ACTUALITES REGLEMENTAIRES

Vos questions - Nos réponses

Q : Je suis colocataire d'un logement et je souhaite donner congé. Je voudrais savoir si je peux exiger du bailleur la restitution de la moitié du dépôt de garantie que j'avais versé à l'entrée dans les lieux.

R  :  Non. Le remboursement du dépôt de garantie suppose la restitution effective des lieux (Cour de Cassation 21/11/90). Ce n'est que lorsque l'ensemble des colocataires, solidaires ou non, donne congé, que le montant du dépôt de garantie est versé, indifféremment à l'un ou l'autre des colocataires, sauf disposition particulière dans le bail.

Q : Un propriétaire peut-il refuser de louer à un locataire alors qu'un bail a été signé entre eux avec une prise d'effet différée au premier jour du mois suivant ?

R :  Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 28/06/06), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune autre stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée (article 1719 du Code Civil). Il doit donc délivrer le logement loué quand bien même le locataire n'aurait pas, quant à lui, rempli ses obligations, au premier rang desquelles figure le versement du premier loyer et du dépôt de garantie en une seule fois. S'il veut recouvrer son dû, il doit aller en justice. Le locataire peut donc l'assigner en délivrance du logement et dommages et intérêts.

Q :   Je souhaite en tant que propriétaire louer une chambre meublée et j'aimerais savoir ce qu'on entend par "meublé".

R  :  Il n'y a pas de définition juridique du meublé. Selon la jurisprudence, la location meublée suppose un minimum d'éléments d'équipement essentiels permettant au locataire de jouir dans des conditions satisfaisantes des locaux. Les juges ont été amenés à maintes reprises à requalifier en vide des baux meublés notamment en l'absence de vaisselle et d'ustensiles de cuisine car il s'agit d'éléments indispensables à la vie domestique. Dans une espèce récente, la Cour d'Appel de Paris (arrêt du 08/04/08) concernant une chambre de 5,59 mètres carrés a considéré qu'à défaut de plaques électriques et d'étagères de rangement, un local ne peut être qualifié de meublé. Ici, l'inventaire du mobilier joint au bail faisait état d'un canapé lit, d'une chaise, d'une table, d'un réfrigérateur et d'un oreiller et l'état des lieux signalait un évier, un chauffe-eau et un convecteur électrique. Le locataire doit donc pouvoir dormir et manger, ce qui suppose sur ce dernier point que le logement soit équipé d'éléments permettant de faire la cuisine.    

Q : Je suis propriétaire et ma locataire exerce la profession d'assistante maternelle dans l'appartement que je lui loue vide à titre de résidence principale. En a t-elle le droit ?

R  :  Oui. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 14/05/97), la profession d'assistante maternelle est compatible avec la clause d'habitation prévue dans le contrat de bail puisqu'elle habite effectivement les lieux avec sa famille et se borne à y accueillir un nombre restreint d'enfants. En l'espèce, il n'est pas allégué que l'activité d'assistante maternelle ait entraîné une modification de l'état des lieux ou une gêne pour l'immeuble, cette activité demeure d'ordre essentiellement familial et n'est pas incompatible avec la clause d'habitation du bail. En conséquence, la société propriétaire n'est pas fondée à soutenir qu'il y a eu changement d'affectation des lieux loués par une véritable transformation à usage professionnel ou commercial.

Q :  Je suis locataire d'un logement loué vide et je souhaiterais savoir quelles sont les charges récupérables au titre de l'emploi d'un gardien ou concierge ?

R :  Le décret du 26/08/87 fixant la liste des charges récupérables auprès des locataires précise que :

- "lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature sont récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant" (article 2c)).

 Plusieurs décisions de la Cour de Cassation sont venues préciser ce point, ainsi les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ne sont exigibles que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés cumulativement par celui-ci (Cour de Cassation 09/01/08), à l'exclusion de tout partage d'activité avec un tiers (Cour de Cassation 27/09/06). En effet, le texte emploie le verbe assurer et non pas participer.

La mission de stockage des encombrants par le gardien ne constitue pas l'élimination des rejets et l'enlèvement des encombrants n'est pas inclus dans la liste des charges récupérables (Cour de Cassation 15/05/08).

Les frais de gardiennage de nuit de l'aire de stationnement ne sont pas récupérables car ils ne figurent pas dans le décret (Cour de Cassation 08/10/97).

Les avantages en nature attribués au gardien ou concierge ne sont pas récupérables (logement, dépenses d'eau, d'électricité et de gaz correspondantes).

La prime de départ à la retraite d'une gardienne ne constitue pas une charge récupérable. La liste des charges récupérables est limitative et une telle prime ne correspond pas aux services rendus par la gardienne mais correspond à des droits relatifs à sa retraite. En conséquence, elle reste à la charge du bailleur (Cour de Cassation 25/06/08).

Q : Mon bailleur retient une somme forfaitaire sur mon dépôt de garantie sous prétexte d'heures de ménage réalisées par ses propres soins, le peut-il?

R :  Non, la jurisprudence de la Cour de Cassation (arrêt du 26/06/07) condamne la pratique consistant à retenir une somme forfaitaire pour la remise en état des lieux, toute somme retenue devant être justifiée.

