REVENUS FONCIERS
REGIMES FISCAUX SPECIAUX
Dispositif « Borloo ancien »
Dispositif applicable à compter du 1er octobre 2006
Ce dispositif est applicable si vous mettez un logement en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) à compter du 1er octobre 2006, convention qui peut être signée avec ou sans travaux.
Si vous optez pour le dispositif « Borloo ancien », vous bénéficierez, sous certaines conditions, d’un avantage fiscal qui prend la forme d’une déduction spécifique de vos revenus bruts fonciers.
En contrepartie, vous vous engagez à louer :
- un logement répondant aux normes minimales d’habitabilité et de décence
- six ou neuf années (cf. infra)
- en location nue
- à usage d’habitation principale
- moyennant un plafonnement du loyer et des ressources de vos locataires.
Le cumul avec un autre dispositif fiscal n’est pas possible, sauf avec la déduction spécifique de 30 % en faveur des logements vacants remis en location (fiche 15), ainsi qu’avec le régime de la « Loi Malraux » (fiche 12).
Habitat concerné :
Il s’agit des locaux à usage d’habitation qu’ils soient neufs ou anciens, acquis à titre onéreux ou gratuit, quelque soit la date d’acquisition.
Ce régime vous concerne si vous êtes :
- bailleur personne physique.
- associé de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI…).
L’application de ce dispositif est possible en cas d’indivision ou de démembrement de propriété s’il est antérieur à la mise en location. Dans ce dernier cas, seul l’usufruitier peut en bénéficier.
Option fiscale :
Elle est exercée lors du dépôt de votre déclaration de revenus fonciers de l’année au cours de laquelle la convention l’ANAH est signée.
Elle est établie sur un formulaire type (fourni par l’administration fiscale) joint à votre déclaration de revenus et accompagné de certains justificatifs.
Vous pouvez opter pour ce régime :
- depuis le 1er octobre 2006 lors de la signature d’un bail avec un nouveau locataire.
- depuis le 5 mars 2007 lors du renouvellement d’un bail avec un locataire en place. L’offre de renouvellement doit être envoyée au moins six mois avant le terme du bail, par LRAR motivée, un nouveau contrat contenant certaines mentions doit être signé (article 42 de la loi du 5 mars 2007 dite « Loi DALO »). Pour plus de précisions à ce sujet, il convient de se renseigner auprès de l’Adil.
Rappel : la convention avec l’Anah doit impérativement être signée avant le bail.
Affectation du logement.
Le logement doit être l’habitation principale de votre locataire.
La location ne peut pas être consentie à un membre de votre foyer fiscal, à un de vos ascendants ou descendants ou à celui d’un associé si le logement est la propriété d’une société.
Condition de la location.
Le loyer et les ressources de votre locataire doivent être inférieurs à un plafond (fiches F, G et H). Ces plafonds varient en fonction du type de convention que vous allez signer.
La location doit être effective et continue. En cas de départ de votre locataire, le logement doit être reloué immédiatement. L’administration fiscale tolère toutefois un délai de vacance de 12 mois.
Caractéristiques de la convention.
La convention que vous allez conclure avec l’Anah varie en fonction du secteur concerné.
En secteur dit « intermédiaire » : convention mentionnée à l’article L.321-4 du Code de la construction et de l’habitation.
En secteur dit « social et très social » : conventions mentionnées à l’article L.321-8 du Code de la construction et de l’habitation. Elles correspondent aux conditions d’attribution de l’APL.
La durée de la convention varie en fonction du type d’opération que vous réalisez, et ce quel que soit le secteur concerné. Elle est de :
- 6 ans en cas de conventionnement sans travaux ou avec des travaux pour lesquels vous ne sollicitez pas de subvention de l’Anah.
- 9 ans en cas de conventionnement avec travaux pour lesquels vous obtenez une subvention de l’Anah.
Au terme de la convention, il n’y a pas de reconduction tacite. Il vous appartient de vous manifester avant son expiration si vous souhaitez la proroger. Dans ce cas, votre engagement sera renouvelé par période de trois ans.
La date d’effet de la convention est fixée à la date d’effet du premier bail conclu pour son application (cf. Convention type Anah II p.2).
Mécanisme.
Il consiste en une déduction spécifique applicable sur les revenus bruts. Cette déduction est applicable avant toutes les autres (fiche 2).
En secteur dit « intermédiaire » : 30 %
En secteur dit « social » et « très social » : 45 %
Ces déductions spécifiques s’appliquent pendant toute la durée de la convention.
Votre revenu net foncier sera par ailleurs déterminé selon le régime réel d’imposition (fiche 2).
Cas du conventionnement avec travaux.
En cas de travaux d’amélioration, vous pouvez bénéficiez d’une subvention de l’Anah.
Cette subvention sera toutefois imposable dans les conditions de droit commun du régime réel d’imposition (fiche 2).
Remise en cause de l’avantage fiscal.
Si vous ne respectez pas vos engagements, sauf exception liée à votre situation (décès, invalidité, licenciement), les suppléments de déduction seront réintégrés dans votre revenu net foncier ou dans votre revenu net global.
Particularité.
La location peut être consentie à une personne morale de droit privé ou public qui sous-loue le logement ou le met à disposition de personnes qui en font leur résidence principale.
Pour plus d’informations à ce sujet, il convient de se renseigner auprès de l’Adil.
Conseils pratiques.
En cas d’option pour le dispositif « Borloo ancien », vous devez remplir une déclaration de revenus n°2044 ou 2044 spéciale disponibles auprès des services fiscaux.
L’année de l’option pour ce dispositif, vous devez joindre à votre déclaration de revenus fonciers votre engagement de louer pendant neuf ou six ans, l’attestation de conformité du logement aux normes d’habitabilité, la photocopie du bail et la photocopie de l’avis d’imposition ou de non-imposition de votre locataire.
Ces deux derniers documents sont aussi à fournir lors de chaque changement de locataire.
Pour la location déléguée, d’autres documents doivent être joints à votre déclaration de revenus (décret 2008-529 du 4 juin 2008).
L’administration fiscale pouvant vous demander de justifier les charges que vous avez déduites, il est souhaitable que vous conserviez les justificatifs (factures…) pendant trois ans.
Les conventions doivent être conformes à un modèle type (décret 2006-1200 du 29 septembre 2006). Elles doivent être annexées au bail. Vous pouvez les télécharger sur le site www.anah.fr .
Vous n’avez plus l’obligation de publier les conventions « APL » à la conservation des hypothèques.
En cas de mutation du bien en cours de convention, celle-ci s’impose de plein droit au nouveau propriétaire. Vous devez donc en rappeler les conditions dans l’acte de mutation.
Un avenant doit être signé entre le nouveau propriétaire et l’Anah sous peine de sanctions financières à l’encontre du vendeur. L’avantage fiscal ne profite en revanche pas au nouveau propriétaire.
Télécharger cette fiche au format Acrobat pour l'impression
Tous ces renseignements sont donnés à titre indicatif, sous réserve de l’appréciation des tribunaux.
Haut de page |
