ACTUALITES REGLEMENTAIRES

Vos questions - Nos réponses

Q : Je suis locataire d'un logement loué non meublé à usage de résidence principale et au chômage depuis plus d'un an. Je souhaite quitter ce logement : puis-je donner congé avec un préavis réduit à un mois ?

R : Non. La seule absence d'emploi depuis une période plus ou moins longue ne justifie pas une réduction du préavis.

En effet, la loi vise six cas qui permettent de réduire le préavis de trois à un mois, dont quatre concernent la situation professionnelle.

or dans ces cas (perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, obtention d'un premier emploi et mutation), c'est le changement de situation professionnelle qui est visé et non le fait de bénéficier d'allocations ASSEDIC.

Ces évènements ne doivent pas en outre intervenir dans un délai trop éloigné du congé.

Q : Je suis locataire d'un logement appartenant à une indivision et je dois donner congé. A qui dois-je adresser mon congé sachant que les indivisaires n'ont pas désigné de mandataire commun ?

R : En l'absence de mandat des indivisaires, vous devez délivrer congé à chacun des bailleurs indivis (arrêt de la Cour de Cassation du 11/07/07).

Q : Je souhaite acheter un logement à un propriétaire qui  en contrepartie de la réalisation de travaux d'amélioration, a signé une convention avec l'Etat réglementant les conditions de la location ; je souhaiterais savoir si je suis tenu de poursuivre cette convention ?

R : Oui. En cas de mutation, à titre onéreux (ou à titre gratuit) d'un bien faisant l'objet d'une convention, celle-ci s'impose de plein droit au nouveau propriétaire et ceci même dans l'hypothèse du remboursement du prêt ou de la subvention ayant donné lieu à la signature de la convention.

En tant que nouveau propriétaire, vous devez prendre l'engagement de respecter toutes les dispositions de la convention. A défaut, la validité de la vente peut être remise en cause.

Q : Mon entreprise a été délocalisée et je me trouve donc contraint de déménager. Puis-je bénéficier du préavis réduit à un mois pour cause de mutation ?

R : Oui. Les salariés qui déménagent pour suivre leur entreprise peuvent donner congé avec un préavis réduit, cette situation est assimilable à une "mutation" (arrêt de la Cour de Cassation du 09/03/04).

Q : Mon locataire a cessé son activité commerciale et il prétend que, de ce fait, il bénéficie du préavis réduit à un mois pour "perte d'emploi", est-ce possible ?

R : Non. La cessation d'une activité commerciale n'est pas assimilée à une perte d'emploi et ne permet pas la réduction du délai de préavis.

Q : Mon locataire a libéré les lieux avant la fin de son préavis de congé. Je souhaite réaliser des travaux dans le logement. Suis-je en droit de lui demander malgré cela, de payer le loyer et les charges jusqu'à la fin de son préavis ?

Oui. La remise des clefs, et leur acceptation par le bailleur, ne libère pas le locataire de son obligation de payer le loyer et les charges pendant la période de préavis. La loi ne prévoit de dispense qu'en cas de relocation immédiate et non en cas de travaux réalisés par le bailleur durant cette période.

Q : Nous sommes trois colocataires d'un logement loué nu à titre de résidence principale et le bailleur ne nous a remis qu'un original du contrat de location. Ne doit-on pas en avoir trois ?

R : Non. L'article 1325 du code civil prévoit qu'un original suffit pour toutes les personnes ayant le même intérêt.

Q : Je suis locataire depuis un an par bail verbal d'un logement loué nu à titre de résidence principale. Mon propriétaire souhaite augmenter mon loyer cette année, le peut-il ?

Non. Puisque la révision du loyer suppose l'existence d'une clause écrite la prévoyant.

Q : Je suis locataire d'un logement loué vide à titre de résidence principale. J'ai plus de 60 ans et mon état de santé impose que je change de domicile, j'ai noté que dans cette hypothèse le préavis était réduit à un mois et je m'interroge sur le justificatif à fournir dans ce cas ?

R : Il suffit d'un certificat médical indiquant que "votre état de santé justifie un changement de domicile".

Q : J'ai donné congé à mon propriétaire et je souhaiterais me rétracter, est-ce possible ?

R : Non. Le congé met fin au bail et ne peut être rétracté sans le consentement de celui auquel il a été donné.

Q : Je suis propriétaire d'un logement loué nu à titre de résidence principale, j'ai établi le bail au nom d'une locataire, cette dernière me donne congé en justifiant d'un préavis réduit à un mois, son concubin faisant l'objet d'un licenciement. Peut-elle bénéficier de cette réduction de préavis ?

R : Non. La perte d'emploi doit affecter le titulaire lui-même du bail et non la personne vivant avec lui.

Q : Mon dossier de demande d'attribution d'un logement HLM a été rejeté par la Commission d'attribution. Doit-on m'aviser du motif de ce rejet ?

R : Oui. Tout rejet d'une demande d'attribution doit être notifié par écrit au demandeur, dans un document exposant le ou les motifs du refus d'attribution.

Q : Je suis locataire d'un logement loué vide et j'ai donné congé à mon propriétaire sans préciser dans ma lettre recommandée accusé de réception la date d'effet de mon congé. J'aimerai savoir à partir de quand mon délai de préavis de trois mois va-t-il courir ?

R : En l'absence de date d'effet du congé, votre délai de préavis de 3 mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée.

Q :  Je suis propriétaire d'un logement que je souhaite louer non meublé à titre d'habitation principale et j'aimerais savoir s'il est possible de solliciter d'un éventuel candidat à cette  location, un chèque de réservation ?

R  :  Non. L'article 22-2 de la loi du 06/07/89 modifiée stipule qu'en préalable à l'établissement d'un contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location la production d'un chèque de réservation.

Q :   Je suis inscrit comme demandeur HLM et je souhaiterais savoir si l'on peut me refuser l'attribution d'un logement social sous prétexte que je suis propriétaire d'un logement ?

Oui. Depuis la loi de mobilisation et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, le fait pour l'un des membres du ménage candidat à l'attribution d'un logement social d'être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités peut constituer un motif de refus pour l'obtention d'un logement HLM.        

Q : Le maître d'oeuvre qui construit ma maison dit qu'il est inutile de prendre une assurance dommages-ouvrage. A-il raison?
R : Non, en effet cette assurance est obligatoire, (quand bien même elle n'est pas pénalement sanctionnée lorsqu'il s'agit d'un maître d'ouvrage personne physique) pour toutes les opérations de constructions, d'agrandissement, d'amélioration et de réhabilitation.
Elle a pour but de permettre la réparation rapide des malfaçons en garantissant la prise en charge des travaux indépendamment de la recherche des responsabilités des différents intervenants de la construction : constructeur, architecte, entrepreneur.