Q : J'ai signé un contrat de location le 30/05/08 qui doit prendre effet le 01/08/08, or je ne désire plus donner suite à ce contrat. Puis je me rétracter sans problême ?

R : Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation (arrêts des 19/07/95 et 12/06/01), le locataire souhaitant se dégager d'un contrat de location signé, mais dont la prise d'effet est différée, ne peut le faire qu'avec l'accord du bailleur ou, à défaut, selon les conditions prévues par la loi et notamment en respectant le délai de préavis légal de trois mois, éventuellement réduit à un mois. Pour la Cour, le terme retarde l'exécution du contrat, sans en différer la force obligatoire.      

Q : Le maître d'oeuvre qui construit ma maison dit qu'il est inutile de prendre une assurance dommages-ouvrage. A-il raison?
R : Non, en effet cette assurance est obligatoire, (quand bien même elle n'est pas pénalement sanctionnée lorsqu'il s'agit d'un maître d'ouvrage personne physique) pour toutes les opérations de constructions, d'agrandissement, d'amélioration et de réhabilitation.
Elle a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en garantissant la prise en charge des travaux indépendamment de la recherche des responsabilités des différents intervenants de la construction : constructeur, architecte, entrepreneur.

Q : Je désire faire construire une maison sur un terrain qui m'appartient par le biais de contrats d'entreprises, je ne souhaite pas souscrire d'assurance dommages ouvrage. Quels sont les risques encourus?

R : L'article 243-3 du Code des Assurances prévoit des peines de prison et/ou d'amendes à l'encontre de celui qui ne souscrit pas les assurances obligatoires. Cependant ces peines ne s'appliquent pas à la personne physique qui construit un logement pour l'occuper ou le faire occuper familialement.

Toutefois, il vous faut souscrire une assurance dommages ouvrage car si vous subissez un désordre de nature décennal et que les assurances des différents entrepreneurs se dérobent, il vous faudra assigner devant les tribunaux par le biais d'un avocat et attendre des années afin de pouvoir être dédommagé. De plus, si vous décidez de vendre votre maison dans le délai de 10 ans suivant la réception, vous serez responsable de plein droit envers les acquéreurs successifs de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code Civil). Vous êtes au sens de la loi réputé constructeur (article 1792-1-5°) et votre responsabilité à ce titre peut être mise en oeuvre.  

Q : L'assemblée générale peut-elle décider de la souscription d'un abonnement collectif à un ensemble de chaînes ?

R : Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 01/12/99), le syndicat des copropriétaires ne peut imposer un abonnement à un ensemble de chaînes, nul ne pouvant être contraint de s'abonner à des programmes télévisuels, donc de supporter des charges correspondant à un tel abonnement.

Q : L'assemblée générale a décidé du ravalement de l'immeuble et parallèlement de la réfection des fenêtres parties privatives, les charges devant être réparties sur la base des charges communes. Est-ce légal ?

R : En principe, seul le coût des travaux se rapportant aux façades parties communes constitue une charge incombant au syndicat des copropriétaires ; la part des dépenses imputables aux parties privatives doit être supportée personnellement par chaque propriétaire. Cependant, il n'est pas rare que les réglements de copropriété prévoient que les frais de nettoyage et de peinture des fenêtres doivent néanmoins être inclus dans les charges communes de l'immeuble lorsqu'ils sont la conséquence d'un ravalement général décidé par l'assemblée générale (Cour de Cassation 10/05/91). La Cour d'Appel de Paris (arrêt du 22/03/07) a récemment confirmé la licéité de la clause de répartition prévoyant la répartition en charges communes des frais portant sur les fenêtres privées lors d'un ravalement faisant l'objet d'une opération d'ensemble décidée en assemblée générale.

Q :  J'habite dans une copropriété et je viens de recevoir ma convocation à l'assemblée générale, je souhaiterais compléter l'ordre du jour par d'autres questions, est-ce possible ?

R :  Depuis le décret du 27/05/04 venu modifier le décret de 1967, ce n'est plus dans les six jours de la convocation que l'ordre du jour peut être complété mais dorénavant à tout moment de l'année. Cependant, il faut envoyer les questions suffisamment tôt au syndic pour qu'il puisse les inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale et donc avant que les convocations ne soient envoyées. Selon une réponse ministérielle (JO 14/12/06), le syndic ne serait pas tenu d'inscrire à l'ordre du jour les questions des copropriétaires reçues après l'envoi de la convocation, voire même lorsque les photocopies ou la mise sous pli ont déjà été effectuées. La solution est identique en cas de demande incomplète (absence de documents justificatifs devant être fournis par exemple).

Q :  Que faire si le syndic refuse de porter une question à l'ordre du jour ?

R  :  Si le syndic n'a pas inscrit une demande faite dans les formes et dorénavant suffisamment tôt, vous pourrez engager sa responsabilité et exiger la nullité de l'assemblée dans le cas où cette omission aurait une influence sur le vote. Mais la jurisprudence a précisé que le syndic n'est pas tenu de reprendre une demande mal formulée (Cour de Cassation 29/01/03) et que l'assemblée peut également refuser de statuer sur une demande de votre part s'il apparaît que vous ne lui avez pas communiqué tous les éléments d'information lui permettant de prendre une décision.

