ACTUALITES REGLEMENTAIRES

Vos questions - Nos réponses

Q :  Je suis usufruitier d'un logement que je souhaite louer vide. J'aimerais savoir quels sont mes droits et obligations dans le cadre de cette location ?

R  :  En tant qu'usufruitier, vous pouvez louer et percevoir les loyers sans demander l'accord au nu-propriétaire. Vous pouvez également donner congé au locataire, sauf s'il s'agit d'un congé pour vendre, dans ce dernier cas, vous devez le donner conjointement avec le nu-propriétaire, puisqu'en tant qu'usufruitier vous n'avez pas le pouvoir de vendre le bien.

Vis-à-vis du locataire, vous êtes tenu de toutes les obligations comme tout bailleur, et vous ne pouvez pas lui opposer le fait que ces travaux incombent au nu-propriétaire.  

Q :  Je cherche un logement à louer et je souhaiterais savoir quelles sont les sommes que l'on peut me réclamer à la signature du contrat de location ?

R  :  S'il s'agit d'une location vide à usage de résidence principale ou mixte (principale et professionnelle), le bailleur est en droit de vous demander le versement d'un dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges dès lors que le loyer est payable d'avance mensuellement ou pour une période n'excédant pas deux mois. Au delà de deux mois, aucun dépôt ne pourra vous être demandé. Si votre bailleur passe par un intermédiaire (par exemple : agent immobilier, notaire) pour établir le contrat, la moitié de ces frais d'établissement vous sera en principe réclamée.

S'il s'agit d'une location meublée, le dépôt de garantie tout comme les éventuels frais d'établissement du contrat par un professionnel n'étant pas réglementés, le bailleur est en droit de vous demander par exemple, deux mois de dépôt tout comme l'intégralité des frais d'établissement du contrat, le cas échéant.    

Q :  Je souhaite effectuer un rattrapage de loyer. En effet, je n'ai pas appliqué d'augmentation depuis 3 ans, malgré l'existence d'une clause de révision automatique dans le contrat. Cependant mon locataire m'oppose le fait que dans la mesure où je lui ai donné des quittances de loyer, il est libéré et que le loyer ne peut être remis en cause. Est-ce exact ?

R :  Non. La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 9 décembre 2008 a décidé qu'une quittance délivrée par le bailleur a valeur libératoire, mais qu'elle ne manifeste pas pour autant la volonté du bailleur de renoncer a une hausse de loyer.

La prescription en matière de paiement des loyers étant de cinq ans, vous pouvez donc effectuer ce rattrapage sur ces trois années.

Q :  Mon locataire est parti à "la cloche de bois" sans me remettre les clefs et sans m'avoir au préalable donné congé. Puis-je reprendre possession de mon bien en utilisant le double des clefs que j'avais gardé en ma possession ?

R  :   Non. Juridiquement, face à un locataire qui quitte son logement sans rompre le bail en cours, le bailleur doit engager une procédure spécifique pour récupérer son bien. Il doit notamment, faire constater l'abandon du logement par un huissier ou par tout autre moyen ; attestations, témoignages, résiliation des abonnements aux divers services (téléphone, gaz ou électricité), cessation du paiement des loyers. S'il est établi que les locaux sont vides et qu'aucune personne ne peut prétendre à la poursuite à son bénéfice du contrat de bail, le bailleur peut saisir le juge des référés du lieu de situation de l'immeuble, pour faire constater judiciairement la résiliation du bail avec effet au jour de l'abandon des lieux par le locataire et se faire autoriser à procéder à leur reprise, ce, par voie d'assignation délivrée au locataire à sa dernière adresse connue.

Q :  Je suis propriétaire d'un logement loué non meublé à titre de résidence principale, je dois réaliser des travaux de réfection assez importants dans ce logement et qui sont urgents, dois-je reloger le locataire durant l'exécution de ces travaux ?

R  :  Non, dès lors que l'exécution de ces travaux ne résulte pas d'une injonction administrative, arrêté de péril ou d'insalubrité et dès lors qu'il s'agit de travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, la loi du 06/07/89 modifiée (article 7) n'a pas prévu d'obligation pour le bailleur de reloger le locataire. Les seules dispositions protectrices du locataire résultent de l'article 1724 alinéas 2 et 3 du code civil qui prévoit d'une part, que si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont aura été privé le locataire et d'autre part, que si les réparations  sont de telle nature qu'elles rendent inhabitables ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, ce dernier pourra faire résilier le bail.

Q : Je suis âgé de plus de 70 ans et je loue un logement non meublé, mon bailleur souhaite me donner congé au terme de mon contrat et je voudrais savoir s'il est tenu de me reloger ?

R  :  Votre bailleur est tenu de vous reloger si vous avez plus de 70 ans à la date d'échéance du contrat et si vous disposez de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, ressources appréciées à la date de notification du congé, cependant si ce dernier a plus de 60 ans ou si ayant moins de 60 ans a également des ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, il ne sera pas tenu de vous reloger.

A toutes fins utiles, selon la jurisprudence, les ressources annuelles à prendre en compte sont celles de la dernière année civile écoulée déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction. Les ressources régulières sont concernées mais non les aides familiales épisodiques et ponctuelles, pécuniaires ou en nature, sauf si ces versements présentent le caractère de pensions alimentaires et non de simples libéralités, puisque ces sommes seraient à ce moment là, imposables et entreraient donc nécessairement dans la définition des ressources. Le montant du SMIC est le montant brut.

La proposition de relogement doit être effectuée au plus tôt lors de la notification du congé et au plus tard au terme du préavis.

Q : Le maître d'oeuvre qui construit ma maison dit qu'il est inutile de prendre une assurance dommages-ouvrage. A-il raison?
R : Non, en effet cette assurance est obligatoire, (quand bien même elle n'est pas pénalement sanctionnée lorsqu'il s'agit d'un maître d'ouvrage personne physique) pour toutes les opérations de constructions, d'agrandissement, d'amélioration et de réhabilitation.
Elle a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en garantissant la prise en charge des travaux indépendamment de la recherche des responsabilités des différents intervenants de la construction : constructeur, architecte, entrepreneur.