Q : Je désire faire construire une maison sur un terrain qui m'appartient par le biais de contrats d'entreprises, je ne souhaite pas souscrire d'assurance dommages ouvrage. Quels sont les risques encourus?

R : L'article 243-3 du Code des Assurances prévoit des peines de prison et/ou d'amendes à l'encontre de celui qui ne souscrit pas les assurances obligatoires. Cependant ces peines ne s'appliquent pas à la personne physique qui construit un logement pour l'occuper ou le faire occuper familialement.

Toutefois, il vous faut souscrire une assurance dommages ouvrage car si vous subissez un désordre de nature décennal et que les assurances des différents entrepreneurs se dérobent, il vous faudra assigner devant les tribunaux par le biais d'un avocat et attendre des années afin de pouvoir être dédommagé. De plus, si vous décidez de vendre votre maison dans le délai de 10 ans suivant la réception, vous serez responsable de plein droit envers les acquéreurs successifs de l'ouvrage des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code Civil). Vous êtes au sens de la loi réputé constructeur (article 1792-1-5°) et votre responsabilité à ce titre peut être mise en oeuvre.  

Q : Je suis copropriétaire dans un immeuble où, un certain nombre de logements appartenant à des copropriétaires différents, sont loués par l'intermédiaire de la même agence immobilière. J'aimerais connaître le nombre de mandats de copropriétaires dont peut disposer cette agence en assemblée générale ?

R : Depuis la loi du 12/05/09 de simplification du droit, il n'est plus possible pour un même administrateur de biens de cumuler sans limite des mandats lui assurant ainsi une position dominante, sinon majoritaire à l'assemblée générale. Dorénavant, chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

Q : J'ai entendu parler d'un droit de priorité pour les copropriétaires, sur la vente de garages. J'aimerais avoir des précisions sur ce point ?

R : La loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion, rend possible l'insertion dans le règlement de copropriété d'une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.

Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de la vente, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Q : J'aimerai savoir si un syndic peut licencier un employé d'immeuble sans soumettre ce point à l'assemblée générale ?

R : Oui. Le syndic est compétent pour engager et congédier le personnel employé par le syndicat et pour fixer les conditions de son travail, en fonction des usages locaux et des textes en vigueur (dispositions du droit du travail, conventions collectives). En revanche, l'assemblée générale est seule compétente pour fixer le nombre d'employés et la catégorie des emplois.

Q : J'ai constaté à la lecture du procès-verbal de notre assemblée générale que les scrutateurs n'avaient pas signé. Quelle conséquence a cette absence de signatures sur la validité de l'assemblée générale ?

R : Les signatures apposées sur le procès-verbal ont pour objet d'attester la conformité des termes de ce procès-verbal avec les décisions effectivement adoptées par l'assemblée générale. Leur omission n'entraine pas d'emblée la nullité des décisions prises mais la force probante du procès-verbal peut être contestée dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Cependant, les tribunaux admettent la validité du procès-verbal même en l'absence de certaines signatures, si le copropriétaire qui en conteste la validité n'est pas en mesure de démontrer son inexactitude au regard des délibérations votées par l'assemblée.

Q :  Comment se calcule exactement la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965 ?

R :  La majorité de l'article 26 est la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat.

Cette majorité nécessite la réunion de deux conditions : qu'il y ait une majorité en nombre de copropriétaires et une majorité des 2/3 des voix, ces deux critères se calculant sur l'ensemble des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires et non sur la base des seuls copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.

Exemple : Copropriété comprenant 20 personnes totalisant 1000 millièmes, la décision devra pour être adoptée réunir 11 copropriétaires (majorité en nombre) représentant 667 millièmes (majorité des 2/3 voix).

En cas de décision concernant certains travaux d'amélioration, si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a néanmoins recueilli l'approbation des membres du syndicat  représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale  peut être convoquée à cet effet et statuer sur cette dernière majorité.

Q :  Quelle majorité s'applique dans l'hypothèse où l'on souhaite donner au syndic une autorisation d'agir en justice?

R :  La majorité applicable est celle de l'article 24 de la loi de 1965 modifiée, c'est-à-dire la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale.

Cette majorité s'applique à défaut d'autres règles instituant une majorité différente.

Q :  A quelle majorité doit être votée la pose d'une antenne relais de téléphonie mobile ?

R  :  Selon la jurisprudence, l'unanimité est indispensable pour autoriser ou non l'installation d'une antenne relais.

Q :Je vends un logement meublé qui ne constitue pas ma résidence principale ; la valeur de ce mobilier entre-elle en ligne de compte dans la détermination de la plus-value immobilière ?

R : L'instruction fiscale 8 M-1-05 prévoit que la valeur du mobilier n'est pas prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable à la condition que l'existence et la valeur vénale de ces biens au jour de la cession soient justifiées (production de facture, inventaire de commissaires priseurs etc...).

Q : J'ai entendu dire que je pouvais en tant que propriétaire bailleur être redevable solidairement du paiement de la taxe d'habitation dûe et non payée par mon locataire parti ?

R : En effet,il résulte de l'article 1686 du code général des impôts, qu'à défaut de déclaration au comptable du Trésor dans le courant du mois précédant le déménagement (ou dans les 3 mois du déménagement si le locataire n'a pas prévenu le propriétaire de son départ), le propriétaire est solidairement responsable du paiement.

Toutefois, l'Administration Fiscale admet de ne pas engager la responsabilité du propriétaire si le locataire a fait connaître au comptable au plus tard le jour du déménagement son nouveau domicile en produisant une pièce justificative (bail, titre de propriété...) ou à donner à la poste un ordre de réexpédition définitive de son courrier. Ici, l'administration énonce un nouveau cas d'exonération de la responsabilité solidaire, le propriétaire donne au comptable du trésor la nouvelle adresse du locataire (Réponse Ministérielle du 07/06/05).

Q : Je bénéficie du dispositif Scellier dans le cadre de l'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement et je souhaiterais savoir qu'est-ce qui est pris en compte dans la base de la réduction d'impôt ?

R : La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.

Q : Je vais être livré le 20 novembre d'un appartement acheté sur plan. J'ai entendu parler d'une exonération de taxe foncière de deux ans. J'aimerai avoir des précisions sur ce point.

R : En cas d'acquisition d'un logement neuf à usage d'habitation, vous bénéficiez d'une exonération de deux ans de la taxe foncière sur les propriétés bâties sous réserve de déposer dans les 90 jours de l'achèvement des travaux, au centre des impôts fonciers dont dépend l'immeuble une déclaration sur un formulaire administratif. Ce formulaire vous sera remis soit par le promoteur, soit vous pourrez vous le procurer auprès du centre des impôts fonciers.

