Ce que dit la loi	La loi dispose clairement : "Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges" (article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ; ajoutons que cet article est réputé d'ordre public en application de l'article 2 de la même loi et "qu'on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l'ordre public" (Art. 6 du code civil).
L'avis du Ministre	Une Réponse Ministérielle précise : "l'envoi d'un avis d'échéance ou d'une quittance au locataire est un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie. Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire. ("in" JCP [N] - 1985, Pratique p. 180 ; Rép. Quest. Ecrite n. 56620 : J.O. Déb. Ass. Nat., 3 décembre 1984, p. 5333). Une réponse Ministérielle précise : "l'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance, à un locataire par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loué. Les frais correspondant ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire" (RM n° 9919 ; JOAN [Q] du 14 février 1994, p.805 ; JCP 1994, éd. N, prat. 3099). Une réponse Ministérielle, sur le point de savoir si un bailleur peut exiger d'un locataire le remboursement de ses frais d'établissement de la quittance mensuelle précise : "l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 fixant les droits et obligations des bailleurs et locataires dispose que le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, en conséquence, l'établissement des quittances de loyer constitue un acte d'administration du bien loué dont le loyer est la contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire" (RM n° 39514 du 3 juin 1996).
La position du juge	Une cour d'appel confirmative a considéré comme entachée d'une nullité de plein droit "les dispositions qui imposent au preneur une facturation spécifique pour la confection de l'appel de fonds, la confection de la répartition des charges et la régularisation de l'APL dès lors que les sommes correspondantes ne rentrent pas dans les prévisions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et des textes d'application concernant les charges récupérables auxquels ils renvoient. Que, de plus, elles constituent un détournement du système contractuel résultant des rapports bailleur-preneur puisque la rémunération d'un intermédiaire incombe au propriétaire" (Cour d'Appel de Rennes ; arrêt n° 725 en date du 14 décembre 1995 ; parue "in" Info FNAIM : juillet 96).
La Commission des Clauses Abusives	La Commission des Clauses Abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public les "clauses prévoyant que les frais relatifs notamment à l'envoi des avis d'échéance ou quittance de loyer sont à la charge du locataire : article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987" (recommandation n° 2000-01émise par la Commission des clauses abusives ; BOCC RF du 22 juin 2000).
Conclure ?	En conclusion, il est manifeste que ce sont l'ensemble des frais réclamés à l'occasion de l'envoi ou de la mise à disposition d'un avis d'échéance, de quittance ou de quittancement, d'apurement, d'appel ou de décompte de charges ou encore de régularisation d'AL/APL … qui ne sont pas récupérables à l'encontre du locataire ; et cela quel que soit le nom de baptême ou l'imagination de la pratique, étant admis que toute loi s'interprète selon l'intention du législateur et non de manière littérale (et spécialement lorsqu'il s'agit d'une loi d'ordre public de protection du locataire !).

Cette note est réalisée sous réserve de l'appréciation souveraine du juge et en l'état du droit existant à la date visée ci-dessus.

 

Les modèles pratiques de l'ADIL 35

Précisions : ce type de demande peut être adressé par lettre simple ou par LRAR selon votre souhait.

Marc et Sophie Dupont 17, rue de la Pompe 35000 Rennes Tel : 02.99.01.02.03 Agence Immobilière Duroc 9, avenue des Embruns 35000 Rennes Date : (mettre la date du jour) Objet : Frais administratifs - demande de remboursement. Vos références : (mentionner le n° de dossier, le cas échéant) Messieurs, Je soussigné, Marc Dupont, locataire d'un logement situé au 17 rue de la Pompe en vertu d'un bail par acte sous seing privé signé le 18 juin 2000, attire votre attention sur les faits suivants : - Depuis de nombreux mois figurent sur l'avis d'échéance mensuel que vous nous adressez, des "frais administratifs", d'un montant de XX Euro, correspondants apparemment au coût de réalisation et/ou d'envoi de la quittance. Ayant pris récemment l'attache des juristes de l'Agence départementale pour l'Information sur le Logement d'Ille et Vilaine, il apparaît que : - la loi dispose…. - Une réponse Ministérielle a précisé que…. - La jurisprudence, de son coté, est venue confirmer que…. - Les juristes affirment également que….. -De plus, une recommandation de la Commission des clauses abusives interdit… En conséquence, je considère que le paiement de ces frais est juridiquement infondé et vous suis reconnaissant de bien vouloir procéder à la restitution des sommes correspondantes, soit XXX Euros, dans les meilleurs délais. Veuillez agréer, Messieurs, à l'expressions de mes salutations distinguées.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Appuyez vos arguments à l'aide des éléments de droit développés ci-dessus.

 

 

 

 

 

 

 

Ce modèle n'est qu'un guide de rédaction destiné à faciliter la mise en oeuvre de vos droits.

Avril 2002

Locataires : et si l'agent immobilier vous réclame des frais d'état des lieux ?