Q : Je désire faire construire une maison sur un terrain qui m'appartient par le biais de contrats d'entreprises, je ne souhaite pas souscrire d'assurance dommages ouvrage. Quels sont les risques encourus?

R : L'article 243-3 du Code des Assurances prévoit des peines de prison et/ou d'amendes à l'encontre de celui qui ne souscrit pas les assurances obligatoires. Cependant ces peines ne s'appliquent pas à la personne physique qui construit un logement pour l'occuper ou le faire occuper familialement.

Toutefois, il vous faut souscrire une assurance dommages ouvrage car si vous subissez un désordre de nature décennal et que les assurances des différents entrepreneurs se dérobent, il vous faudra assigner devant les tribunaux par le biais d'un avocat et attendre des années afin de pouvoir être dédommagé. De plus, si vous décidez de vendre votre maison dans le délai de 10 ans suivant la réception, vous serez responsable de plein droit envers les acquéreurs successifs de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code Civil). Vous êtes au sens de la loi réputé constructeur (article 1792-1-5°) et votre responsabilité à ce titre peut être mise en oeuvre.  

Q : Je viens d'acheter à un particulier un logement en copropriété et le syndic me demande le versement d'un complément de provision suite à l'approbation des comptes alors que je ne suis copropriétaire que depuis un mois, est-ce possible ?

R : Oui. Dès lors que la vente est notifiée au syndic par les soins du notaire, la copropriété ne connait plus que l'acquéreur devenu de ce fait seul copropriétaire concerné, si l'approbation des comptes intervient à ce moment là, la loi prévoit que, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes, vous devez donc vous acquitter de ce complément auprès du syndic.

Toutefois, nous vous invitons à vérifier dans votre acte de vente si des dispositions ont été prises entre vous et le vendeur pour établir une répartition prorata temporis entre les provisions versées et les dépenses réelles, si telle est le cas, il vous appartiendra de les régulariser avec le vendeur. 

Q :  Est-il possible de demander à verser les provisions du budget provisionnel mensuellement, plutôt que de devoir les verser le 1er jour de chaque trimestre ?

R :   Oui, sous réserve que l'assemblée générale le décide. En effet, l'assemblée générale peut tout à fait décider d'adopter des modalités de versement différentes de celles proposées par les dispositions de l'article 14-1 de la loi de 1965 modifiée (provisions égales au quart du budget provisionnel, exigibles le 1er jour de chaque trimestre). Vous pouvez demander l'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Contacter néanmoins votre syndic, peut-être a-t-il déjà prévu de soumettre cette question à l'assemblée générale.     

Q :  Je suis copropriétaire et je souhaiterais avoir des précisions sur la tenue d'une assemblée générale notamment sur le lieu, le jour et l'heure.

R  :  La convocation à l'assemblée générale contient l'indication du lieu, de la date et de l'heure de la réunion.

Le lieu de tenue est défini par la personne qui la convoque (en principe, par le syndic) mais en considération des dispositions du règlement de copropriété ou d'une résolution d'assemblée antérieure ou, à défaut, dans la commune de situation de l'immeuble.

Elle peut être tenue n'importe quel jour y compris un dimanche, et à n'importe quelle heure, c'est le syndic qui définit la date et l'heure, sauf disposition donnée par le règlement de copropriété ou lors d'une précédente assemblée.

Si ces règles ne sont pas respectées, l'assemblée peut être annulée en justice.

Q :  Je souhaiterais connaître la différence entre l'approbation des comptes et le quitus et savoir si ces questions peuvent en assemblée générale faire l'objet d'une seule résolution ?

R :  L'approbation des comptes concerne la gestion financière et comptable du syndic, elle revient à se prononcer sur l'exactitude de toutes les écritures concernant les dépenses engagées. Elle est de nature comptable.

Le quitus est de nature juridique, il emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir ; recouvrement des charges, traitement des impayés, suivi des travaux, des contrats etc.

Le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n'aurait pas eu connaissance et dont il n'aurait pas été à même lors du vote d'apprécier les conséquences, pas plus que les fautes que le syndic a pu commettre à l'encontre d'un copropriétaire pris individuellement en causant à celui-ci un préjudice personnel. Un copropriétaire est donc en droit de demander la rectification de son compte personnel, suite à une erreur matérielle.

Compte-tenu de leur objet différent, il est donc nécessaire de les dissocier, il ne peut y avoir un vote global (Cour de Cassation du 14/01/09).  

Q :  En ce qui concerne ma terrasse privative, qui doit payer la réfection de l'étanchéité ?

R  :  Si le règlement  de copropriété est muet, l'étanchéité est toujours à la charge de la copropriété. Mais cette solution ne vaut que si  le règlement de copropriété n'en dispose pas autrement. En effet, la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt en date du 10/10/90, qu'une clause du règlement de copropriété pouvait mettre à la charge du copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif sur une terrasse, des travaux de réfection de l'étanchéité.

Q :   Nous souhaitons vendre notre résidence principale et nous nous interrogeons sur la plus-value éventuellement due si au moment de la vente nous n'occupons plus le logement.

R  :   Dès lors que le logement constitue votre résidence principale au jour de la vente, vous êtes exonérés de plus-value. En principe, si vous n'occupez plus le logement au moment de la vente, la plus-value est due. Toutefois, l'exonération reste acquise lorsque vous avez occupé le logement jusqu'à sa mise en vente, si cette vente intervient dans des délais normaux. Selon l'administration fiscale, un délai d'une année constitue un délai normal, néanmoins il a été admis pour tenir compte de la situation actuelle du marché de l'immobilier, de porter ce délai de vente à deux ans pour les cessions intervenues en 2009 ou en 2010.   