Ne tardez pas à faire cette déclaration dans les temps car passé le délai de 90 jours, l'exonération ne sera accordée que pour la période restant à courir après le 31/12 de l'année de souscription de la déclaration tardive et surtout n'oubliez pas de faire cette déclaration sous peine de perdre tout droit à exonération et vous voir appliquer une amende fiscale.

A noter que l'exonération de la part communale n'intervient que sous réserve d'une délibération en ce sens de la commune. Cette exonération peut, par ailleurs, n'être réservée qu'à certains logements (exemple : ceux financés avec un prêt à taux zéro, un prêt à l'accession sociale...).

Q : Le montant de la Taxe Locale d'Equipement est-il moins élevé si je  bénéficie d'un prêt à taux zéro pour la construction de ma maison ?

R : Oui. Le montant de la taxe locale d'équipement varie selon la catégorie de l'immeuble. L'obtention du prêt à taux zéro permet un classement en catégorie 4 au lieu de 5, il s'ensuit une baisse significative de cette taxe. Afin de bénéficier de ce classement en 4ème catégorie, vous devez fournir au service instructeur du permis de construire dans le délai de 15 mois à compter de la notification du permis, une attestation de l'organisme de financement précisant l'obtention du prêt à taux zéro.

Q :  Je travaille à l'étranger et réside en France, j'aimerais savoir si je peux bénéficier de la réduction d'impôt Scellier dans la mesure où je vais percevoir des revenus fonciers ?

R : Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d'impôt doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France, soumis en France sur le revenu sur l'ensemble de ses revenus, qu'il s'agisse de revenus de source française ou étrangère.

En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, sont passibles de l'impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l'avantage fiscal. 

Q :  Je suis fiscalement domicilié en France mais je souhaite souscrire un emprunt auprès d'une banque suisse, pourrais-je bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour financer ma résidence principale ?

R :  Non. Les intérêts des prêts immobiliers souscrits dans un autre Etat qu'un Etat membre de la Communauté Européenne, et notamment en Suisse par des contribuables fiscalement domiciliés en France ne peuvent ouvrir droit au crédit d'impôt.  

Q :J'ai réceptionné, il y a six mois, une maison édifiée par un constructeur de maison individuelle. Ayant quelques doutes quant au respect des normes parasismiques, j'ai fait appel à un expert qui m'a confirmé que ces normes n'ont pas été respectées. Suis-je en droit, alors qu'aucun désordre n'est apparu, d'engager la responsabilité décennale du constructeur ?

R : En principe, la mise en jeu de la garantie décennale que doit le constructeur ne s'applique que lorsque l'ouvrage subit un dommage qui compromet sa solidité ou le rend impropre à sa destination.

Cependant, il est des cas où l'exigence d'un désordre matériel et actuel n'est pas nécessaire pour que la garantie décennale soit mise en oeuvre. Ainsi, les défauts de conformité aux règles parasismiques sont de nature décennale "dès lors qu'ils sont multiples, qu'ils portent sur les éléments essentiels de la construction, qu'ils peuvent avoir pour conséquence la perte de l'ouvrage, qu'ils font courir un risque important sur les personnes" (arrêt de la Cour de Cassation du 07/10/09 dans le même sens arrêt du 25/05/05).

Q : J'ai signé un contrat de construction de maison individuelle et l'on m'a demandé de verser 5 % à la signature, je croyais que le dépôt de garantie ne pouvait être que de 3 %. Qu'en est-il exactement ?

R : Il est possible de demander le versement d'une somme de 5 % à la signature du contrat dès lors que le constructeur fournit une garantie extrinsèque de remboursement, garantie constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance agréée.

Cette garantie prend effet à la signature du contrat et cesse à la date d'ouverture du chantier. Elle vous assure le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier si les conditions suspensives prévues au contrat ne sont pas réalisées (non obtention des prêts, refus du permis de construire...), si vous vous rétractez dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation du contrat, ou encore dans le cas où le chantier n'est pas ouvert à la date convenue (articles L. 231-4 III, R. 231-8 du Code de la Construction et de l'Habitation).

Dans cette hypothèse, le constructeur doit vous délivrer une attestation nominative lors de la signature du contrat. Selon un arrêt de la Cour d'Appel de Bordeaux en date du 20/05/08, l'attestation de cette garantie ne peut être établie à une date postérieure à la signature du contrat.

Q :  Que comprend exactement le prix convenu dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan ?

R :  Le prix convenu s'entend du prix global défini au contrat éventuellement révisé en fonction de l'indice BT 01. Il comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur et inclut en particulier ; le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement, le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'étude du terrain pour l'implantation du bâtiment, le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction. Il exclut en revanche, les taxes et participations d'urbanisme pouvant vous être réclamées par les collectivités locales et bien sûr les travaux dont vous vous réservez l'exécution qui pour leur part, sont définis et chiffrés par le constructeur dans la notice descriptive type. A noter que ces derniers travaux pourront être réalisés par le constructeur aux prix indiqués, si vous lui en faites la demande par lettre recommandée accusé de réception dans les 4 mois à compter de la signature du contrat. 

Q :  J'ai l'intention de signer un contrat de construction de maison individuelle et j'aimerais savoir ce qu'il en est des modalités de paiement ?

R :  Le contrat de construction de maison individuelle étant strictement réglementé par le code de la construction, les versements doivent obligatoirement s'effectuer de la manière suivante ;

- 15 % à l'ouverture du chantier (ce pourcentage inclut soit le versement du dépôt de garantie de 3 % demandé à la signature du contrat, soit si le constructeur offre une garantie de remboursement le versement de 5% à la signature du contrat et celui de 5 % à la délivrance du permis de construire),

- 25 % à l'achèvement des fondations,

- 40 % à l'achèvement des murs,

- 60 % à la mise hors d'eau,

- 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air,

- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

Ces montants constituent des maxima et le constructeur n'a pas le droit de les modifier ou de prévoir des paliers intermédiaires.

Le solde de 5% est versé dans les huit jours qui suivent la remise des clefs en cas de réception des travaux sans réserve, en cas de réserves ou de dénonciation de vices dans les huit jours, à la levée de ces dernières.

Si vous vous faites assister par un professionnel, le solde est versé à la réception des travaux si aucune réserve n'est formulée ou en cas de réserves à leur levée.   

Q : J'ai signé un contrat de construction de maison individuelle et le constructeur vient de m'appliquer une révision de prix, à laquelle je ne m'attendais pas. Est-ce légal?