Q :  Peut-on soulever ou voter en assemblée  une question ne figurant pas à l'ordre du jour?

R :  Non, l'assemblée ne délibère valablement que sur les questions portées à l'ordre du jour (article 13 décret de 1967) et ce, même s'il s'agit d'une question complémentaire qui s'avère nécessaire et qui constitue la suite logique de la précédente (Cour de Cassation 07/11/01). Toute résolution adoptée qui n'y serait pas inscrite serait donc nulle. Toutefois, la validité des questions votées lors d'une assemblée ne peut être contestée que pendant les deux mois suivant sa notification par tout copropriétaire ayant voté contre la décision ou tout copropriétaire absent et non représenté. Ainsi, des résolutions, même adoptées de manière irrégulière, si elles ne sont pas contestées durant ce délai sont considérées comme valides. 

Q : Les rapports avec notre syndic étant particulièrement tendus, nous ne souhaitons pas le renouveler dans ses fonctions lors de la prochaine assemblée générale. Nous craignons cependant que ce dernier ne quitte la réunion avant l'examen de la question concernant cette élection, se doutant de ce qui l'attend. Que peut on faire dans une telle situation?

R : En cas de départ précipité du syndic une fois le vote de son non renouvellement acquis, il appartient au président de séance nommé au début de la réunion de poursuivre la tenue de l'assemblée. Il devra d'une part, faire nommer un nouveau secrétaire aux lieux et place du syndic, ce dernier étant souvent désigné comme secrétaire de séance et d'autre part, prendre acte du départ du syndic, le faire consigner sur le procès-verbal. Puis, il fera délibérer les copropriétaires sur les questions inscrites à l'ordre du jour restant à examiner, notamment celle concernant l'élection d'un nouveau syndic. 

Q : Je suis un particulier et je souhaite acheter un logement existant ; j'ai entendu parler de "frais de notaire réduits" qu'en est-il exactement ?

R :  L'expression "frais de notaire réduits" signifie que l'acquéreur n'a pas à supporter lors de la vente le coût des droits d'enregistrement. Il ne doit que le coût de la publicité foncière. Ceci, réduit le coût des frais de notaire. La mutation relève ici du régime de la TVA (taux de 19.6%).

Pour savoir si l'acquéreur se trouve en frais réduits, il convient de savoir quand le vendeur est devenu propriétaire, avant ou après l'achèvement de la construction. En effet, il résulte de l'article 257 du Code Général des Impôts que la TVA s'applique aux immeubles neufs au sens fiscal, c'est-à-dire un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de cinq ans et n'ayant pas encore fait l'objet, depuis son achèvement, d'une mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.

En vente en l'état futur d'achèvement, on considère logiquement que cette mutation n'intervenant pas avant l'achèvement, elle n'a pas à être prise en compte. En conséquence, la première cession réalisée par l'acquéreur du logement, si elle a lieu avant l'expiration d'un délai de cinq  ans à compter de l'achèvement de l'immeuble, sera soumise à la TVA immobilière. En revanche, en cas d'acquisition d'un logement neuf terminé avant les cinq ans précités, la mutation sera soumise aux droits d'enregistrement et non pas à la TVA puisqu'il ne s'agit pas de la première vente et que vous n'êtes pas marchand de biens.     

Q : Je vais rentrer en maison de retraite. Aurais-je une exonération de ma taxe foncière?

R : Selon une Réponse Ministérielle (JO 16/10/07), les personnes âgées de plus de 75 ans résidant en maison de retraite peuvent être exonérées de taxe foncière sur le domicile qu'elles conservent, à condition qu'il ne constitue pas une résidence secondaire pour les membres de la famille.

Aux termes de l'article 1391 du code général des impôts, les redevables âgés de plus de 75 ans au 01 janvier de l'année d'imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l'immeuble exclusivement occupé par eux, lorsque le montant de leurs revenus de l'année précédente n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417. Conformément à la jurisprudence du Conseil d'Etat (CE 20/10/00, n°205635, Friteau), le bénéfice de cette exonération n'est subordonné à aucune autre condition concernant l'immeuble que son affectation exclusive à l'habitation par le contribuable. Les personnes âgées de plus de 75 ans accueillies en maison de retraite et qui conservent la jouissance de leur ancien domicile peuvent, par conséquent, dès lors que les conditions posées par l'article 1391 du code précité sont satisfaites, et en particulier que l'habitation ne constitue pas en réalité une résidence secondaire pour les membres de la famille, bénéficier de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur ancien domicile. En outre, des consignes permanentes sont données aux services des impôts pour que les demandes gracieuses de redevables âgés en situation difficile soient examinées avec bienveillance.    

Q : J'ai vendu une résidence secondaire avec cuisine et salle de bain équipées. Dans le compromis, une somme est précisée pour ces meubles. Je voudrais savoir sur quel prix sera calculé la plus-value immobilière ? Sur le prix de vente global ou sur le prix de vente hors meubles ?

R : L'instruction fiscale 8 M-1-05 du 04/08/05 prévoit que la valeur du mobilier n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires priseurs etc...).