Q :  J'ai entendu parler que la  prime à la cuve était reconduite. Est-ce exact ?

R :  En effet, le Gouvernement a décidé de reconduire ce dispositif pour l'hiver 2008-2009 en le portant à 200 euros. Cette aide est réservée aux ménages non imposables ayant reçu une facture de fioul entre le 1er juillet 2008 et le 31 mars 2009.

Pour en bénficier, les ménages doivent faire parvenir avant le 30 avril 2009 aux trésoreries :

- un formulaire à retirer auprès du Trésor Public ou sur les sites Internet : www.impots.gouv.fr, www.minefi.gouv.fr ou www.budget.gouv.fr ;

- un avis de non imposition délivré par l'administration fiscale, c'est à dire comportant la mention : "au vu des éléments que vous avez déclarés, vous n'êtes pas imposable à l'impôt sur le revenu" ;

- pour les logements individuels, une copie de la facture justifiant de l'achat ou de la livraison de fioul domestique, d'un montant minimum de 200 euros, établie au cours de la période comprise entre le 1er juillet 2008 et le 31 mars 2009 ;

- pour les logements collectifs, un certificat du bailleur ou du gestionnaire de l'immeuble attestant du mode de chauffage au fioul.

Q : Je suis un particulier et je souhaite acheter un logement existant ; j'ai entendu parler de "frais de notaire réduits" qu'en est-il exactement ?

R :  L'expression "frais de notaire réduits" signifie que l'acquéreur n'a pas à supporter lors de la vente le coût des droits d'enregistrement. Il ne doit que le coût de la publicité foncière. Ceci, réduit le coût des frais de notaire. La mutation relève ici du régime de la TVA (taux de 19.6%).

Pour savoir si l'acquéreur se trouve en frais réduits, il convient de savoir quand le vendeur est devenu propriétaire, avant ou après l'achèvement de la construction. En effet, il résulte de l'article 257 du Code Général des Impôts que la TVA s'applique aux immeubles neufs au sens fiscal, c'est-à-dire un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de cinq ans et n'ayant pas encore fait l'objet, depuis son achèvement, d'une mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.

En vente en l'état futur d'achèvement, on considère logiquement que cette mutation n'intervenant pas avant l'achèvement, elle n'a pas à être prise en compte. En conséquence, la première cession réalisée par l'acquéreur du logement, si elle a lieu avant l'expiration d'un délai de cinq  ans à compter de l'achèvement de l'immeuble, sera soumise à la TVA immobilière. En revanche, en cas d'acquisition d'un logement neuf terminé avant les cinq ans précités, la mutation sera soumise aux droits d'enregistrement et non pas à la TVA puisqu'il ne s'agit pas de la première vente et que vous n'êtes pas marchand de biens.     

Q : Je vais rentrer en maison de retraite. Aurais-je une exonération de ma taxe foncière?

R : Selon une Réponse Ministérielle (JO 16/10/07), les personnes âgées de plus de 75 ans résidant en maison de retraite peuvent être exonérées de taxe foncière sur le domicile qu'elles conservent, à condition qu'il ne constitue pas une résidence secondaire pour les membres de la famille.

Aux termes de l'article 1391 du code général des impôts, les redevables âgés de plus de 75 ans au 01 janvier de l'année d'imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l'immeuble exclusivement occupé par eux, lorsque le montant de leurs revenus de l'année précédente n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417. Conformément à la jurisprudence du Conseil d'Etat (CE 20/10/00, n°205635, Friteau), le bénéfice de cette exonération n'est subordonné à aucune autre condition concernant l'immeuble que son affectation exclusive à l'habitation par le contribuable. Les personnes âgées de plus de 75 ans accueillies en maison de retraite et qui conservent la jouissance de leur ancien domicile peuvent, par conséquent, dès lors que les conditions posées par l'article 1391 du code précité sont satisfaites, et en particulier que l'habitation ne constitue pas en réalité une résidence secondaire pour les membres de la famille, bénéficier de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur ancien domicile. En outre, des consignes permanentes sont données aux services des impôts pour que les demandes gracieuses de redevables âgés en situation difficile soient examinées avec bienveillance.    

Q : J'ai vendu une résidence secondaire avec cuisine et salle de bain équipées. Dans le compromis, une somme est précisée pour ces meubles. Je voudrais savoir sur quel prix sera calculé la plus-value immobilière ? Sur le prix de vente global ou sur le prix de vente hors meubles ?

R : L'instruction fiscale 8 M-1-05 du 04/08/05 prévoit que la valeur du mobilier n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires priseurs etc...).

Q : J'ai appris qu'il existait un texte prévoyant des exonérations de taxe foncière pour certains locaux d'habitation situés dans des zones à risques. Qu'en est-il exactement ?

R : Il s'agit de l'instruction fiscale du 09/04/08 (Bulletin Officiel des Impôts 6 C-2-08). Cette instruction précise le champ d'application (zones et constructions concernées) et les modalités d'application de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties.  

Q : Je loue un garage et j'ai reçu une taxe d'habitation pour ce garage, or il me semblait que les garages n'étaient pas imposables à cette taxe?

R : En fait, lorsqu'une personne loue un garage, cette location peut relever de deux régimes fiscaux différents selon que le domicile est à plus ou moins de un kilomètre dudit garage.

Ainsi, il résulte des dispositions combinées des articles 1407-1-1° et 1409 du Code Général des Impôts que sont imposables à la taxe d'habitation les garages à usage privatif, dès lors qu'ils constituent une dépendance de l'habitation. Les garages situés à une adresse différente de l'habitation ne sont donc imposables que s'ils se trouvent à moins d'un kilomètre de celle-ci.