R : Dans la mesure où figure une clause de révision dans votre contrat, le constructeur est en droit de l'appliquer sous réserve qu'elle réponde en tout point à la réglementation. L'article L231-11 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) prévoit que le prix ne peut être révisé que selon deux modes de calculs :

- soit d'après la variation du BT 01 (indice du bâtiment) entre la date de signature du contrat et celle fixée à l'article L231-12 du CCH, c'est-à-dire un mois après la date la plus tardive entre celle de l'obtention du permis de construire ou d'obtention des prêts, le prix ainsi révisé ne pouvant subir aucune variation après cette date.

- soit sur chaque paiement dans la limite de 70% du BT 01 entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, aucune révision ne pouvant être effectuée au-delà d'une période de neuf mois suivant la date définie à l'article L231-12 précité lorsque la livraision prévue doit avoir lieu postérieurement à l'expiration de cette période.

Ces deux modalités de calcul doivent impérativement figurées dans le contrat, le choix de la modalité applicable doit apparaître et une clause paraphée par vous (maître d'ouvrage) doit spécifier que vous reconnaissez avoir été informé de ces différentes possibilités. A défaut de l'une de ces mentions, le prix ne peut être révisé et il est donc possible de demander la nullité de la clause de révision (Cour de Cassation du 01/12/93).   

Q : Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, quel est le formalisme à respecter en cas de modifications?

R : L'article L231-2 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que le contrat doit, à peine de nullité, comporter un certain nombre de mentions obligatoires, notamment la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire. Aussi en cas de modification du projet initial après sa signature, l'accord écrit du maître de l'ouvrage est nécessaire. La volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les modifications ne peut se déduire d'une simple signature sur le plan. Un avenant doit donc être signé, à défaut le contrat est nul (Cour de Cassation 31/01/ 07). La Cour de Cassation ne fait pas de distinction selon l'importance de la modification. L'avenant doit respecter le formalisme du contrat initial. Il précise la nature et la consistance des nouveaux travaux, mais également leur implication sur le prix forfaitaire.

Q : J'aimerais savoir si la clause prévue dans mon contrat de construction limitant les pénalités de retard aux seuls jours ouvrables est légale ?

R : L'article R231-14 du Code de la Construction et de l'Habitation prévoit que les pénalités de retard ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard.

Aussi la Cour de Cassation a jugé dans un arrêt en date du 07/11/07 que la Cour d'Appel avait violé les dispositions légales en limitant les pénalités de retard aux seuls jours ouvrables prévus contractuellement.

Q : Pour la construction de ma maison je suis passé par un constructeur et j'ai signé un contrat de construction de maison individuelle. Le chantier se termine et le constructeur me demande de payer le solde du prix en contrepartie de quoi il me donnera les clés, qu'il y ait des réserves ou non le jour de la réception. Peut-il le faire?

R : Cette pratique est totalement illégale. Même si votre contrat prévoit cette obligation dans une clause particulière, par application de l'article L 231-3 du Code de la Construction et de l'Habitation, cette clause serait considérée comme nulle. En effet, cet article précise que "sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet...de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit du maître d'ouvrage de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux".

En effet, les modalités de réception du chantier et donc du paiement du solde du prix sont fixées strictement par les dispositions de l'article R 231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Par application de cet article, le solde de 5% est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes:

- lorsque le maître de l'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel habilité, le solde est payable, en l'absence de réserve, à l'issue d'un délai de 8 jours qui suivent la remise des clés consécutives à la réception. Lorsque des réserves sont formulées à la réception ou dans le délai de 8 jours, le solde est payable à la levée de celles-ci.

- lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister par un professionnel lors de la réception, le solde est payable à la réception sans réserves ou, lorsque des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Q :  J'ai acheté un logement en l'état futur d'achèvement et à la lecture de mon acte de vente, j'ai constaté que le solde de 5% du prix ne pouvait être consigné qu'en cas de défaut de conformité. J'aimerais savoir ce qu'est un défaut de conformité ?

R : Le défaut de conformité est une différence par rapport aux stipulations contractuelles, exemple : il était prévu un escalier en bois, on vous le livre en pierre.

Le défaut de conformité est indépendant de toute idée de défectuosité, contrairement au vice de construction qui correspond à une défectuosité du bien.  

Q :  J'ai signé un contrat de vente en l'état futur d'achèvement avec versement d'un dépôt de garantie de 5%, j'aimerais savoir dans quels cas ce dépôt peut m'être restitué ?

R :  Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité à la demande du réservataire faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans les hypothèses suivantes :

- Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

- Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

- Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

- Si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

- Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Sous réserve de la justification de ce droit à restitution, le remboursement intervient dans le délai maximum de trois mois à dater de la demande du réservataire. 

Q :  J'ai signé, il y a deux jours, un contrat de réservation pour l'achat d'un appartement sur plan, je souhaite ne pas donner suite à ce contrat, puis-je me rétracter sans problème ?

R :  Oui. Vous avez un délai de rétractation de 7 jours, qui court à compter du lendemain de la présentation de la lettre vous notifiant le contrat de réservation. L'acte peut vous être adressé soit par recommandé accusé de réception et le délai court à compter du lendemain du passage du facteur et non pas à compter de la réception de la lettre (hypothèse où vous n'êtes pas présent le jour du passage et que vous allez chercher l'acte ultérieurement à la poste). Il peut vous être également remis directement par un professionnel ayant reçu mandat de vendre le bien et ce dans le respect d'un certain formalisme, le délai court à ce moment là, du lendemain de la remise.

Votre rétractation doit intervenir dans les mêmes formes et avant l'expiration de ce délai.

Q : J'ai constaté des vices apparents dans mon logement, or cela fait trois mois que j'ai été livré de ce logement, et apparamment il apparait dans mon acte de vente qu'ils auraient dû être dénoncés au moment de la réception ou dans le délai d'un mois après la prise de possession du logement. Est-ce réellement trop tard?

R : Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 22/03/00), l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de la prise de possession à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession.   

Q : Je vais être livré de mon logement acheté sur plan, je crains qu'il n'y ait des réserves à faire et je souhaiterais savoir si je peux consigner les 5% restants?

R :  En cas d'achat sur plan, vous pouvez consigner le solde du prix (5%) pour des défauts de conformité avec les prévisions contractuelles (chose différente de celle promise) mais non pour des vices de construction ou des malfaçons ou pour une autre contestation. Il n'est pas nécessaire que le défaut de conformité ait un caractère substantiel. Selon la jurisprudence, la conformité se mesure au regard de tous les documents contractuels, y compris  les devis, la notice descriptive, le plan de l'immeuble, les documents descriptifs déposés chez le notaire auxquels se réfère l'acte de vente, les documents publicitaires lorsque le contrat y fait expressément référence. En cas de contestation sur la conformité de l'immeuble avec les termes du contrat, vous pouvez consigner le solde du prix. Il s'agit d'un droit auquel le vendeur ne peut faire obstacle, par exemple en refusant de remettre les clés (Cour de Cassation 13/02/85).

