 |
Des informations pratiques |
|
 |
Des conseils |
|
 |
Des astuces |
|
**********Pour vous aider à localiser votre projet : cliquez sur la carte*********  |
 Si
vous souhaitez vous loger en location |
|
|
| Il existe plusieurs pistes pour trouver un terrain à bâtir ; n'en négligez aucune : consultez les professionnels, parcourez les petites annonces immobilières dans les journaux, sur minitel, sur internet...; faites fonctionner le "bouche à oreille". |
| Le bouche à
oreille |
Les agents immobiliers |
| Les notaires |
Les annonces immobilières |
| Les agents immobiliers ou administrateurs de biens | |
| Leur
rôle est de mettre en relation le propriétaire et
l'acheteur et de rédiger, le cas échéant,
l'avant contrat (promesse unilatérale ou compromis de
vente : il agit au nom et pour le compte du propriétaire. Si la transaction se réalise grâce à l'intervention de l'agent immobilier, celui-ci peut demander une rémunération (commission). La profession d'agent immobilier est réglementée : vérifiez qu'il est bien titulaire de sa carte professionnelle ("gestion immobilière" ou "transaction sur immeuble ou fonds de commerce"). Pour l'administrateur de biens, la carte gestion immobilière suffit si la transaction porte sur le logement qu'il a en gestion. Vérifier que l'agent immobilier (ou l'administrateur de bien) a souscrit, auprès d'un organisme habilité, une garantie financière qui vous protège. Pour connaître les agents
immobiliers membres de la Fédération
nationale des agents immobiliers/FNAIMPour
connaître les agents immobiliers membres de la Chambre
syndicale des agents immobiliers/CSAIM |
| Les notaires | |
| Professionnels
assermentés, les notaires peuvent intervenir dans la location.
Leur rôle est alors très proche de celui des agents
immobiliers. Pour connaître les notaires de la Chambre interdépartementale de Martinique et Guyane |
| Les annonces immobilières | |||
| Les
pages immobilières des quotidiens et des journaux gratuits
présentent les offres des particuliers, ainsi qu'une sélection
des offres des professionnels. Certaines de ces offres sont accessibles par minitel ou consultables par internet. Avant de vous déplacer n'oubliez pas de vérifier par téléphone tous les éléments d'informations figurant sur l'annonce (prix, surface, etc...). |
|||
| Les quotidiens | |||
| |
France-Antilles : Place François Mittérand à
Fort-de-France (97200) Téléphone 05.96.72.88.00
- Télécopie : 05.96.60.29.96 Les petites annonces immobières paraissent tous les jours |
||
| Les journaux gratuits | |||
| |
Le 97.2 Zone Industrielle Californie Lamentin (97232) Téléphone : 05.96.42.52.37 Télécopie : 05.96.42.95.01 Parution tous les Mercredi |
|
Martinique hebdo 9, rue Moreau de Jones Fort-de-France (97200) Téléphone : 05.96.71.81.00 Télécopie : 05.96.75.88.38 Parution tous les Mardi |
| Le Minitel | |||
| |
3615 FNAIM | ||
| |
3615 Gîtes de France code 972 | ||
| Sur Internet | |||
| Le fichier terrains à batir de l'ADIL Martinique | |||
| |
Les annonces immobilières des agences immobilières Fnaim | ||
| |
Les annonces immobilières d'Icidom | ||
Retour en début de page
|
|
|
|
|
Vous achetez un terrain pour faire construire votre maison : quelle que soit la formule que vous adopterez pour construire, avant de vous engager, étudiez votre projet global (achat du terrrain et construction de la maison). Pour avoir une bonne appréciation
du marché (prix et qualité du terrain), avant de
vous décider, n'hésitez pas à visiter plusieurs
terrain. |
|
|
| La
localisation du terrain déterminera la vie quotidienne
de votre famille : est-elle adaptée à votre mode
de vie, à vos activités professionnelles, à
la scolarité des enfants... Loin des centres bourgs ou des zones d'activités, les prix peuvent vous séduires, mais pensez alors aux surcoûts entrainés par l'éloignement et au temps de transport quotidien. Choisissez votre terrain en pensant que vous pourriez un jour avoir envie de revendre : une bonne localisation facilitera la revente. |
|
|
| Le
terrain peut comporter deux sortes de servitudes : les servitudes
