne bénéficiez pas des mêmes dispositions que les couples mariés qui acquièrent un logement. Vous avez donc particulièrement intérêt à organiser l'acquisition de votre logement pour éviter les déconvenues qui pourraient entraîner la nécessité de vendre, au décès de l'un d'entre vous ou en cas de mésentente. Les précautions sont d'autant plus importantes que vous avez des enfants avec votre concubin et/ou d'une autre union.

Prenez conseil auprès d'un notaire : il vous aidera à déterminer la solution la mieux adaptée sur le plan juridique et fiscal.

Plusieurs formules d'acquisition sont possibles, notamment, l'achat en indivision, formule la plus courante ; la tontine, rare en pratique ; ou l'achat en SCI, société civile immobilière. Vous devrez opérer un choix délicat, en fonction des incidences fiscales et des personnes que vous cherchez à protéger en priorité, particulièrement au décès de l'un d'entre vous : les enfants ou le concubin survivant.

SEUL CELUI QUI FIGURE DANS L'ACTE DE VENTE A UN DROIT SUR LE LOGEMENT

Si un seul concubin est propriétaire du logement ou s'il achète seul : l'autre n'est protégé par aucun statut. Le logement peut être vendu sans son accord ; il est sans droit ni titre et peut, en cas de désaccord ou au décès du concubin propriétaire être expulsé. Son concubin, propriétaire, peut toutefois lui faire un contrat de location ; il a alors les mêmes droits que tout locataire.

En cas de construction d'une maison sur un terrain appartenant à l'un d'entre vous. Sauf convention contraire, la construction devient " propriété " du propriétaire du sol quand bien-même elle serait financée intégralement par l'autre ! Avant d'engager votre projet, vous aurez donc intérêt à passer un contrat devant notaire pour clarifier les choses et éviter que l'un ne soit lésé.

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT ET L'EMPRUNT

Vous et votre concubin pouvez être coemprunteurs : vous empruntez en principe solidairement pour financer le logement que vous achetez en commun . Chacun d'entre vous est totalement engagé vis à vis de l'établissement de crédit pour le montant total prêté.

Si l'un d'entre vous participe au financement du logement sans figurer dans l'acte de vente du logement, il peut être considéré comme donateur ou comme créancier ; à ce dernier titre il peut se faire rembourser la somme qu'il a prêtée au concubin acquéreur, mais il n'a aucun droit sur la propriété du logement. Il a intérêt à faire signer à son concubin, une reconnaissance de dettes pour le prêt qu'il lui a consenti ou pour les charges du logement qu'il a payées.