La jurisprudence a pu considérer comme des défauts de conformité ; des volets en matière plastique au lieu de volets en bois, un escalier en bois au lieu d'un escalier en béton, la réduction de la surface d'une terrasse, le défaut de branchement téléphonique définitif, d'antenne collective de télévision, le défaut de boîte aux lettres, la non réalisation d'une "corde molle" contractuellement prévue à l'entrée d'un garage, la non-conformité aux prescriptions contractuelles d'un garage ne pouvant contenir qu'un seul véhicule en raison de la présence d'un pilier limitant son utilisation alors que dans le contrat de vente la capacité du garage était prévue pour deux véhicules, des ardoises non conformes aux documents contractuels lesquels prévoyaient la fourniture d'ardoises de premier choix.

Q : Nous avons emménagé dans un appartement neuf, il y a six mois et nous entendons tout ce qui se passe chez nos voisins. Visiblement, l'isolation phonique est défectueuse. Quels sont nos recours ?

R : L'article L 111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation précise que le promoteur est garant, à l'égard du premier occupant de chaque logement de la conformité aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique, pendant un an à compter de la prise de possession.

Si l'isolation phonique est aux normes mais qu'elle est défectueuse au point de rendre l'immeuble impropre à l'habitation, vous pourrez agir contre le promoteur sur le fondement de la garantie décennale.

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 27/10/06, a ainsi précisé que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale, même si les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées. 

Q : Nous avons acheté un appartement sur plan dont la livraison est prévue pour le 1er trimestre 2008. Le promoteur vient de nous dire que les travaux ont du retard et que la remise des clés ne se fera qu'au cours du 3ème trimestre 2008. Que pouvons-nous faire?

R : Lors d'une vente en l'état future d'achèvement, le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat(article 1601-1 du Code Civil).

Si le vendeur ne respecte pas le contrat, c'est à dire si le logement n'est pas livré dans le délai convenu, vous pouvez engager sa responsabilité et demander la résolution de la vente ou l'allocation de dommages-intérêts si le retard de livraison vous a causé un préjudice.

Vous pouvez aussi vérifier si une clause du contrat prévoit des pénalités de retard. Cette clause n'étant pas imposée par la réglementation, elle est en pratique assez rare.

En tout état de cause, le vendeur peut dégager sa responsabilité et s'exonérer du paiement d'éventuelles pénalités s'il invoque certaines causes prévues au contrat qui justifent le non respect du délai de livraison. Il ne peut s'agir que des causes suivantes: intempéries, cas de force majeure, cas fortuit ou fait de l'acquéreur (ex : demande de travaux supplémentaires).

Q : J'habite à la campagne et je souhaite clôturer ma propriété, dois-je respecter certaines règles ?

R : Oui. Si tout propriétaire peut poser une clôture, il doit cependant respecter un certain nombre de règles.

En matière d'urbanisme, les Plans Locaux d'Urbanisme peuvent établir des règles précises quant à la hauteur, la nature des clôtures...Il convient donc de se renseigner en mairie ou au service d'urbanisme du département.

Par ailleurs, si votre voisin dispose d'une servitude de passage, cette servitude peut interdire la pose d'une clôture. Cependant les juges admettentque l'on puisse clore, dès lors que l'on ne porte pas atteinte au passage du voisin. Par exemple, le propriétaire qui doit le passage peut fermer au moyen d'une barrière fermant à clé, s'il en a remis une ou plusieurs au propriétaire bénéficiaire du passage, le juge peut également prescrire des heures pendant lesquelles la barrière sera laissée ouverte. En cas de litige, les tribunaux apprécient au cas par cas.

De la même manière, doivent être respectées d'autres servitudes comme celles de vue et d'écoulement des eaux : un propriétaire doit laisser dans sa clôture des ouvertures suffisantes pour que les eaux puissent s'écouler librement.

Enfin la clôture ne doit pas non plus nuire aux voisins, ces derniers pouvant invoquer un trouble anormal de voisinage. Ainsi la cour de cassation a condamné un propriétaire à réduire la hauteur du mur qu'il avait édifié dans l'intention de priver son voisin de la vue panoramique dont ce dernier jouissait jusque là. A l'inverse, elle a jugé qu'une clôture de 2.35 mètres de haut ne constituait pas un trouble anormal de voisinage car la diminution de clarté qui en résultait n'empêchait pas un usage normal du jardin attenant. 

Q : Je dois réaliser des travaux sur ma maison et donc passer sur le terrain de mon voisin ; or ce dernier me refuse l'accès. J'ai entendu parler d'une servitude de " Tour d'Echelle", de quoi s'agit-il?

R : La servitude de " Tour d'Echelle", est le droit pour un propriétaire de passer sur le fonds de son voisin pour procéder à des réparations sur son immeuble. Il s'agit d'un droit de passage temporaire résutlant d'usages locaux, il ne repose sur aucun texte.

L'exercice de ce droit est subordonné à une demande préalable faite au propriétaire du fonds voisin.

En cas de refus, il est préférable de le mettre en demeure d'autoriser le passage avant de saisir le juge.

En pratique, le juge peut autoriser le passage si ce refus n'est pas justifié. En effet, les tribunaux considèrent qu'un propriétaire ne peut pas s'opposer aux passage d'ouvriers sur son terrain pour la réparation du mur voisin, sans commettre un abus du droit de propriété (Cour de Cassation du 10/05/95), le juge peut même condamner le voisin à vous régler une somme par jour de retard appelée "astreinte" (Cour de Cassation du 08/01/92).

Le tribunal n'accorde le tour d'échelle que si les travaux revêtent une certaine importance, qu'ils permettent le maintien en bon état de conservation d'une construction existante et dès lors qu'il est techniquement impossible de les exécuter à partir de votre terrain. Aussi, s'il y a entre la limite séparative et le mur à réparer, un espace suffisant pour le passage des ouvriers et la pose d'un échaffaudage ou d'une échelle, le tour d'échelle peut être refusé.

Enfin, si l'occupation du terrain doit être d'une durée étendue et causer un important trouble de jouissance (encombrement, bruits...), le juge peut fixer une indemnité par jour de privation de jouissance au bénéfice du propriétaire voisin. Ce dernier est en effet, en droit d'obtenir des dédommagements au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier.  