de droit privé et les servitudes de droit public. a) Les servitudes de droit privé : Elles concernent par exemple la mitoyenneté, les clôtures, les distances minimum obligatoires pour les plantations, les "jours et les vues", le droit de passage... b) Les servitudes de droit public : Il s'agit des servitudes d'urbanisme et des servitudes de voirie. Les servitudes d'ubanisme s'interessent à la forme et à la surface du terrain. L'utilisation d'un terrain dépend de sa situation dans les diverses zones prévues par le POS/Plan d'occupation des sols. Le POS précise les surfaces et les formes des parcelles, la hauteur et le volume des construction. Les servitudes de voirie concernent le recul par rapport à la voie publique, les servitudes de visibilité à proximité des carrefours et les servitudes d'alignement par rapport à la voie publique. |
|
|
| Le certificat d'urbanisme : N'achetez pas le terrain sans avoir obtenu de la mairie de localisation un certificat d'urbanisme récent : ce document vous indiquera si te terrain est constructible et s'il existe des contraintes architecturales à respecter (forme des toiture, des fenêtres, couleur de tuiles...) ; ainsi que des contraintes techniques à prendre en compte. |
|
Vérifier la surface et les limites du terrain : la superficie et les limites inscrites au cadastre n'ont pas de valeur juridique. En cas d'incertitude, vous avez interêt à faire établir un bornage par un géomètre expert. |
| Faites
vous préciser la nature du sol et sa configuration par la mairie, ou les voisins. Eviter les terrains à forte pente et les sols meubles. Assurez vous de la stabilité du terrain et de l'homogénéité des roches du sous-sol. S'il y a doute, vous aurez intérêt à demander à un bureau d'étude spécialisé de procéder à une étude du sol pour préciser la nature du sol et le type de fondations nécesaire à l'édification de la maison : le coût de cette étude s'ajoutera au prix de la construction. En cas de sous-sol instable (humidité, pente...), un surcoût de construction est à prévoir. |
|
|
| Raccordement
aux réseaux divers :
Le terrain est-il alimementé en eau, électricité,
téléphone ? Est il raccordé au tout à
l'égout ? Dans la négative, quels seront les frais de branchement aux réseaux ?: faites vous établirr un devis par les services concernés. |
|
|
| Règlement
de lotissement et cahier des charges : Demandez à consulter le règlement
de lotissement et le cahier des charges ou à défaut
l'arrêtir de lotir, pour vérifier que votre projet
de construction est compatible avec les dispositions du lotissement. Quelles sont la surface et la largeur de façades constructibles ? Quelles sont les travaux spécifiques qui peuvent être imposés (cloture, plantations...). |
|
|
Retour en début de page
|
|
|
|
| 1- La signature de l'avant-contrat | ||
| Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente : la signature vous engage ainsi que le vendeur. | ||
| Ne signez pas l'avant-contrat tant que vous n'êtes pas acquis la certitude d'acheter le terrain. |
| L'établissement
de l'avant contrat est extrêmement importante . Vous avez
intérêt à confier sa rédaction à
un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté
par le vendeur et par vous-même. L'avant contrat peut être soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique. |
| Promesse unilatérale de venteDans une promesse unilatérale
de vente, le propriétaire vous fait une offre de vente
par laquelle il vous donne une option sur son terrain, pendant
un délai précisé. Si elle est passé sous seing privé, c'est à dire sous simple signature du vendeur et de vous même, la promesse unilatérale de vente doit, impérativement, être enregistrée dans un délai de dix (10) jours au Bureau d'enregistrement de votre domicile. |
| Compromis de venteLorsque l'avant contrat est un compromis de vente (ou promesse
synallamatique de vente), cela correspond à une vente
ferme et vous engage au même titre que le propriétaire. Le compromis peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque. |
| N'hésitez
pas à poser des questions au vendeur : vous pouvez lui
demander de faire modifier ou supprimer les clauses de l'avant