R : Dans un arrêt en date du 28/03/06 la Cour de Cassation a jugé que le privilège du fisc s'exercait avant tout autre sur les meubles et effets mobiliers appartenant aux redevables en quelque lieu qu'ils se trouvent mais également,  pour la taxe foncière sur les loyers et revenus des biens immeubles sujets à contribution sans que l'article 1920 du Code Général des Impôts distingue dans ce dernier cas, selon que le bien est resté ou non entre les mains du même propriétaire (l'article ne parle que de meubles et biens mobiliers). Par l'effet du "droit de suite", le nouveau propriétaire de l'immeuble est lui-même devenu débiteur direct et, par conséquent, redevable de la taxe foncière.   

Q :  J'ai l'intention de signer un contrat de construction de maison individuelle et j'aimerais savoir ce qu'il en est des modalités de paiement ?

R :  Le contrat de construction de maison individuelle étant strictement réglementé par le code de la construction, les versements doivent obligatoirement s'effectuer de la manière suivante ;

- 15 % à l'ouverture du chantier (ce pourcentage inclut soit le versement du dépôt de garantie de 3 % demandé à la signature du contrat, soit si le constructeur offre une garantie de remboursement le versement de 5% à la signature du contrat et celui de 5 % à la délivrance du permis de construire),

- 25 % à l'achèvement des fondations,

- 40 % à l'achèvement des murs,

- 60 % à la mise hors d'eau,

- 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,

- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Ces montants constituent des maxima et le constructeur n'a pas le droit de les modifier ou de prévoir des paliers intermédiaires.

Le solde de 5% est versé dans les huit jours qui suivent la remise des clefs en cas de réception des travaux sans réserve, en cas de réserves ou de dénonciation de vices dans les huit jours, à la levée de ces dernières.

Si vous vous faites assister par un professionnel, le solde est versé à la réception des travaux si aucune réserve n'est formulée ou en cas de réserves à leur levée.   

Q : J'ai signé un contrat de construction de maison individuelle et le constructeur vient de m'appliquer une révision de prix, à laquelle je ne m'attendais pas. Est-ce légal?

R : Dans la mesure où figure une clause de révision dans votre contrat, le constructeur est en droit de l'appliquer sous réserve qu'elle réponde en tout point à la réglementation. L'article L231-11 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) prévoit que le prix ne peut être révisé que selon deux modes de calculs :

- soit d'après la variation du BT 01 (indice du bâtiment) entre la date de signature du contrat et celle fixée à l'article L231-12 du CCH, c'est-à-dire un mois après la date la plus tardive entre celle de l'obtention du permis de construire ou d'obtention des prêts, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date.

- soit sur chaque paiement dans la limite de 70% du BT 01 entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date définie à l'article L231-12 précité lorsque la livraision prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période.

Ces deux modalités de calcul doivent impérativement figurées dans le contrat, le choix de la modalité applicable doit apparaître et une clause paraphée par vous (maître d'ouvrage) doit spécifier que vous reconnaissez avoir été informé de ces différentes possibilités. A défaut de l'une de ces mentions, le prix ne peut être révisé et il est donc possible de demander la nullité de la clause de révision (Cour de Cassation du 01/12/93).   

Q : Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, quel est le formalisme à respecter en cas de modifications?

R : L'article L231-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le contrat doit, à peine de nullité, comporter un certain nombre de mentions obligatoires, notamment la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire. Aussi en cas de modification du projet initial après sa signature, l'accord écrit du maître de l'ouvrage est nécessaire. La volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les modifications ne peut se déduire d'une simple signature sur le plan. Un avenant doit donc être signé, à défaut le contrat est nul (Cour de Cassation 31/01/ 07). La Cour de Cassation ne fait pas de distinction selon l'importance de la modification. L'avenant doit respecter le formalisme du contrat initial. Il précise la nature et la consistance des nouveaux travaux, mais également leur implication sur le prix forfaitaire.

Q : J'aimerais savoir si la clause prévue dans mon contrat de construction limitant les pénalités de retard aux seuls jours ouvrables est légale ?

R : L'article R231-14 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que les pénalités de retard ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.

Aussi la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt en date du 07/11/07 que la Cour d'Appel avait violé les dispositions légales en limitant les pénalités de retard aux seuls jours ouvrables prévus contractuellement.

Q : Pour la construction de ma maison je suis passé par un constructeur et j'ai signé un contrat de construction de maison individuelle. Le chantier se termine et le constructeur me demande de payer le solde du prix en contrepartie de quoi il me donnera les clés, qu'il y ait des réserves ou non le jour de la réception. Peut-il le faire?

R : Cette pratique est totalement illégale. Même si votre contrat prévoit cette obligation dans une clause particulière, par application de l'article L 231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, cette clause serait considérée comme nulle. En effet, cet article précise que "sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet...de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître d'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux".

En effet, les modalités de réception du chantier et donc du paiement du solde du prix sont fixées strictement par les dispositions de l'article R 231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Par application de cet article, le solde de 5% est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes:

- lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel habilité, le solde est payable, en l'absence de réserve, à l'issue d'un délai de 8 jours qui suivent la remise des clés consécutives à la réception. Lorsque des réserves sont formulées à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde est payable à la levée de celles-ci.

- lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister par un professionnel lors de la réception, le solde est payable à la réception sans réserves ou, lorsque des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Q :  J'ai signé, il y a deux jours, un contrat de réservation pour l'achat d'un appartement sur plan, je souhaite ne pas donner suite à ce contrat, puis-je me rétracter sans problème ?

R :  Oui. Vous avez un délai de rétractation de 7 jours, qui court à compter du lendemain de la présentation de la lettre vous notifiant le contrat de réservation. L'acte peut vous être adressé soit par recommandé accusé de réception et le délai court à compter du lendemain du passage du facteur et non pas à compter de la réception de la lettre (hypothèse où vous n'êtes pas présent le jour du passage et que vous allez chercher l'acte ultérieurement à la poste). Il peut vous être également remis directement par un professionnel ayant reçu mandat de vendre le bien et ce dans le respect d'un certain formalisme, le délai court à ce moment là, du lendemain de la remise.

