ACTUALITES REGLEMENTAIRES

INFOS LOGEMENT DU MOIS

Un décret du 26 juillet 2010 modifie à la baisse les plafonds de montants maximums possibles du Pass-Foncier, qui varient selon la zone d'implantation du logement (diminution de 20 000 €).

Rappelons que ce dispositif permet à des personnes qui ne dépassent pas certains plafonds de ressources, et sous certaines conditions (notamment celle de bénéficier d'une aide d'une collectivité locale ou d'un groupement de collectivités locales) d'accéder plus facilement à la propriété d'un logement neuf.

Le mécanisme repose soit sur l'octroi d'un prêt à remboursement différé, soit sur une aide à l'acquisition différée du terrain, par le biais d'un bail à construction, accordés par un organisme collecteur du 1 % patronal.

Ce dispositif Pass-Foncier prendra fin au 31 décembre 2010.

A compter du 1er juillet 2010, les montants du prêt à taux 0 % pour l'acquisition d'un logement neuf qui avaient été doublés du 1er janvier 2009 au 30 juin 2010 (par rapport à la période antérieure) sont modifiés et restent majorés de 50 % jusqu'au 31/12/2010.

Arrêté du 30 avril 2010 (paru au JO du 5 juin 2010) modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif :

Les plafonds de ressources applicables aux logements financés par des Prêts Locatifs à Usage Social (PLUS) et des Prêts Locatifs d'Insertion (PLAI) ou encore des Prêts Locatifs Sociaux (PLS) et qui permettent l'attribution d'un logement HLM viennent d'être revalorisés avec effet rétroactif au 1er janvier 2010.

Ils servent également de référence pour le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) pour l'accession à la propriété, l'attribution de certains logements conventionnés avec une aide de l'Anah ou pour calculer les plafonds applicables aux PLI (Prêts Locatifs Intermédiaires).

L'éventuel paiement d'un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) pour les locataires HLM dépend également du dépassement desdits plafonds.

Décret du 20 avril 2010 modifiant le décret du 17 mars 1987 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Ce texte fournit diverses nouvelles précisions applicables au 01/06/2010, comme par exemple :

     - les pièces à joindre à une demande d'inscription à l'ordre du jour par un copropriétaire lorsqu'il demande notamment d'effectuer à ses frais certains travaux,

     - la nécessité d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical,

     - la mise en concurrence pour les marchés de travaux doit désormais résulter de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évolution de plusieurs entreprises,

     - la mission ordinaire du syndic comprend la conservation ou la gestion des archives.

La procédure de prévention pour les copropriétaires en difficulté avec désignation judiciaire d'un mandataire "ad hoc" fait également l'objet de précisions sur la notion d'impayés, l'information du conseil syndical... 

Enfin, le décret concerne également les dispositions relatives aux résidences services, les modifications sur ce point entrent en vigueur au 1er novembre 2010.

Un arrêté du 10 mars 2010, reprenant l'avis du Conseil National de la Consommation rendu en 2009, vient encadrer les pratiques tarifaires des syndics et administrateurs de biens afin de rendre plus lisibles et plus comparables leurs contrats :

Désormais, les tâches qui font partie des honoraires de gestion courantes font l'objet d'une liste précise et doivent obligatoirement être comprises dans le forfait annuel.

Ces tâches sont réparties en cinq catégories de prestations invariables qui relèvent de :

    - l'assemblée générale (convocation, tenue...),

    - la comptabilité générale de la copropriété,

    - l'administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété,

    - les assurances,

    - la gestion du personnel.

Toute prestation particulière facturée séparément devra être définie avec précision dans le contrat de syndic.

Ces nouvelles dispositions s'appliquent à tous les nouveaux contrats de syndic signés à compter du 1er juillet 2010.

Loi du 9 mars 2010 (JO du 10 mars 2010) visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation :

Prévue depuis plusieurs années à la suite de graves incendies domestiques, la loi qui rend obligatoire prochainement les détecteurs de fumée est enfin publiée.

A la date prévue par un décret à paraître, chaque logement devra être équipé d'un détecteur de fumée normalisé, répondant à des caractéristiques techniques spécifiques.

C'est l'occupant du logement, propriétaire ou locataire, qui sera en charge de son installation, entretien et de son fonctionnement.

Cette installation sera notifiée à l'assureur qui garantit les dommages incendie, lequel pourra minorer la prime ou les cotisations.

Ce futur décret prévoit que cette obligation incombera aux propriétaires-bailleurs dans le cas notamment des locations saisonnières, logements foyers ou de fonction et locations meublées ainsi que les mesures de sécurité à mettre en oeuvre dans les parties communes des immeubles.

Loi de finances pour 2010 et loi de finances rectificative pour 2009 (JO du 31) : Principales mesures :

Loi de finances 2010 :

Aménagements du dispositif Scellier :

- le taux de la réduction d'impôt diminue progressivement passant de 20 % à 15 % pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011, puis tombant à 10 % à partir de l'année 2012.

En revanche, pour les logements dont la performance énergétique est supérieure à ce qu'impose la réglementation thermique (c'est-à-dire ceux qui répondent au label BBC, bâtiment basse consommation), le taux restera à 25 % pour l'année 2011. Il diminuera en revanche en 2012 et passera à 20 %.

- le report de l'exédent de réduction d'impôt est désormais conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit au bénéfice de la location.