contrat qui ne vous conviennent pas. 1 - Vérifier que l'avant contrat comporte le maximum de précisions notamment : le prix de vente du terrain ; la localisation précise du terrain et sa superficie exacte ; les servitudes privés éventuelles (servitude de passage, de puisage ...) ; l'assurance que le terrain n'est pas hypothéqué ; la date de signature du contrat de vente définitif devant le notaire ; le montant des honoraires et des frais, et à qui en incombe le paiement. 2- Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant contrat des clauses suspensives et résolutoires, qui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions : par exemple, sous réserve d'avoir revendu un bien précédent ou d'avoir obtenu un certificat d'urbanisme qui ne fasse pas apparaître des contraintes nuisant à votre projet de construction. Sachez qu'une clause de l'avant contrat déchargeant votre vendeur de toute responsabilité sur les vices cachés est sans effet, lorsque le vendeur est un professionnel. |
| Ne versez aucune somme, à quelque titre que ce soit, avant la signature de l'avant-contrat. |
| L'indemnité d'immobilisation :
En règle générale
le vendeur, pour vous réservez le terrain, vous demandera
le versement d'une indemnité d'immobilisation qui peut
atteindre 10 % du montant du prix de vente. Faites préciser clairement dans l'avant contrat dans quelle mesure ce versement vous engage à acheter le terrain et les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer cette somme si la vente de se réalisait pas : Arrhes : s'il est précisé que le versement représente des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer d'acheter le terrain en perdant le montant de l'indemnité d'immobilisation. Le propriétaire du terrain pourra lui, renoncer à vendre en vous remboursant le double du montant de l'indemnité d'immobilisation. Acompte : s'il est précisé que le versement représente un acompte, le propriétaire du terrain et vous même restez engagés irrévocablement. |
||
| Toutefois, si vous n'obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandé ; ou si n'est pas réalisée l'une des conditions suspensives ou résolutoires, que vous avez précisé dans l'avant contrat, ce dernier est annulé et l'indemnité d'immobilisation vous sera obligatoirement remboursée, sans retenues ni indemnités d'aucune sorte. |
| 2 - La signature du contrat de vente | ||
| Si
toutes les conditions de la vente sont réunies, vous allez
signer avec le propriétaire du terrain, devant notaire
le contrat de vente définitif (appelé
acte authentique de vente). Vous pouvez vous faire accompagnez par votre propre notaire : les honoraires dus pour cet acte seront alors partagés entre les deux notaires. Assurez vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte authentique de vente, qu'il n'y a pas eu de modification du terrain ou de son environnement. Conservez précieusement un exemplaire de votre acte authentique de vente : le notaire qui a rédigé cet acte garde un original de votre titre de propriété. |
||
| Le solde du prix de vente et les frais notarié sont versés à la signature de l'acte authentique de vente. |
|
|
|
|
| L'acquisition
de terrain à bâtir est soumise à la TVA/Taxe
sur la valeur ajoutée ( ) et exonérée de
la taxe de publicité foncière, sous la condition
que l'acheteur prenne l'engagement d'édifier sur ces terrains
un immeuble ou un groupe d'immeubles, des ouvrages immobiliers,
dans un délai de quatre ans à compter de la date
de l'acte d'achat. Ce délai fait l'objet d'une prorogation automatique d'un an lorsque l'acheteur justifie que les travaux de construction ont été effectivement entrepris avant l'expiration de ce délai de quatre ans. Il peut également être prorogé par période d'un an, par le Directeur des services fiscaux, lorsque le retard dans l'achévement des travaux résulte d'un évènement constituant un cas de force majeur qui met l'acquéreur dans l'impossibilité de respecter les engagements dans le délai fixé. La décision d'octroi ou de refus d'un délai supplémentaire est prise également par celui-ci après examen des circonstances propres à chaque situation particulière. |
Retour en début de page
|
|
| Vérifiez
impérativement que le terrain ne se trouve pas dans une
zone de risques naturels majeurs (inondation, tremblement de
terre...). Vous pouvez vous renseignez auprès de la mairie de localisation du terrain ou de la Subdivision de la direction départementale de l'équipement du secteur. Vous pouvez également demandé à consulter l'Atlas des risques établi par le Bureau de recherche géologique et minière/BRGM |
| La martinique est situé dans une zone à forte sismicité : un tremblement de terre majeur peut se produire à tout moment. |