Q : J'ai appris qu'il existait un texte prévoyant des exonérations de taxe foncière pour certains locaux d'habitation situés dans des zones à risques. Qu'en est-il exactement ?

R : Il s'agit de l'instruction fiscale du 09/04/08 (Bulletin Officiel des Impôts 6 C-2-08). Cette instruction précise le champ d'application (zones et constructions concernées) et les modalités d'application de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties.  

Q : Je loue un garage et j'ai reçu une taxe d'habitation pour ce garage, or il me semblait que les garages n'étaient pas imposables à cette taxe?

R : En fait, lorsqu'une personne loue un garage, cette location peut relever de deux régimes fiscaux différents selon que le domicile est à plus ou moins de un kilomètre dudit garage.

Ainsi, il résulte des dispositions combinées des articles 1407-1-1° et 1409 du Code Général des Impôts que sont imposables à la taxe d'habitation les garages à usage privatif, dès lors qu'ils constituent une dépendance de l'habitation. Les garages situés à une adresse différente de l'habitation ne sont donc imposables que s'ils se trouvent à moins d'un kilomètre de celle-ci.

R : Dans un arrêt en date du 28/03/06 la Cour de Cassation a jugé que le privilège du fisc s'exercait avant tout autre sur les meubles et effets mobiliers appartenant aux redevables en quelque lieu qu'ils se trouvent mais également,  pour la taxe foncière sur les loyers et revenus des biens immeubles sujets à contribution sans que l'article 1920 du Code Général des Impôts distingue dans ce dernier cas, selon que le bien est resté ou non entre les mains du même propriétaire (l'article ne parle que de meubles et biens mobiliers). Par l'effet du "droit de suite", le nouveau propriétaire de l'immeuble est lui-même devenu débiteur direct et, par conséquent, redevable de la taxe foncière.   

Q : Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, quel est le formalisme à respecter en cas de modifications?

R : L'article L231-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le contrat doit, à peine de nullité, comporter un certain nombre de mentions obligatoires, notamment la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire. Aussi en cas de modification du projet initial après sa signature, l'accord écrit du maître de l'ouvrage est nécessaire. La volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les modifications ne peut se déduire d'une simple signature sur le plan. Un avenant doit donc être signé, à défaut le contrat est nul (Cour de Cassation 31/01/ 07). La Cour de Cassation ne fait pas de distinction selon l'importance de la modification. L'avenant doit respecter le formalisme du contrat initial. Il précise la nature et la consistance des nouveaux travaux, mais également leur implication sur le prix forfaitaire.

Q : J'aimerais savoir si la clause prévue dans mon contrat de construction limitant les pénalités de retard aux seuls jours ouvrables est légale ?

R : L'article R231-14 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que les pénalités de retard ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.

Aussi la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt en date du 07/11/07 que la Cour d'Appel avait violé les dispositions légales en limitant les pénalités de retard aux seuls jours ouvrables prévus contractuellement.

Q : Pour la construction de ma maison je suis passé par un constructeur et j'ai signé un contrat de construction de maison individuelle. Le chantier se termine et le constructeur me demande de payer le solde du prix en contrepartie de quoi il me donnera les clés, qu'il y ait des réserves ou non le jour de la réception. Peut-il le faire?

R : Cette pratique est totalement illégale. Même si votre contrat prévoit cette obligation dans une clause particulière, par application de l'article L 231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, cette clause serait considérée comme nulle. En effet, cet article précise que "sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet...de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître d'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux".

En effet, les modalités de réception du chantier et donc du paiement du solde du prix sont fixées strictement par les dispositions de l'article R 231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Par application de cet article, le solde de 5% est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes:

- lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel habilité, le solde est payable, en l'absence de réserve, à l'issue d'un délai de 8 jours qui suivent la remise des clés consécutives à la réception. Lorsque des réserves sont formulées à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde est payable à la levée de celles-ci.

- lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister par un professionnel lors de la réception, le solde est payable à la réception sans réserves ou, lorsque des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Q : Je viens de signer un contrat d'architecte et je souhaiterais savoir si ce contrat bénéficie des dispositions de la loi Scrivener. Loi qui prévoit que tout acte est conclu sous condition de l'obtention du prêt?

R : La Cour de Cassation a considéré qu'à partir du moment où les dépenses d'architecte sont incluses dans le coût de la construction financé par un prêt, elles relèvent des dispositions du Code de la Consommation (Cass. Criminelle.: 09/11/93 et Cass. Civile. I : 03/01/96). Plus récemment, elle a retenu que la simple référence au recours à un prêt par le maître de l'ouvrage suffisait à ériger l'obtention de celui-ci en condition suspensive donc à soumettre le contrat d'architecte aux dispositions protectrices du Code de la Consommation, bien que le montant de prêt sollicité n'inclut pas les honoraires de l'architecte (Cass. Civile. III : 28/03/07).

Le contrat d'architecte se trouve donc soumis aux dispositions de cette loi. 

Q : Mon constructeur me dit que je dois souscrire une assurance dommage-ouvrage avant l'ouverture du chantier ; est-ce vrai?

R : En tant que maître de l'ouvrage, vous devez obligatoirement souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance "dommage-ouvrage".