Votre rétractation doit intervenir dans les mêmes formes et avant l'expiration de ce délai.

Q : J'ai constaté des vices apparents dans mon logement, or cela fait trois mois que j'ai été livré de ce logement, et apparamment il apparait dans mon acte de vente qu'ils auraient dû être dénoncés au moment de la réception ou dans le délai d'un mois après la prise de possession du logement. Est-ce réellement trop tard?

R : Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 22/03/00), l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession.   

Q : Je vais être livré de mon logement acheté sur plan, je crains qu'il n'y ait des réserves à faire et je souhaiterais savoir si je peux consigner les 5% restants?

R :  En cas d'achat sur plan, vous pouvez consigner le solde du prix (5%) pour des défauts de conformité avec les prévisions contractuelles (chose différente de celle promise) mais non pour des vices de construction ou des malfaçons ou pour une autre contestation. Il n'est pas nécessaire que le défaut de conformité ait un caractère substantiel. Selon la jurisprudence, la conformité se mesure au regard de tous les documents contractuels, y compris  les devis, la notice descriptive, le plan de l'immeuble, les documents descriptifs déposés chez le notaire auxquels se réfère l'acte de vente, les documents publicitaires lorsque le contrat y fait expressément référence. En cas de contestation sur la conformité de l'immeuble avec les termes du contrat, vous pouvez consigner le solde du prix. Il s'agit d'un droit auquel le vendeur ne peut faire obstacle, par exemple en refusant de remettre les clés (Cour de Cassation 13/02/85).

La jurisprudence a pu considérer comme des défauts de conformité ; des volets en matière plastique au lieu de volets en bois, un escalier en bois au lieu d'un escalier en béton, la réduction de la surface d'une terrasse, le défaut de branchement téléphonique définitif, d'antenne collective de télévision, le défaut de boîte aux lettres, la non réalisation d'une "corde molle" contractuellement prévue à l'entrée d'un garage, la non-conformité aux prescriptions contractuelles d'un garage ne pouvant contenir qu'un seul véhicule en raison de la présence d'un pilier limitant son utilisation alors que dans le contrat de vente la capacité du garage était prévue pour deux véhicules, des ardoises non conformes aux documents contractuels lesquels prévoyaient la fourniture d'ardoises de premier choix.

Q : Nous avons emménagé dans un appartement neuf, il y a six mois et nous entendons tout ce qui se passe chez nos voisins. Visiblement, l'isolation phonique est défectueuse. Quels sont nos recours ?

R : L'article L 111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation précise que le promoteur est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement de la conformité aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique, pendant un an à compter de la prise de possession.

Si l'isolation phonique est aux normes mais qu'elle est défectueuse au point de rendre l'immeuble impropre à l'habitation, vous pourrez agir contre le promoteur sur le fondement de la garantie décennale.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 27/10/06, a ainsi précisé que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale, même si les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées. 

Q : Nous avons acheté un appartement sur plan dont la livraison est prévue pour le 1er trimestre 2008. Le promoteur vient de nous dire que les travaux ont du retard et que la remise des clés ne se fera qu'au cours du 3ème trimestre 2008. Que pouvons-nous faire?

R : Lors d'une vente en l'état future d'achèvement, le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat(article 1601-1 du Code Civil).

Si le vendeur ne respecte pas le contrat, c'est à dire si le logement n'est pas livré dans le délai convenu, vous pouvez engager sa responsabilité et demander la résolution de la vente ou l'allocation de dommages-intérêts si le retard de livraison vous a causé un préjudice.

Vous pouvez aussi vérifier si une clause du contrat prévoit des pénalités de retard. Cette clause n'étant pas imposée par la réglementation, elle est en pratique assez rare.

En tout état de cause, le vendeur peut dégager sa responsabilité et s'exonérer du paiement d'éventuelles pénalités s'il invoque certaines causes prévues au contrat qui justifent le non respect du délai de livraison. Il ne peut s'agir que des causes suivantes: intempéries, cas de force majeure, cas fortuit ou fait de l'acquéreur (ex : demande de travaux supplémentaires).

Q : J'habite à la campagne et je souhaite clôturer ma propriété, dois-je respecter certaines règles ?

R : Oui. Si tout propriétaire peut poser une clôture, il doit cependant respecter un certain nombre de règles.

En matière d'urbanisme, les Plans Locaux d'Urbanisme peuvent établir des règles précises quant à la hauteur, la nature des clôtures...Il convient donc de se renseigner en mairie ou au service d'urbanisme du département.

Par ailleurs, si votre voisin dispose d'une servitude de passage, cette servitude peut interdire la pose d'une clôture. Cependant les juges admettentque l'on puisse clore, dès lors que l'on ne porte pas atteinte au passage du voisin. Par exemple, le propriétaire qui doit le passage peut fermer au moyen d'une barrière fermant à clé, s'il en a remis une ou plusieurs au propriétaire bénéficiaire du passage, le juge peut également prescrire des heures pendant lesquelles la barrière sera laissée ouverte. En cas de litige, les tribunaux apprécient au cas par cas.

De la même manière, doivent être respectées d'autres servitudes comme celles de vue et d'écoulement des eaux : un propriétaire doit laisser dans sa clôture des ouvertures suffisantes pour que les eaux puissent s'écouler librement.

Enfin la clôture ne doit pas non plus nuire aux voisins, ces derniers pouvant invoquer un trouble anormal de voisinage. Ainsi la cour de cassation a condamné un propriétaire à réduire la hauteur du mur qu'il avait édifié dans l'intention de priver son voisin de la vue panoramique dont ce dernier jouissait jusque là. A l'inverse, elle a jugé qu'une clôture de 2.35 mètres de haut ne constituait pas un trouble anormal de voisinage car la diminution de clarté qui en résultait n'empêchait pas un usage normal du jardin attenant. 