- le cumul du prêt locatif social (qui ouvre droit à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties et à un taux réduit de TVA) avec le dispositif Scellier n'est plus possible pour les logements financés au moyen d'un PLS ayant fait l'objet d'un dépot de permis de construire à compter du 1er janvier 2010.

Prêt à Taux Zéro (loi de finances 2010, Décret du 30 décembre 2009 (JO du 31)) :

- prorogation du prêt à taux zéro jusqu'au 31/12/2012,

- maintien du doublement pour les logements neufs jusqu'au 30 juin 2010,

- majoration de 50 % du montant de base plafond du prêt à taux zéro dans le neuf par rapport au dispositif antérieur au 15/01/09, à compter du 01/07/2010,

- suppression du respect de normes minimales de surface et d'habitabilité et de la production d'un état des lieux pour les logements de plus de vingt ans (décret à paraître).

Crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts : 

Diminution progressive du taux pour les logements neufs non BBC acquis ou construits à partir de 2010, les taux de la réduction d'impôt, pour les intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement puis des quatre suivantes, seront respectivement ramenés à :

- 30 % et 15 % pour les logements acquis ou construits en 2010,

- 25 % et 10 % pour les logements acquis ou construits en 2011,

- 15 % et 5 % pour les logements acquis ou construits en 2012.

Crédit d'impôt pour dépenses d'équipement en faveur des personnes âgées ou handicapées :

Le dispositif est prorogé d'un an, soit jusqu'au 31/12/2010.

Taux réduit de TVA :

Suppression du taux réduit de TVA pour les systèmes de climatisation :

Cette suppression s'appliquera aux opérations pour lesquelles le fait générateur de la taxe interviendra à compter du 1er janvier 2010.

Loi de finances rectificative 2009 :

Aménagement du crédit d'impôt en faveur des économies d'énergie et du développement durable :

- extension du crédit d'impôt à l'acquisition de pompes à chaleur dédiées à la production d'eau chaude sanitaire (chauffe-eau thermodynamique) ainsi qu'au coût d'installation d'une pompe à chaleur géothermique. Le taux du crédit d'impôt applicable pour ces deux dépenses est fixé à 40 %,

- maintien à 40 % du taux du crédit d'impôt pour l'acquisition de pompes à chaleur géothermiques dédiées à la production de chaleur et l'acquisition de chaudières à bois remplaçant une ancienne chaudière à bois,

- suppression de la majoration de taux applicable lorsque les travaux sont effectués dans des logements construits antérieurement au 1er janvier 1977,

- diminution du taux applicable aux dépenses d'acquisition des chaudières à condensation et des fenêtres de 25 % à 15 %.

Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL) :

Parution de trois décrets du 23/12/2009 concernant la Garantie universelle des Risques Locatifs (JO du 26) :

La Garantie universelle des Risques Locatifs est basé sur la souscription facultative par les propriétaires bailleurs du parc locatif privé d'un contrat d'assurance, soumis à un cahier des charges social, les garantissant sous certaines conditions et limites contre les impayés de loyer, de charges, taxes locatives, frais de procédure, dégradations locatives.

Cette garantie dispose désormais d'un fondement législatif et régit les contrats d'assurance souscrits ou reconduits à compter du 27 décembre 2009.

Remarque :

La réglementation 1 % Logement confirme au plan national l'arrêt de la Garantie LOCA-PASS à compter du 01/01/2010 dans le parc locatif privé, l'assurance GRL prenant le relais.

Possibilité d'exonération de taxe foncière pour les logements neufs à haut niveau de performance énergétique : 

Décret n° 2009-1529 du 9 décembre 2009 pris pour l'application de l'article 1383-0 B bis du code général des impôts (JO du 11) :

L'article 1383-0 B bis du code général des impôts institué par la loi de finances 2009 a prévu la possibilité d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties à concurrence de 50 % ou 100 %, après délibération d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre. Le décret précité précise que les logements neufs concernés doivent être titulaires du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" mentionné au 5° de l'article 2 de l'arrêté du 03/05/07.

Participation financière du locataire aux travaux d'économie d'énergie réalisés par le bailleur dans le parc privé et public :

Décrets et arrêtés du 23/11/09 (JO du 25) :

La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a prévu la possibilité pour le bailleur de demander au locataire une contribution pour certains types de travaux d'économie d'énergie réalisés dans les parties privatives d'un logement (sous réserve de l'accord du locataire) ou dans les parties communes de l'immeuble, au titre du partage des économies de charges.

Les décrets et arrêtés précités précisent que cette contribution est exigible à la condition que le bailleur, son représentant ou un tiers mandaté par lui ait engagé une démarche de concertation avec le locataire (ou avec les associations représentatives de locataires présentes dans son patrimoine, en secteur social) et ces textes prévoient les conditions d'application de cette participation, notamment la liste des travaux éligibles à réaliser, les niveaux minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d'évaluation des économies d'énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces évaluations après travaux.

Label BBC 2005 et majoration du prêt à taux zéro :

Arrêté du 19/11/09 (JO du 29) :

Cet arrêté précise les conditions dans lesquelles l'emprunteur doit justifier du label "Bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005" lui permettant d'obtenir une majoration du Prêt à Taux Zéro de l'Etat de 15 000 euros lorsque le nombre de personnes destinées à occuper le logement est de 3 et moins, de 20 000 euros pour 4 personnes et plus. Cette majoration s'applique aux offres de prêts émises à compter du 30 novembre 2009 (lendemain de la publication de l'arrêté).

Consultez également les dossiers juridiques élaborés par l'ANIL : www.anil.org.