Q : Mon voisin souhaite planter des arbres à la limite de ma propriété, j'ai peur qu'il ne mette ces arbres trop près de mon terrain, y-a-t-il des règles en la matière?

R : La distance à laquelle peuvent être implantés des arbres ou arbustes des propriétés voisines est strictement encadrées. Il est nécessaire de respecter les usages locaux ou règlements particuliers, quand ils existent. Pour les connaître renseignez-vous auprès de votre maire. A défaut, ce sont les règles du code civil qui s'appliquent(article 671).

Ainsi, les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres ne sont admises qu'à une distance de deux mètres de la limite séparative. Si la hauteur est inférieure à deux mètres, la distance est ramenée à 0,50m.

La hauteur se compte à partir du niveau du sol jusqu'au sommet de l'arbre.

Les distances de 2 m et 0,50 m se calculent à partir du milieu du tronc de l'arbre, jusqu'à la limite séparative des deux fonds.

En cas de non respect des distances légales ou celles fixées par les règlements ou les usages, vous pouvez contraindre votre voisin à arracher ses plantations irrégulières ou à les étêter à la bonne hauteur, ou à les déplacer pour les mettre à bonne distance.  

Q : Ai-je le droit de couper les branches des arbres de mon voisin qui avancent sur mon terrain?

R : Vous ne pouvez pas couper vous-même les branches, sauf si votre voisin vous y autorise expressément. En cas de coupe abusive, il pourrait vous demander des dommages et intérêts si l'arbre venait à mourir.

Cependant, vous pouvez l'y contraindre et à défaut d'accord de sa part, exiger en justice qu'il coupe les branches, avec condamnation au paiement d'une astreinte s'il refuse.

En revanche, vous pouvez couper vous même, à la limite parcellaire, les racines, ronces ou brindilles qui débordent sur votre propriété, sans avoir pour cela besoin de l'autorisation de votre voisin ou de la justice.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux ne s'éteind pas avec le temps.

Q : Je suis sur le point de signer un compromis de vente, or le vendeur souhaiterait rester dans les lieux pendant un mois après la signature de l'acte de vente moyennant un dédommagement. Peut-on en convenir et qu'en est-il des sommes perçues en contrepartie ?

R : Il est tout à fait possible de convenir dans l'acte de vente que le vendeur disposera du logement un mois encore, voire plus, moyennant le versement d'une somme d'argent appelée "astreinte".

Par sécurité, une partie du prix de vente sera bloquée par le notaire si le logement n'est pas libéré comme convenu, l'astreinte sera prélevée sur cette somme et vous sera versée.

Cependant, du point de vue fiscal, le fait de laisser le vendeur occupé le bien un certain temps après la signature constitue "une charge augmentative du prix" qui doit être évaluée et ajoutée au prix de vente pour le calcul des droits de mutations que vous devez en tant qu'acheteur au fisc. 

Q : Je souhaite acheter un logement ancien et je me demande si en cas de présence d'amiante, le vendeur a l'obligation de faire les travaux ?

R : Non.Le vendeur doit seulement transmettre à l'acquéreur le document, établi par un professionnel dont les compétences sont certifiées, mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits de construction contenant de l'amiante. Il n'est pas tenu de délivrer à l'acquéreur un immeuble exempt d'amiante.

Q :  J'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'un appartement, le vendeur ne souhaite plus vendre. Quels sont mes droits devant ce refus ?

R : Vous pouvez en vertu de l'article 1184 du code civil soit forcer le vendeur à l'exécution de la vente si elle est possible, soit en demander la résolution avec dommages et intérêts en justice. 

Q : Je désire acheter un logement ancien dans une copropriété située en Haute-Savoie et je souhaiterais savoir quels sont les documents que doit me fournir le vendeur ?

R :  Le vendeur doit vous fournir un "dossier de diagnostic technique" comprenant :

- un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante si le permis de construire de l'immeuble est antérieur au 01/07/97.

- un constat des risques d'exposition au plomb concernant les parties privatives dès lors que l'immeuble a été construit avant le 01/01/49.

- un diagnostic de performance énergétique portant sur les parties privatives.

- un diagnostic de l'installation intérieure de gaz portant sur les parties privatives dès lors que l'installation date de plus de 15 ans.

- un diagnostic électricité portant sur les parties privatives dès lors que l'installation date de plus de 15 ans.

- un état des risques naturels ou technologiques ou sismiques dès lors qu'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou technologiques a été prescrit ou approuvé, ou si le logement se trouve en zone de sismicité.

- enfin, doit vous être indiquée la superficie de la partie privative (loi Carrez).   

Q : Est-ce qu'un vendeur peut se permettre d'enlever certains éléments du logement entre la signature d'un compromis et la signature de l'acte authentique?

R : Non. La Cour de Cassation dans un arrêt en date du 19 décembre 2006 a précisé que l'immeuble doit être délivré dans l'état "de présentation à la vente" et non au jour de l'acte notarié. En l'espèce, il résultait d'un constat d'huissier que le vendeur postérieurement à la signature de la promesse, avait enlevé la cheminée, la cuisine intégrée et les faïences de la pièce, les convecteurs électriques et le système de filtration de la piscine. Le vendeur a du donc indemniser les acquéreurs.  

Q : J'ai acquis un appartement en copropriété avec la jouissance privative d'un jardin, je voudrais savoir si ce jardin doit être pris en compte au titre du mesurage de la loi Carrez ?

R : Non. Selon la Cour de Cassation (arrêt du 16/01/08) un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot. 

Q : Je viens de recevoir mon compromis de vente et je m'aperçois que le dernier jour du délai de rétractation de 7  jours tombe un jour férié. Est-ce que ce délai peut être prorogé au jour suivant qui est un jour ouvrable?

R : Oui, selon la Cour de Cassation (arrêt du 05/12/07). L'article 642 du Nouveau Code de Procédure Civile, prévoit que le délai expirant un jour férié, doit être prorogé au jour ouvrable suivant.

Article 642 : Tout délai expire le dernier jour à 24 heures.

                     Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Q : Je suis propriétaire bailleur et je perçois directement l'allocation logement de mon locataire. Je viens de recevoir un courrier de la CAF me réclamant un trop perçu d'aide. Je pensais que dans une telle hypothèse, la CAF devait s'adresser à l'allocataire. Qu'en est-il exactement ?

R : Selon l'article L553-4 III du Code de la Sécurité Sociale, lorsque l'organisme payeur a versé une allocation indue et que le bailleur justifie avoir procédé à la déduction de cette allocation du montant du loyer et des dépenses accessoires, le trop-perçu est recouvré auprès de l'allocataire. 