Q : Je dois réaliser des travaux sur ma maison et donc passer sur le terrain de mon voisin ; or ce dernier me refuse l'accès. J'ai entendu parler d'une servitude de " Tour d'Echelle", de quoi s'agit-il?

R : La servitude de " Tour d'Echelle", est le droit pour un propriétaire de passer sur le fonds de son voisin pour procéder à des réparations sur son immeuble. Il s'agit d'un droit de passage temporaire résutlant d'usages locaux, il ne repose sur aucun texte.

L'exercice de ce droit est subordonné à une demande préalable faite au propriétaire du fonds voisin.

En cas de refus, il est préférable de le mettre en demeure d'autoriser le passage avant de saisir le juge.

En pratique, le juge peut autoriser le passage si ce refus n'est pas justifié. En effet, les tribunaux considèrent qu'un propriétaire ne peut pas s'opposer aux passage d'ouvriers sur son terrain pour la réparation du mur voisin, sans commettre un abus du droit de propriété (Cour de Cassation du 10/05/95), le juge peut même condamner le voisin à vous régler une somme par jour de retard appelée "astreinte" (Cour de Cassation du 08/01/92).

Le tribunal n'accorde le tour d'échelle que si les travaux revêtent une certaine importance, qu'ils permettent le maintien en bon état de conservation d'une construction existante et dès lors qu'il est techniquement impossible de les exécuter à partir de votre terrain. Aussi, s'il y a entre la limite séparative et le mur à réparer, un espace suffisant pour le passage des ouvriers et la pose d'un échaffaudage ou d'une échelle, le tour d'échelle peut être refusé.

Enfin, si l'occupation du terrain doit être d'une durée étendue et causer un important trouble de jouissance (encombrement, bruits...), le juge peut fixer une indemnité par jour de privation de jouissance au bénéfice du propriétaire voisin. Ce dernier est en effet, en droit d'obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier.  

Q : Mon voisin souhaite planter des arbres à la limite de ma propriété, j'ai peur qu'il ne mette ces arbres trop près de mon terrain, y-a-t-il des règles en la matière?

R : La distance à laquelle peuvent être implantés des arbres ou arbustes des propriétés voisines est strictement encadrées. Il est nécessaire de respecter les usages locaux ou règlements particuliers, quand ils existent. Pour les connaître renseignez-vous auprès de votre maire. A défaut, ce sont les règles du code civil qui s'appliquent(article 671).

Ainsi, les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres ne sont admises qu'à une distance de deux mètres de la limite séparative. Si la hauteur est inférieure à deux mètres, la distance est ramenée à 0,50m.

La hauteur se compte à partir du niveau du sol jusqu'au sommet de l'arbre.

Les distances de 2 m et 0,50 m se calculent à partir du milieu du tronc de l'arbre, jusqu'à la limite séparative des deux fonds.

En cas de non respect des distances légales ou celles fixées par les règlements ou les usages, vous pouvez contraindre votre voisin à arracher ses plantations irrégulières ou à les étêter à la bonne hauteur, ou à les déplacer pour les mettre à bonne distance.  

Q : Ai-je le droit de couper les branches des arbres de mon voisin qui avancent sur mon terrain?

R : Vous ne pouvez pas couper vous-même les branches, sauf si votre voisin vous y autorise expressément. En cas de coupe abusive, il pourrait vous demander des dommages et intérêts si l'arbre venait à mourir.

Cependant, vous pouvez l'y contraindre et à défaut d'accord de sa part, exiger en justice qu'il coupe les branches, avec condamnation au paiement d'une astreinte s'il refuse.

En revanche, vous pouvez couper vous même, à la limite parcellaire, les racines, ronces ou brindilles qui débordent sur votre propriété, sans avoir pour cela besoin de l'autorisation de votre voisin ou de la justice.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux ne s'éteind pas avec le temps.

Q : Je désire acheter un logement ancien dans une copropriété située en Haute-Savoie et je souhaiterais savoir quels sont les documents que doit me fournir le vendeur ?

R :  Le vendeur doit vous fournir un "dossier de diagnostic technique" comprenant :

- un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 01/07/97.

- un constat des risques d'exposition au plomb concernant les parties privatives dès lors que l'immeuble a été construit avant le 01/01/49.

- un diagnostic de performance énergétique portant sur les parties privatives.

- un diagnostic de l'installation intérieure de gaz portant sur les parties privatives dès lors que l'installation date de plus de 15 ans.

- un diagnostic électricité portant sur les parties privatives dès lors que l'installation date de plus de 15 ans.

- un état des risques naturels ou technologiques ou sismiques dès lors qu'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou technologiques a été prescrit ou approuvé, ou si le logement se trouve en zone de sismicité.

- enfin, doit vous être indiquée la superficie de la partie privative (loi Carrez).   

Q : Est-ce qu'un vendeur peut se permettre d'enlever certains éléments du logement entre la signature d'un compromis et la signature de l'acte authentique?

R : Non. La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 19 décembre 2006 a précisé que l'immeuble doit être délivré dans l'état "de présentation à la vente" et non au jour de l'acte notarié. En l'espèce, il résultait d'un constat d'huissier que le vendeur postérieurement à la signature de la promesse, avait enlevé la cheminée, la cuisine intégrée et les faïences de la pièce, les convecteurs électriques et le système de filtration de la piscine. Le vendeur a du donc indemniser les acquéreurs.  

Q : J'ai acquis un appartement en copropriété avec la jouissance privative d'un jardin, je voudrais savoir si ce jardin doit être pris en compte au titre du mesurage de la loi Carrez ?

R : Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 16/01/08) un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot. 