Il s'agit d'une condition de validité du contrat de construction. Cette assurance permet d'obtenir en cas de sinistre le paiement rapide des travaux de réparation qui relèvent de la garantie décennale sans que vous ayez à attendre que le tribunal ait déterminé la responsabilité de chacun des intervenants à la construction.

Q : Je vais être livré de mon logement acheté sur plan, je crains qu'il n'y ait des réserves à faire et je souhaiterais savoir si je peux consigner les 5% restants?

R :  En cas d'achat sur plan, vous pouvez consigner le solde du prix (5%) pour des défauts de conformité avec les prévisions contractuelles (chose différente de celle promise) mais non pour des vices de construction ou des malfaçons ou pour une autre contestation. Il n'est pas nécessaire que le défaut de conformité ait un caractère substantiel. Selon la jurisprudence, la conformité se mesure au regard de tous les documents contractuels, y compris  les devis, la notice descriptive, le plan de l'immeuble, les documents descriptifs déposés chez le notaire auxquels se réfère l'acte de vente, les documents publicitaires lorsque le contrat y fait expressément référence. En cas de contestation sur la conformité de l'immeuble avec les termes du contrat, vous pouvez consigner le solde du prix. Il s'agit d'un droit auquel le vendeur ne peut faire obstacle, par exemple en refusant de remettre les clés (Cour de Cassation 13/02/85).

La jurisprudence a pu considérer comme des défauts de conformité ; des volets en matière plastique au lieu de volets en bois, un escalier en bois au lieu d'un escalier en béton, la réduction de la surface d'une terrasse, le défaut de branchement téléphonique définitif, d'antenne collective de télévision, le défaut de boîte aux lettres, la non réalisation d'une "corde molle" contractuellement prévue à l'entrée d'un garage, la non-conformité aux prescriptions contractuelles d'un garage ne pouvant contenir qu'un seul véhicule en raison de la présence d'un pilier limitant son utilisation alors que dans le contrat de vente la capacité du garage était prévue pour deux véhicules, des ardoises non conformes aux documents contractuels lesquels prévoyaient la fourniture d'ardoises de premier choix.

Q : Nous avons emménagé dans un appartement neuf, il y a six mois et nous entendons tout ce qui se passe chez nos voisins. Visiblement, l'isolation phonique est défectueuse. Quels sont nos recours ?

R : L'article L 111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation précise que le promoteur est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement de la conformité aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique, pendant un an à compter de la prise de possession.

Si l'isolation phonique est aux normes mais qu'elle est défectueuse au point de rendre l'immeuble impropre à l'habitation, vous pourrez agir contre le promoteur sur le fondement de la garantie décennale.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 27/10/06, a ainsi précisé que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale, même si les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées. 

Q : Nous avons acheté un appartement sur plan dont la livraison est prévue pour le 1er trimestre 2008. Le promoteur vient de nous dire que les travaux ont du retard et que la remise des clés ne se fera qu'au cours du 3ème trimestre 2008. Que pouvons-nous faire?

R : Lors d'une vente en l'état future d'achèvement, le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat(article 1601-1 du Code Civil).

Si le vendeur ne respecte pas le contrat, c'est à dire si le logement n'est pas livré dans le délai convenu, vous pouvez engager sa responsabilité et demander la résolution de la vente ou l'allocation de dommages-intérêts si le retard de livraison vous a causé un préjudice.

Vous pouvez aussi vérifier si une clause du contrat prévoit des pénalités de retard. Cette clause n'étant pas imposée par la réglementation, elle est en pratique assez rare.

En tout état de cause, le vendeur peut dégager sa responsabilité et s'exonérer du paiement d'éventuelles pénalités s'il invoque certaines causes prévues au contrat qui justifent le non respect du délai de livraison. Il ne peut s'agir que des causes suivantes: intempéries, cas de force majeure, cas fortuit ou fait de l'acquéreur (ex : demande de travaux supplémentaires).

Q : J'ai signé un contrat de réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement mentionnant un délai maximum pour la conclusion de l'acte de vente. Or ce délai est dépassé et la situation ne me semble pas claire, je préfère donc ne plus acheter. Puis-je me désister sans perdre le dépôt de garantie que j'ai versé et sans autres frais?

R : L'article R 261-30 a) du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans l'hypothèse où la vente n'est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire.

En conséquence, en cas de non respect des dispositions légales et réglementaires applicables au contrat préliminaire, le réservataire est en droit de ne pas procéder à l'acquisition et le dépôt de garantie doit lui être restitué sans retenue ni pénalité (ainsi jugé qu'un notaire chez lequel les fonds ont été déposés ne peut retenir une somme à titre d'honoraires).  

Q : Je dois réaliser des travaux sur ma maison et donc passer sur le terrain de mon voisin ; or ce dernier me refuse l'accès. J'ai entendu parler d'une servitude de " Tour d'Echelle", de quoi s'agit-il?

R : La servitude de " Tour d'Echelle", est le droit pour un propriétaire de passer sur le fonds de son voisin pour procéder à des réparations sur son immeuble. Il s'agit d'un droit de passage temporaire résutlant d'usages locaux, il ne repose sur aucun texte.