Q : Je souhaite acheter un logement ancien et je me demande s'il est possible de cumuler le prêt à taux zéro avec un prêt familial ?

R : Règlementairement, le montant du prêt à taux zéro ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l'opération (art. R. 318-10 du CCH). Sont pris en compte tous les prêts participant au plan de financement, y compris les prêts familiaux, lorsqu'ils ont fait l'objet d'un "acte notarié".

Q : Je souhaite acquérir une nouvelle résidence principale et je souhaiterais savoir si je peux obtenir le transfert de mon prêt à taux zéro sur cette nouvelle acquisition ?

R : Oui. L'article R 317-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit cette possibilité de transfert.

Ainsi, si vous souhaitez obtenir le transfert du prêt à taux zéro, vous êtes tenu d'avertir votre établissement prêteur préalablement à la vente du logement financé et le transfert doit être réalisé dans un délai de 6 mois à compter de la plus précoce des deux dates suivantes ; la vente du premier logement ou l'acquisition du nouveau logement. Cependant, l'établissement prêteur conserve toute sa faculté d'appréciation de la consistance du nouveau gage, il est donc libre d'accepter ou de refuser ce transfert de prêt en fonction des garanties apportées.  

Q : Nous travaillons avec ma femme dans deux entreprises différentes du secteur privé et nous pouvons prétendre chacun au 1% logement, le logement existant qui nous intéresse se trouve sur Annecy et nous souhaiterions savoir si nous pouvons cumuler deux prêts 1% ?

R : Oui, mais ce cumul ne pourra intervenir que dans la limite du plafond maximal de 14400 euros ainsi par exemple un de vos employeurs pourra vous accorder 8000 euros et l'autre 6400 euros, bien entendu sous réserve des fonds disponibles ou d'autres restrictions ayant pu être instituées par les organismes collecteurs 1% logement gérant les fonds de vos entreprises respectives.

Q : La banque peut-elle refuser de me consentir une offre de prêt à taux zéro alors que je rentre dans les conditions d'octroi de ce prêt?

R : Oui, dans la mesure où il n'existe aucune obligation pour une banque de mettre en place le prêt à taux zéro. Seule alternative, s'adresser à un autre établissement prêteur. 

Q :  J'ai acheté un logement en l'état futur d'achèvement et la banque me demande des intérêts intercalaires, je voudrais avoir des précisions sur ce point.

R : En cas de construction de maison ou d'acquisition d'un logement sur plan, la banque va débloquer les prêts au fur et à mesure de l'avancement des travaux, sur les montants débloqués elle va percevoir des intérêts appelés "intérêts intercalaires", en rémunération des avances qu'elle consent. Vous devrez donc en plus du remboursement de votre prêt (intérêts plus capital) lequel débutera au déblocage final des fonds correspondant à l'achèvement du logement, verser ces intérêts intercalaires durant cette période de construction dite "période d'anticipation", il convient donc de budgétiser ces frais qui peuvent prendre de l'importance en cas notamment de retard dans la construction ou l'acquisition.

A titre de conseil et afin de réduire cette facture, il convient de négocier avec la banque de débloquer en premier son apport personnel, les prêts les moins chers et le plus cher en dernier.  

Q : J'ai durant une partie de l'année précédente travaillé à l'étranger, mon avis d'imposition en France n'inclut donc pas l'ensemble de mes ressources, quelles sont les ressources à prendre en compte au niveau du prêt à taux zéro?

R :  Les revenus perçus à l'étranger ou dans une organisation internationale sont reconstitués à partir des documents fiscaux établis par les administrations étrangères ou internationales, ou, à défaut, à partir de tout document probant.

La conversion en euros est effectuée à partir du taux de change du 31/12 de l'année N-1 ou N-2 selon la période de l'année.

A défaut de documents fiscaux, il y a lieu de prendre en compte l'ensemble des bulletins de salaires sur l'année de référence : dans ce cas, il convient de totaliser les revenus nets de chacune des fiches de paie correspondant à l'année de référence de l'emprunteur et d'appliquer à ce total les abattements fiscaux.

En outre, lorsque l'on se situe dans des pays pour lesquels l'impôt est prélevé à la source, la somme correspondant à l'acquittement de cet impôt doit être réintégrée dans les revenus nets imposables.

De même, en cas de reconstitution des revenus perçus à l'étranger, il convient de  prendre en compte les indemnités d'expatriation.

Par ailleurs, en cas de production par l'emprunteur d'un document officiel émanant d'une administration fiscale étrangère, il convient de ne pas demander, en plus, la production de l'ensemble des bulletins de salaires de l'emprunteur.

S'agissant des revenus perçus dans les Territoires d'Outre Mer, ces derniers peuvent être appréciés à partir des seuls avis d'imposition (ou de tout autre document probant) délivrés par les autorités territoriales, sans qu'un avis d'imposition de l'administration fiscale métropolitaine soit en outre exigé.

Toutefois, pour la Polynésie Française, les emprunteurs ne sont pas en mesure de produire un justificatif d'imposition local car aucune déclaration de l'impôt sur le revenu n'est prévue. Dès lors, en son absence, l'emprunteur ne pourra pas bénéficier du prêt à 0%.

En tout état de cause, en cas de production d'un avis d'imposition métropolitain, il conviendrait  de procéder à une reconstitution des revenus comme précitée, en tenant compte des seuls revenus imposables Outre-Mer.  

Q : J'ai entendu parler du Prêt Viager Hypothécaire et j'aimerais avoir des précisions sur ce prêt.

R :  Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement de crédit à un particulier. Du fait de son caractère viager, le prêt ne s'adresse qu'aux personnes âgées.

Ce prêt permet de dégager un revenu supplémentaire pour financer tout type de projet (réparation, entretien du logement, amélioration du train de vie, donations aux descendants, financement des services d'une personne à domicile en cas de dépendance...), seul le financement des besoins d'une activité professionnelle est exclu.

En contrepartie de ce prêt, le particulier consent à l'établissement de crédit une hypothèque sur un bien immobilier à usage exclusif d'habitation (principale ou secondaire) lui appartenant et  qu'il a déjà  intégralement payé.

Ce prêt est un prêt in fine, le capital et les intérêts ne sont donc  exigibles qu'à  l'échéance du terme, c'est-à-dire que le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation du bien à titre gratuit ou onéreux ou lors du démembrement de sa propriété.

Au décès de l'emprunteur ou du dernier vivant des co-emprunteurs, la succession devra rembourser le prêt soit à l'aide de liquidités propres, gardant ainsi la propriété du bien, soit avec le produit de vente de l'immeuble.