 

Ce que dit la loi	"Un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié est joint au contrat" (Art. 3 al. 2 - L. n° 89-462 du 6 juill. 1989). "La rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leurs concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui tel que défini à l'article 2 est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire" (Art. 5 - L. 6 juill. 1989).
L'avis du Ministre	Une réponse ministérielle précise : "Chaque partie peut également se faire représenter, à ses propres frais, pour l'établissement d'un état des lieux contradictoire" (RM n° 7859 : JOAN [Q] 7 août 1989, p. 3559 ; "in" Rev. Loyers 1989, p. 400 ; JCP 90, éd. N, Prat. 1270, p. 105. Une autre réponse ministérielle ajoute : "L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) précise qu'un état des lieux est établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou, à défaut, par un huissier de justice et à frais partagés pour moitié par le bailleur et le locataire. Un état des lieux établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants, par exemple l'agent immobilier représentant le propriétaire, ne saurait donc donner lieu à une rémunération. L'article 5 de la loi précitée prévoit que la rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location est partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. L'établissement de l'acte de location recouvre l'élaboration de l'acte lui même, c'est à dire le contrat de bail et en aucun cas l'état des lieux, qui n'est qu'un document accessoire" (RM n° 24636 : JOAN [Q] 10 mai 1989, p. 2881).
La position du juge	Un arrêt de cour d'appel concluait : "Considérant que seront confirmés les motifs précis du jugement qui, à l'issue d'une exacte analyse des données de la cause, ont déclarées contraires aux dispositions de la loi de 1989, par stricte application de son article 3, dépourvu de toute ambiguïté, la clause relative aux frais d'état des lieux étant observé qu'elle a pour effet de mettre à la charge du locataire une partie de la rémunération due au mandataire du propriétaire ; Par ces motifs, confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré illicite la clause prévoyant qu' "un état des lieux est établi contradictoirement par les parties, à frais partagés par moitié, lors de la remise et de la restitution des clés" (Cour d'Appel de Rennes ; arrêt n° 725 en date du 14 décembre 1995, paru "in" Info FNAIM : juillet 96).
La Commission des Clauses Abusives	La Commission des Clauses Abusives considère comme illicite au regard de dispositions d'ordre public toute clause "prévoyant que seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement : article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989" (recommandation n° 2000-01 émise par la Commission des clauses abusives ; BOCC RF du 22 juin 2000).
La Doctrine	La facturation, à la charge des locataires, des frais d'établissement du ou des états des lieux rédigés lors de la remise des clefs du bien loué (…) paraît dépourvue de cause. (C. Radé, "in" RDI janv. Mars 1996). Si la partie qui prend l'initiative de faire établir l'état des lieux s'adresse à un expert ou à un intermédiaire, elle doit en supporter les frais". (C. Giverdon "in" Nouveaux rapports de location, Litec, p. 276, n° 453. " Si l'une ou l'autre des parties demande l'intervention d'un ou de plusieurs techniciens, l'article 3 de la loi de 1989 relatif au partage des frais d'huissier n'aura pas vocation à s'appliquer". "in" Lamy droit immobilier, éd. 1995, n° 4857. L'état des lieux est établi en principe lors de la remise des clés (…) Il peut être dressé par les parties elles-mêmes "contradictoirement" ou par huissier. En ce cas, les frais sont partagés par moitié, précise le texte. Mais ce partage par moitié ne concerne que les frais d'intervention de l'huissier et non pas des techniciens auxquels l'une ou l'autre partie jugerait nécessaire de recourir". (J. Lafond et D. Lafond "in" Les baux d'habitation 2ème éd. Litec).

 

Les modèles pratiques de l'ADIL 35

Précisions : ce type de demande peut être adressé par lettre simple ou par LRAR
selon votre souhait.

Marc et Sophie Dupont 17, rue de la Pompe 35000 Rennes Tel : 02.99.01.02.03 Agence Immobilière Duroc 9, avenue des Embruns 35000 Rennes Date : (mettre la date du jour) Objet : Frais d'état des lieux - contestation. Vos références : (mentionner le n° de dossier, le cas échéant) Messieurs, Je soussigné, Marc Dupont, locataire d'un logement situé au 17 rue de la Pompe en vertu d'un bail par acte sous seing privé signé le 18 juin 2000, attire votre attention sur les faits suivants : - le ../../.. (mettre la date) votre agence nous a réclamé la somme de XXX Euros représentatifs de frais d'établissement d'état des lieux, dont nous nous sommes alors acquittés. Ayant depuis pris l'attache des juristes de l'Agence départementale pour l'Information sur le Logement d'Ille et Vilaine, il apparaît que : - la loi dispose…. - Une réponse Ministérielle a précisé que…. - La jurisprudence, de son coté, est venue confirmer que…. - Les juristes considèrent également que….. En conséquence, ces frais n'étant manifestement pas dus, je vous serais reconnaissant de bien vouloir procéder à la restitution des sommes correspondantes. Veuillez agréer, Messieurs, à l'expressions de mes salutations distinguées. Marc Dupont

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Appuyer vos arguments à l'aide des éléments de droit développés ci-dessus

 

 

 

 

 

 

 

 

Ce modèle n'est qu'un guide de rédaction destiné à faciliter la mise en oeuvre de vos droits.

 

Accueil

l'ADIL

La documentation