L'exercice de ce droit est subordonné à une demande préalable faite au propriétaire du fonds voisin.

En cas de refus, il est préférable de le mettre en demeure d'autoriser le passage avant de saisir le juge.

En pratique, le juge peut autoriser le passage si ce refus n'est pas justifié. En effet, les tribunaux considèrent qu'un propriétaire ne peut pas s'opposer aux passage d'ouvriers sur son terrain pour la réparation du mur voisin, sans commettre un abus du droit de propriété (Cour de Cassation du 10/05/95), le juge peut même condamner le voisin à vous régler une somme par jour de retard appelée "astreinte" (Cour de Cassation du 08/01/92).

Le tribunal n'accorde le tour d'échelle que si les travaux revêtent une certaine importance, qu'ils permettent le maintien en bon état de conservation d'une construction existante et dès lors qu'il est techniquement impossible de les exécuter à partir de votre terrain. Aussi, s'il y a entre la limite séparative et le mur à réparer, un espace suffisant pour le passage des ouvriers et la pose d'un échaffaudage ou d'une échelle, le tour d'échelle peut être refusé.

Enfin, si l'occupation du terrain doit être d'une durée étendue et causer un important trouble de jouissance (encombrement, bruits...), le juge peut fixer une indemnité par jour de privation de jouissance au bénéfice du propriétaire voisin. Ce dernier est en effet, en droit d'obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier.  

Q : Mon voisin souhaite planter des arbres à la limite de ma propriété, j'ai peur qu'il ne mette ces arbres trop près de mon terrain, y-a-t-il des règles en la matière?

R : La distance à laquelle peuvent être implantés des arbres ou arbustes des propriétés voisines est strictement encadrées. Il est nécessaire de respecter les usages locaux ou règlements particuliers, quand ils existent. Pour les connaître renseignez-vous auprès de votre maire. A défaut, ce sont les règles du code civil qui s'appliquent(article 671).

Ainsi, les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres ne sont admises qu'à une distance de deux mètres de la limite séparative. Si la hauteur est inférieure à deux mètres, la distance est ramenée à 0,50m.

La hauteur se compte à partir du niveau du sol jusqu'au sommet de l'arbre.

Les distances de 2 m et 0,50 m se calculent à partir du milieu du tronc de l'arbre, jusqu'à la limite séparative des deux fonds.

En cas de non respect des distances légales ou celles fixées par les règlements ou les usages, vous pouvez contraindre votre voisin à arracher ses plantations irrégulières ou à les étêter à la bonne hauteur, ou à les déplacer pour les mettre à bonne distance.  

Q : Ai-je le droit de couper les branches des arbres de mon voisin qui avancent sur mon terrain?

R : Vous ne pouvez pas couper vous-même les branches, sauf si votre voisin vous y autorise expressément. En cas de coupe abusive, il pourrait vous demander des dommages et intérêts si l'arbre venait à mourir.

Cependant, vous pouvez l'y contraindre et à défaut d'accord de sa part, exiger en justice qu'il coupe les branches, avec condamnation au paiement d'une astreinte s'il refuse.

En revanche, vous pouvez couper vous même, à la limite parcellaire, les racines, ronces ou brindilles qui débordent sur votre propriété, sans avoir pour cela besoin de l'autorisation de votre voisin ou de la justice.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux ne s'éteind pas avec le temps.

Q : J'ai acquis un appartement en copropriété avec la jouissance privative d'un jardin, je voudrais savoir si ce jardin doit être pris en compte au titre du mesurage de la loi Carrez ?

R : Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 16/01/08) un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot. 

Q : Je viens de recevoir mon compromis de vente et je m'aperçois que le dernier jour du délai de rétractation de 7  jours tombe un jour férié. Est-ce que ce délai peut être prorogé au jour suivant qui est un jour ouvrable?

R : Oui, selon la Cour de Cassation (arrêt du 05/12/07). L'article 642 du Nouveau Code de Procédure Civile, prévoit que le délai expirant un jour férié, doit être prorogé au jour ouvrable suivant.

Article 642 : Tout délai expire le dernier jour à 24 heures.

                     Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Q : J'envisage d'acheter un bien à usage mixte afin d'y habiter et d'y exercer mon activité de dentiste, or on me précise que je ne bénéficierais pas du délai de rétractation de 7 jours légalement prévu. Est-ce exact ?

R :  La Cour de Cassation dans un arrêt récent en date du 30/01/08 considère que  "l'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ne mentionnant dans son champ d'application que les immeubles à usage d'habitation, ses dispositions ne sont donc pas applicables aux immeubles à usage mixte.   

Q : Je suis propriétaire bailleur et je perçois directement l'allocation logement de mon locataire. Je viens de recevoir un courrier de la CAF me réclamant un trop perçu d'aide. Je pensais que dans une telle hypothèse, la CAF devait s'adresser à l'allocataire. Qu'en est-il exactement ?

R : Selon l'article L553-4 III du Code de la Sécurité Sociale, lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur justifie avoir procédé à la déduction de cette allocation du montant du loyer et des dépenses accessoires, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire. 

Q :  J'ai acheté un logement en l'état futur d'achèvement et la banque me demande des intérêts intercalaires, je voudrais avoir des précisions sur ce point.

