REVENUS FONCIERS
REGIMES FISCAUX SPECIAUX
Restauration immobilère en loi "Malraux"
Si vous possédez des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées :
- secteurs sauvegardés (articles L.313-1 à L.313-3 du Code de l’urbanisme)
- ZPPAUP (zones de protection du patrimoine architecturale, urbain et paysagé)
et que vous décidez d’investir en « Loi Malraux », vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions.
Hormis ces avantages, votre revenu net foncier sera déterminé selon le régime réel d’imposition (fiche 2).
Vous ne pouvez pas bénéficier du régime de la déclaration simplifiée dit « micro-foncier ».
Pour profiter de ce dispositif, vous devez effectuer des travaux en vue de la restauration complète de vos immeubles et les louer à usage d’habitation principale une fois les travaux achevés.
Pour les investissements réalisés avant le 1er octobre 2006, vous pouvez cumuler les avantages de ce régime avec le dispositif « Besson ancien » si vous possédez un ou plusieurs immeubles qui entrent dans le champ d’application de ce régime.
L’opération de restauration doit être réalisée à l’initiative du propriétaire, d’une collectivité publique ou d’un organisme chargé par elle de l’opération dans la mesure où il répond à certaines conditions.
Vous pouvez bénéficier de ce régime si vous êtes :
- bailleur personne physique.
- associé de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…).
Condition de la location.
Vous vous engagez à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant six ans.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux.
Nature des travaux.
Vous devez réaliser des travaux qui vont aboutir à la restauration complète de l’immeuble.
Ils ne peuvent toutefois pas porter sur les parties de l’immeuble qui ne nécessitent aucune intervention.
Dans le cadre d’une politique d’aménagement urbain, les travaux doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou dans la déclaration d’utilité publique élaborés par les personnes publiques.
Mécanisme.
1. Il consiste d’abord en la déduction de certaines de vos dépenses, en plus des dépenses que vous êtes autorisé à déduire en application du régime réel d’imposition (fiche 2).
Il s’agit :
- des frais d’adhésion aux associations foncières urbaines de restauration.
- des travaux de démolition imposés par l’autorité qui délivre le permis de construire.
- des travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
- des travaux de transformation en logements de tout ou partie d’immeubles d’habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le bâti existant.
des travaux de réaffectation à l’habitation de tout ou partie d’immeuble originellement affectés à l’habitation et ayant temporairement perdu cet usage.
2. Il consiste ensuite en un régime de faveur quant aux déficits fonciers.
Sont imputables sur votre revenu global (salaires, BIC, bénéfices agricoles…) sans limitation de montant, les déficits fonciers résultants de l’ensemble des charges déductibles que vous avez supportées à l’occasion de l’opération de restauration complète de l’immeuble bâti, à l’exception des intérêts d’emprunt.
Remise en cause de l’avantage fiscal.
Si vous ne respectez pas vos engagements, votre revenu global de l’année au cours de laquelle s’est produite la remise en cause est majoré du montant des déficits indûment imputés.
Conseil pratique.
En ce qui concerne les dépenses que vous pouvez déduire par l’application de ce régime, la liste est limitative.
Pour connaître la liste des périmètres concernés par ce dispositif, vous devez vous rendre en mairie.
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Tous ces renseignements sont donnés à titre indicatif, sous réserve de l’appréciation des tribunaux.
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