Q : Je viens de recevoir mon compromis de vente et je m'aperçois que le dernier jour du délai de rétractation de 7  jours tombe un jour férié. Est-ce que ce délai peut être prorogé au jour suivant qui est un jour ouvrable?

R : Oui, selon la Cour de Cassation (arrêt du 05/12/07). L'article 642 du Nouveau Code de Procédure Civile, prévoit que le délai expirant un jour férié, doit être prorogé au jour ouvrable suivant.

Article 642 : Tout délai expire le dernier jour à 24 heures.

                     Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Q : Je suis propriétaire bailleur et je perçois directement l'allocation logement de mon locataire. Je viens de recevoir un courrier de la CAF me réclamant un trop perçu d'aide. Je pensais que dans une telle hypothèse, la CAF devait s'adresser à l'allocataire. Qu'en est-il exactement ?

R : Selon l'article L553-4 III du Code de la Sécurité Sociale, lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur justifie avoir procédé à la déduction de cette allocation du montant du loyer et des dépenses accessoires, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire. 

Q : La banque peut-elle refuser de me consentir une offre de prêt à taux zéro alors que je rentre dans les conditions d'octroi de ce prêt?

R : Oui, dans la mesure où il n'existe aucune obligation pour une banque de mettre en place le prêt à taux zéro. Seule alternative, s'adresser à un autre établissement prêteur. 

Q :  J'ai acheté un logement en l'état futur d'achèvement et la banque me demande des intérêts intercalaires, je voudrais avoir des précisions sur ce point.

R : En cas de construction de maison ou d'acquisition d'un logement sur plan, la banque va débloquer les prêts au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sur les montants débloqués elle va percevoir des intérêts appelés "intérêts intercalaires", en rémunération des avances qu'elle consent. Vous devrez donc en plus du remboursement de votre prêt (intérêts plus capital) lequel débutera au déblocage final des fonds correspondant à l'achèvement du logement, verser ces intérêts intercalaires durant cette période de construction dite "période d'anticipation", il convient donc de budgétiser ces frais qui peuvent prendre de l'importance en cas notamment de retard dans la construction ou l'acquisition.

A titre de conseil et afin de réduire cette facture, il convient de négocier avec la banque de débloquer en premier son apport personnel, les prêts les moins chers et le plus cher en dernier.  

Q : Je souhaite acheter un bien à usage mixte (principal et professionnel), puis-je prétendre au prêt à taux zéro ?

R :  Le prêt à taux zéro ne pourra financer que la partie correspondant à la résidence principale et non la partie réservée à votre activité professionnelle. Ainsi pour établir l'offre de prêt à taux zéro, il sera donc nécessaire de fournir un document justificatif de la répartition des parties entre l'usage d'habitation principale et l'usage professionnel. Il pourra s'agir soit d'une attestation du notaire indiquant la surface et/ou la valeur de la partie à usage d'habitation et de celle à usage professionnel (ou locatif), soit du réglement de copropriété, soit du permis de construire.

Q : J'ai durant une partie de l'année précédente travaillé à l'étranger, mon avis d'imposition en France n'inclut donc pas l'ensemble de mes ressources, quelles sont les ressources à prendre en compte au niveau du prêt à taux zéro?

R :  Les revenus perçus à l'étranger ou dans une organisation internationale sont reconstitués à partir des documents fiscaux établis par les administrations étrangères ou internationales, ou, à défaut, à partir de tout document probant.

La conversion en euros est effectuée à partir du taux de change du 31/12 de l'année N-1 ou N-2 selon la période de l'année.

A défaut de documents fiscaux, il y a lieu de prendre en compte l'ensemble des bulletins de salaires sur l'année de référence : dans ce cas, il convient de totaliser les revenus nets de chacune des fiches de paie correspondant à l'année de référence de l'emprunteur et d'appliquer à ce total les abattements fiscaux.

En outre, lorsque l'on se situe dans des pays pour lesquels l'impôt est prélevé à la source, la somme correspondant à l'acquittement de cet impôt doit être réintégrée dans les revenus nets imposables.

De même, en cas de reconstitution des revenus perçus à l'étranger, il convient de  prendre en compte les indemnités d'expatriation.

Par ailleurs, en cas de production par l'emprunteur d'un document officiel émanant d'une administration fiscale étrangère, il convient de ne pas demander, en plus, la production de l'ensemble des bulletins de salaires de l'emprunteur.

S'agissant des revenus perçus dans les Territoires d'Outre Mer, ces derniers peuvent être appréciés à partir des seuls avis d'imposition (ou de tout autre document probant) délivrés par les autorités territoriales, sans qu'un avis d'imposition de l'administration fiscale métropolitaine soit en outre exigé.

Toutefois, pour la Polynésie Française, les emprunteurs ne sont pas en mesure de produire un justificatif d'imposition local car aucune déclaration de l'impôt sur le revenu n'est prévue. Dès lors, en son absence, l'emprunteur ne pourra pas bénéficier du prêt à 0%.

En tout état de cause, en cas de production d'un avis d'imposition métropolitain, il conviendrait  de procéder à une reconstitution des revenus comme précitée, en tenant compte des seuls revenus imposables Outre-Mer.  

Q : J'ai entendu parler du Prêt Viager Hypothécaire et j'aimerais avoir des précisions sur ce prêt.

R :  Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de crédit à un particulier. Du fait de son caractère viager, le prêt ne s'adresse qu'aux personnes âgées.

Ce prêt permet de dégager un revenu supplémentaire pour financer tout type de projet (réparation, entretien du logement, amélioration du train de vie, donations aux descendants, financement des services d'une personne à domicile en cas de dépendance...), seul le financement des besoins d'une activité professionnelle est exclu.

En contrepartie de ce prêt, le particulier consent à l'établissement de crédit une hypothèque sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation (principale ou secondaire) lui appartenant et  qu'il a déjà  intégralement payé.