R : En cas de construction de maison ou d'acquisition d'un logement sur plan, la banque va débloquer les prêts au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sur les montants débloqués elle va percevoir des intérêts appelés "intérêts intercalaires", en rémunération des avances qu'elle consent. Vous devrez donc en plus du remboursement de votre prêt (intérêts plus capital) lequel débutera au déblocage final des fonds correspondant à l'achèvement du logement, verser ces intérêts intercalaires durant cette période de construction dite "période d'anticipation", il convient donc de budgétiser ces frais qui peuvent prendre de l'importance en cas notamment de retard dans la construction ou l'acquisition.

A titre de conseil et afin de réduire cette facture, il convient de négocier avec la banque de débloquer en premier son apport personnel, les prêts les moins chers et le plus cher en dernier.  

Q : Je souhaite acheter un bien à usage mixte (principal et professionnel), puis-je prétendre au prêt à taux zéro ?

R :  Le prêt à taux zéro ne pourra financer que la partie correspondant à la résidence principale et non la partie réservée à votre activité professionnelle. Ainsi pour établir l'offre de prêt à taux zéro, il sera donc nécessaire de fournir un document justificatif de la répartition des parties entre l'usage d'habitation principale et l'usage professionnel. Il pourra s'agir soit d'une attestation du notaire indiquant la surface et/ou la valeur de la partie à usage d'habitation et de celle à usage professionnel (ou locatif), soit du réglement de copropriété, soit du permis de construire.

Q : J'ai durant une partie de l'année précédente travaillé à l'étranger, mon avis d'imposition en France n'inclut donc pas l'ensemble de mes ressources, quelles sont les ressources à prendre en compte au niveau du prêt à taux zéro?

R :  Les revenus perçus à l'étranger ou dans une organisation internationale sont reconstitués à partir des documents fiscaux établis par les administrations étrangères ou internationales, ou, à défaut, à partir de tout document probant.

La conversion en euros est effectuée à partir du taux de change du 31/12 de l'année N-1 ou N-2 selon la période de l'année.

A défaut de documents fiscaux, il y a lieu de prendre en compte l'ensemble des bulletins de salaires sur l'année de référence : dans ce cas, il convient de totaliser les revenus nets de chacune des fiches de paie correspondant à l'année de référence de l'emprunteur et d'appliquer à ce total les abattements fiscaux.

En outre, lorsque l'on se situe dans des pays pour lesquels l'impôt est prélevé à la source, la somme correspondant à l'acquittement de cet impôt doit être réintégrée dans les revenus nets imposables.

De même, en cas de reconstitution des revenus perçus à l'étranger, il convient de  prendre en compte les indemnités d'expatriation.

Par ailleurs, en cas de production par l'emprunteur d'un document officiel émanant d'une administration fiscale étrangère, il convient de ne pas demander, en plus, la production de l'ensemble des bulletins de salaires de l'emprunteur.

S'agissant des revenus perçus dans les Territoires d'Outre Mer, ces derniers peuvent être appréciés à partir des seuls avis d'imposition (ou de tout autre document probant) délivrés par les autorités territoriales, sans qu'un avis d'imposition de l'administration fiscale métropolitaine soit en outre exigé.

Toutefois, pour la Polynésie Française, les emprunteurs ne sont pas en mesure de produire un justificatif d'imposition local car aucune déclaration de l'impôt sur le revenu n'est prévue. Dès lors, en son absence, l'emprunteur ne pourra pas bénéficier du prêt à 0%.

En tout état de cause, en cas de production d'un avis d'imposition métropolitain, il conviendrait  de procéder à une reconstitution des revenus comme précitée, en tenant compte des seuls revenus imposables Outre-Mer.  

Q : J'ai entendu parler du Prêt Viager Hypothécaire et j'aimerais avoir des précisions sur ce prêt.

R :  Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de crédit à un particulier. Du fait de son caractère viager, le prêt ne s'adresse qu'aux personnes âgées.

Ce prêt permet de dégager un revenu supplémentaire pour financer tout type de projet (réparation, entretien du logement, amélioration du train de vie, donations aux descendants, financement des services d'une personne à domicile en cas de dépendance...), seul le financement des besoins d'une activité professionnelle est exclu.

En contrepartie de ce prêt, le particulier consent à l'établissement de crédit une hypothèque sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation (principale ou secondaire) lui appartenant et  qu'il a déjà  intégralement payé.

Ce prêt est un prêt in fine, le capital et les intérêts ne sont donc  exigibles qu'à  l'échéance du terme, c'est-à-dire que le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation du bien à titre gratuit ou onéreux ou lors du démembrement de sa propriété.

Au décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, la succession devra rembourser le prêt soit à l'aide de liquidités propres, gardant ainsi la propriété du bien, soit avec le produit de vente de l'immeuble.

Si une vente ou un démembrement de propriété intervient avant le décès, le prêt devra être remboursé à ce moment-là.

La somme à rembourser par la succession ne peut dépasser la valeur de l'immeuble au moment du décès ou de la vente du bien, le cas échéant estimée par un expert.

Le débiteur peut rembourser le prêt de façon anticipée et le prêteur peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.