Si une vente ou un démembrement de propriété intervient avant le décès, le prêt devra être remboursé à ce moment-là.

La somme à rembourser par la succession ne peut dépasser la valeur de l'immeuble au moment du décès ou de la vente du bien, le cas échéant estimée par un expert.

Le débiteur peut rembourser le prêt de façon anticipée et le prêteur peut exiger une indemnité de remboursement anticipé.

Pour ce qui est des conditions dans lesquelles le prêt est proposé par les banques (pour quel montant, à quel taux, à quels emprunteurs ?...), celles-ci relèvent de la pratique bancaire et non de la réglementation.

Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application de l'ensemble de ces mesures ( décret du 06/12/06, JO 08/12).

Q : Je souhaite acheter ma résidence principale. Ma banque me donne le choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable, je ne sais lequel choisir?

R : Avec un prêt à taux fixe, vous connaissez dès le début le taux de votre crédit, les mensualités de remboursement et la durée, qui n'évolueront pas sauf renégociation du prêt.

Avec un prêt à taux variable, il y a une incertitude, car le taux du crédit évoluera, à la hausse ou à la baisse, en fonction d'un indice de référence. Un taux variable peut permettre de profiter (lors de la souscription et/ou  pendant le remboursement du prêt) d'un taux plus attractif que celui en vigueur au départ sur un crédit à taux fixe. En contrepartie, vous prenez le risque de payer aussi plus cher, si le taux variable augmente beaucoup pendant la durée du prêt. Lorsque le taux d'intérêt varie cela modifie soit le montant de votre mensualité, soit la durée de votre crédit, selon ce que prévoit le contrat de prêt. Pour limiter les risques, au cas où l'indice augmenterait de manière importante, certains crédits à taux variables prévoient que le taux d'intérêt ne pourra dépasser un plafond. Ce sont les prêts dits "capés".

Q : J'ai un plan d'épargne logement et ma banque refuse de m'octroyer un prêt à ce titre pour l'acquisition de mon logement, au motif que je serais surendetté ?

R : La Cour de Cassation a jugé qu'au terme de la période d'épargne, la banque était tenue, sauf situation de surendettement, d'accorder le prêt auquel elle s'était obligée lors de la conclusion du contrat, dès lors que les conditions légales et réglementaires étaient réunies (arrêt du 03/06/97). De cette décision, il ressort donc qu'une banque peut refuser l'octroi du prêt d'épargne logement sur ce fondement.  

Q : En matière de logement, j'aimerais savoir à quels actes s'appliquent la loi sur le démarchage à domicile.

R : Ce sont les articles L121-21 et suivants du Code de la Consommation qui réglementent les conditions de la vente à domicile. Il est notamment prévu que l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services faite à la suite d'un démarchage au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande doit respecter un certain formalisme. Le contrat doit ainsi comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation par le client. Ce dernier peut donc dans les sept jours, jours feriés compris, à compter de la commande ou de l'engagement d'achat, renoncer au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. A noter que si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour ferié ou chômé, il est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Toute clause du contrat par laquelle le client abandonne son droit de renoncer à sa commande ou à son engagement d'achat est nulle et non avenue.

La Cour de Cassation (arrêt du 03/07/08) vient récemment de préciser que ces dispositions protectrices du consommateur sont applicables à la vente immobilière et elle a donc maintenu l'arrêt d'appel ayant considéré que la promesse de vente en viager conclue avec un professionnel spécialiste du viager était nulle faute de comporter le formulaire permettant l'exercice par le vendeur de sa faculté de renonciation.

En résumé, cette loi concerne aussi bien tous les types de mandats signés avec des agents immobiliers hors agences (vente, location, recherche de logement) au domicile, sur le lieu de travail, sur le stand d'une exposition et ce même si le client a pris l'initiative du rendez-vous, ainsi que la vente immobilière conclue avec un professionnel.

Q : On m'a parlé d'une loi qui permettrait de résilier à tout moment un mandat de gestion contenant une clause de tacite reconduction. Pourriez-vous m'éclairer sur ce point?

R : La loi à laquelle vous faîtes référence est la loi Chatel du 28/01/05. Cette loi a inséré dans le Code de la Consommation, l'obligation pour le professionnel prestataire de services d'informer le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois, et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de tacite reconduction (article L 136-1). En vertu de ce texte, il est donc permis de résilier le mandat à n'importe quel moment pendant la période de reconduction et sans versement d'aucune indemnité dès lors que le prestataire ne nous a pas informé des modalités de résiliation contractuelles.

Q : J'ai signé un compromis de vente avec un agent immobilier, or le vendeur refuse de poursuivre la vente de ce bien, il s'appuie sur le fait que l'agent n'était pas habilité à signer à sa place le compromis. Le peut-il ?

R : Le mandat donné à un agent immobilier est un mandat d'entremise consistant à la fois en la recherche de clients et la négociation; il ne permet pas au professionnel de conclure le contrat de vente au nom et pour le compte du vendeur, à moins qu'une clause du mandat l'y autorise expressément. C'est en ce sens que s'est prononcée la Cour de Cassation dans un arrêt en date du 31/01/08. Ainsi, si l'agent immobilier signe un compromis de vente avec un acquéreur, alors que le mandat ne contient pas la clause exigée par la loi, l'acquéreur, qui se heurte au refus du vendeur de conclure la vente ne pourra pas faire appel à la théorie du mandat apparent pour "sauver" son opération. Il est donc conseillé de bien vérifier le pouvoir de l'intermédiaire, lorsque celui-ci se présente comme mandataire d'une partie.  

Q : Je voudrais savoir si  en tant que concubin, je peux représenter mon amie devant le Tribunal d'Instance par rapport à un litige l'opposant à son bailleur ?

R : Oui. La loi du 20/12/07 relative à la simplification du droit (JO du 21) autorise expressément le concubin ou le partenaire d'un PACS à assurer cette représentation (article 2). Auparavant, seul le conjoint était visé.

Q : Nous avons avec mon concubin contracté un prêt et nous avons construit une maison sur un terrain lui appartenant, nous envisageons de nous séparer, mon concubin souhaite garder la maison, comment serais-je indemnisée ?

R : Dès lors qu'aucune convention d'indivision n'a été signée entre vous, l'indemnisation se fera sur le fondement de l'article 555 du code civil, qui précise entre autre que le propriétaire du fonds a le droit de conserver la propriété de la construction, mais qu'il doit à son choix rembourser soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date de remboursement, au tiers évincé. Dans un arrêt en date du 29 avril 2009, la cour de cassation a sur ce fondement fait droit à la demande de remboursement des sommes que le concubin avait investies dans la construction.