Ce prêt est un prêt in fine, le capital et les intérêts ne sont donc  exigibles qu'à  l'échéance du terme, c'est-à-dire que le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation du bien à titre gratuit ou onéreux ou lors du démembrement de sa propriété.

Au décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, la succession devra rembourser le prêt soit à l'aide de liquidités propres, gardant ainsi la propriété du bien, soit avec le produit de vente de l'immeuble.

Si une vente ou un démembrement de propriété intervient avant le décès, le prêt devra être remboursé à ce moment-là.

La somme à rembourser par la succession ne peut dépasser la valeur de l'immeuble au moment du décès ou de la vente du bien, le cas échéant estimée par un expert.

Le débiteur peut rembourser le prêt de façon anticipée et le prêteur peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.

Pour ce qui est des conditions dans lesquelles le prêt est proposé par les banques (pour quel montant, à quel taux, à quels emprunteurs ?...), celles-ci relèvent de la pratique bancaire et non de la réglementation.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application de l'ensemble de ces mesures ( décret du 06/12/06, JO 08/12).

Q : Je souhaite acheter ma résidence principale. Ma banque me donne le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable, je ne sais lequel choisir?

R : Avec un prêt à taux fixe, vous connaissez dès le début le taux de votre crédit, les mensualités de remboursement et la durée, qui n'évolueront pas sauf renégociation du prêt.

Avec un prêt à taux variable, il y a une incertitude, car le taux du crédit évoluera, à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice de référence. Un taux variable peut permettre de profiter (lors de la souscription et/ou  pendant le remboursement du prêt) d'un taux plus attractif que celui en vigueur au départ sur un crédit à taux fixe. En contrepartie, vous prenez le risque de payer aussi plus cher, si le taux variable augmente beaucoup pendant la durée du prêt. Lorsque le taux d'intérêt varie cela modifie soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit, selon ce que prévoit le contrat de prêt. Pour limiter les risques, au cas où l'indice augmenterait de manière importante, certains crédits à taux variables prévoient que le taux d'intérêt ne pourra dépasser un plafond. Ce sont les prêts dits "capés".

Q : J'ai un plan d'épargne logement et ma banque refuse de m'octroyer un prêt à ce titre pour l'acquisition de mon logement, au motif que je serais surendetté ?

R : La Cour de Cassation a jugé qu'au terme de la période d'épargne, la banque était tenue, sauf situation de surendettement, d'accorder le prêt auquel elle s'était obligée lors de la conclusion du contrat, dès lors que les conditions légales et réglementaires étaient réunies (arrêt du 03/06/97). De cette décision, il ressort donc qu'une banque peut refuser l'octroi du prêt d'épargne logement sur ce fondement.  

Q : En matière de logement, j'aimerais savoir à quels actes s'appliquent la loi sur le démarchage à domicile.

R : Ce sont les articles L121-21 et suivants du Code de la Consommation qui réglementent les conditions de la vente à domicile. Il est notamment prévu que l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services faite à la suite d'un démarchage au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande doit respecter un certain formalisme. Le contrat doit ainsi comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation par le client. Ce dernier peut donc dans les sept jours, jours feriés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, renoncer au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. A noter que si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour ferié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.

La Cour de Cassation (arrêt du 03/07/08) vient récemment de préciser que ces dispositions protectrices du consommateur sont applicables à la vente immobilière et elle a donc maintenu l'arrêt d'appel ayant considéré que la promesse de vente en viager conclue avec un professionnel spécialiste du viager était nulle faute de comporter le formulaire permettant l'exercice par le vendeur de sa faculté de renonciation.

En résumé, cette loi concerne aussi bien tous les types de mandats signés avec des agents immobiliers hors agences (vente, location, recherche de logement) au domicile, sur le lieu de travail, sur le stand d'une exposition et ce même si le client a pris l'initiative du rendez-vous, ainsi que la vente immobilière conclue avec un professionnel.

Q : On m'a parlé d'une loi qui permettrait de résilier à tout moment un mandat de gestion contenant une clause de tacite reconduction. Pourriez-vous m'éclairer sur ce point?

R : La loi à laquelle vous faîtes référence est la loi Chatel du 28/01/05. Cette loi a inséré dans le Code de la Consommation, l'obligation pour le professionnel prestataire de services d'informer le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois, et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de tacite reconduction (article L 136-1). En vertu de ce texte, il est donc permis de résilier le mandat à n'importe quel moment pendant la période de reconduction et sans versement d'aucune indemnité dès lors que le prestataire ne nous a pas informé des modalités de résiliation contractuelles.

Q : J'ai signé un compromis de vente avec un agent immobilier, or le vendeur refuse de poursuivre la vente de ce bien, il s'appuie sur le fait que l'agent n'était pas habilité à signer à sa place le compromis. Le peut-il ?

R : Le mandat donné à un agent immobilier est un mandat d'entremise consistant à la fois en la recherche de clients et la négociation; il ne permet pas au professionnel de conclure le contrat de vente au nom et pour le compte du vendeur, à moins qu'une clause du mandat l'y autorise expressément. C'est en ce sens que s'est prononcée la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 31/01/08. Ainsi, si l'agent immobilier signe un compromis de vente avec un acquéreur, alors que le mandat ne contient pas la clause exigée par la loi, l'acquéreur, qui se heurte au refus du vendeur de conclure la vente ne pourra pas faire appel à la théorie du mandat apparent pour "sauver" son opération. Il est donc conseillé de bien vérifier le pouvoir de l'intermédiaire, lorsque celui-ci se présente comme mandataire d'une partie.  

Q : Je voudrais savoir si  en tant que concubin, je peux représenter mon amie devant le Tribunal d'Instance par rapport à un litige l'opposant à son bailleur ?

R : Oui. La loi du 20/12/07 relative à la simplification du droit (JO du 21) autorise expressément le concubin ou le partenaire d'un PACS à assurer cette représentation (article 2). Auparavant, seul le conjoint était visé.