Pour ce qui est des conditions dans lesquelles le prêt est proposé par les banques (pour quel montant, à quel taux, à quels emprunteurs ?...), celles-ci relèvent de la pratique bancaire et non de la réglementation.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application de l'ensemble de ces mesures ( décret du 06/12/06, JO 08/12).

Q : Je souhaite acheter ma résidence principale. Ma banque me donne le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable, je ne sais lequel choisir?

R : Avec un prêt à taux fixe, vous connaissez dès le début le taux de votre crédit, les mensualités de remboursement et la durée, qui n'évolueront pas sauf renégociation du prêt.

Avec un prêt à taux variable, il y a une incertitude, car le taux du crédit évoluera, à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice de référence. Un taux variable peut permettre de profiter (lors de la souscription et/ou  pendant le remboursement du prêt) d'un taux plus attractif que celui en vigueur au départ sur un crédit à taux fixe. En contrepartie, vous prenez le risque de payer aussi plus cher, si le taux variable augmente beaucoup pendant la durée du prêt. Lorsque le taux d'intérêt varie cela modifie soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit, selon ce que prévoit le contrat de prêt. Pour limiter les risques, au cas où l'indice augmenterait de manière importante, certains crédits à taux variables prévoient que le taux d'intérêt ne pourra dépasser un plafond. Ce sont les prêts dits "capés".

Q : J'ai un plan d'épargne logement et ma banque refuse de m'octroyer un prêt à ce titre pour l'acquisition de mon logement, au motif que je serais surendetté ?

R : La Cour de Cassation a jugé qu'au terme de la période d'épargne, la banque était tenue, sauf situation de surendettement, d'accorder le prêt auquel elle s'était obligée lors de la conclusion du contrat, dès lors que les conditions légales et réglementaires étaient réunies (arrêt du 03/06/97). De cette décision, il ressort donc qu'une banque peut refuser l'octroi du prêt d'épargne logement sur ce fondement.  

Q : En matière de logement, j'aimerais savoir à quels actes s'appliquent la loi sur le démarchage à domicile.

R : Ce sont les articles L121-21 et suivants du Code de la Consommation qui réglementent les conditions de la vente à domicile. Il est notamment prévu que l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services faite à la suite d'un démarchage au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande doit respecter un certain formalisme. Le contrat doit ainsi comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation par le client. Ce dernier peut donc dans les sept jours, jours feriés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, renoncer au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. A noter que si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour ferié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.

La Cour de Cassation (arrêt du 03/07/08) vient récemment de préciser que ces dispositions protectrices du consommateur sont applicables à la vente immobilière et elle a donc maintenu l'arrêt d'appel ayant considéré que la promesse de vente en viager conclue avec un professionnel spécialiste du viager était nulle faute de comporter le formulaire permettant l'exercice par le vendeur de sa faculté de renonciation.

En résumé, cette loi concerne aussi bien tous les types de mandats signés avec des agents immobiliers hors agences (vente, location, recherche de logement) au domicile, sur le lieu de travail, sur le stand d'une exposition et ce même si le client a pris l'initiative du rendez-vous, ainsi que la vente immobilière conclue avec un professionnel.

Q : On m'a parlé d'une loi qui permettrait de résilier à tout moment un mandat de gestion contenant une clause de tacite reconduction. Pourriez-vous m'éclairer sur ce point?

R : La loi à laquelle vous faîtes référence est la loi Chatel du 28/01/05. Cette loi a inséré dans le Code de la Consommation, l'obligation pour le professionnel prestataire de services d'informer le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois, et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de tacite reconduction (article L 136-1). En vertu de ce texte, il est donc permis de résilier le mandat à n'importe quel moment pendant la période de reconduction et sans versement d'aucune indemnité dès lors que le prestataire ne nous a pas informé des modalités de résiliation contractuelles.

Q : J'ai signé un compromis de vente avec un agent immobilier, or le vendeur refuse de poursuivre la vente de ce bien, il s'appuie sur le fait que l'agent n'était pas habilité à signer à sa place le compromis. Le peut-il ?

R : Le mandat donné à un agent immobilier est un mandat d'entremise consistant à la fois en la recherche de clients et la négociation; il ne permet pas au professionnel de conclure le contrat de vente au nom et pour le compte du vendeur, à moins qu'une clause du mandat l'y autorise expressément. C'est en ce sens que s'est prononcée la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 31/01/08. Ainsi, si l'agent immobilier signe un compromis de vente avec un acquéreur, alors que le mandat ne contient pas la clause exigée par la loi, l'acquéreur, qui se heurte au refus du vendeur de conclure la vente ne pourra pas faire appel à la théorie du mandat apparent pour "sauver" son opération. Il est donc conseillé de bien vérifier le pouvoir de l'intermédiaire, lorsque celui-ci se présente comme mandataire d'une partie.  

Q : Je voudrais savoir si  en tant que concubin, je peux représenter mon amie devant le Tribunal d'Instance par rapport à un litige l'opposant à son bailleur ?

R : Oui. La loi du 20/12/07 relative à la simplification du droit (JO du 21) autorise expressément le concubin ou le partenaire d'un PACS à assurer cette représentation (article 2). Auparavant, seul le conjoint était visé.