|
|
| Le
frottement des plaques qui composent la croûte terrestre
provoque une rupture des roches du sous-sol qui libère
de l'énergie. Cette énergie produit des ondes qui se traduisent en surface par des secousses appelées tremblements de terre (ou séisme). |
| Le
tremblement de terre ou séisme entraine les phénomènes
suivants : - de fortes vibrations provoquant l'éffondrement des bâtimens non conçus pour y résister. - des mouvements de terrains : glissements, éboulement... - la liquéfaction des sols (tassement des sols déjà gorgés d'eau...) - la possibilité d'un important décalage à la surface des failles existantes. - les raz de marée. - des incendies en zone urbaine. |
|
|
|
|
||
| |
Préfecture Martinique | Rue Victor Sévère à Fort de France |
| |
DDE Martinique | Direction
départementale de l'équipement Pointe de Jaham à Schoelcher (97233) Tél. : 05.96.75.40.49 - Fax. : 05.96.75.51.82 |
| |
BRGM Martinique | Bureau
de recherche géologique et minière Petit Paradis - Cluny à Schoelcher (97233) Tél. : 05.96.59.27.00 - Fax. : 05.96.63.01.63 |
| |
COBATY Martinique | 13 lotissement Bardinet Dillon - Fort de France (97200) Téléphone : 05.96.75.75.99 - Télécopie : 05.96.75.49.55 |
Retour en début de page
|
|
| Vous
pouvez obtenir tous les renseignements concernant les démarches
à effectuer pour les demandes d'urbanisme en mairie ou
auprès de la subdivision de l'équipement du secteur
géographique concerné. Vous trouverez les formulaires de demandes de permis de construire en mairie. L'intervention d'un architecte est obligatoire pour toute construction dont la surface de plancher hors d'oeuvre nette excéde 170 m². |
|
|
| La demande précise notamment l'identité du demandeur, la superficie et l'emplacement du terrain, la nature des travaux et la destination de la construction. |
|
|
| C'est
le maire au nom de la commune qui accorde ou refuse le permis
de construire, si le POS/Plan d'occupation du sol de la commune
où la construction est prévue est approuvé
depuis au moins six mois. Dans le cas contraire, c'est le Préfet de région ou le maire de la commune au nom de l'Etat. |
|
|
| L'autorité
administrative compétente doit notifier la date avant
laquelle la décision devra être prise, dans les
quinze (15) jours suivant le dépôt de la demande. La durée du délai d'instruction est normalement de deux (2) mois. Au cas où aucune décision n'est intervenu dans les délais, le permis est considéré comme tacitement accordé, sauf lorsque la construction se trouve dans un site classé. |
|
|
| En
présence d'un POS approuvé : Si la commune où vous souhaitez faire construire,
est dotée d'un POS/Plan d'occupation du sol, vous pouvez
contester la décision de refus du permis de construire
de trois manières : - écrire au Maire, - saisir le Préfet en lui demandant d'exercer un contrôle de légalité sur la décision, - déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. En l'absence d'un POS approuvé : S'il n'y a pas de POS approuvé, vous pouvez saisir par écrit le Préfet ou déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. |
| Les recours doivent être formulées dans les deux (2) mois à dater de la notification de la décision. |
|
|
Retour en début de page
|
|
|
|
| Contactez
plusieurs constructeur de maison individuelle : et comparez les prestations (prix, services,
qualité technique, délai de livraison, labels,
garanties...) qu'ils offrent, après avoir fait visiter
votre terrain. La publicité est insuffisante, allez voir leurs réalisations antérieures et faites marcher le "bouche à oreille". Demandez à chaque constructeur un modèle de contrat afin de l'examiner avant tout engagement. |
| Vérifiez
que le professionnel choisi détient : - une assurance de responsabilité civile professionnelle qui vous garantit en cas de dommages causés aux tiers. - une assurance de responsabilité decennale qui vous garantit en cas de désordres dans la construction. |
| Renseignez vous auprès du tribunal de commerce : pour savoir si le professionnel ne fait pas l'objet d'un dépôt de bilan. |
| Renseignez vous auprès de la Chambre des métiers : pour savoir si le professionnnel est règulièrement inscrit et immatriculé. |
| Ne verser aucune somme au professionnel, à quelque titre que ce soit, avant la signature du contrat. |
|
|
|
|
||
| Votre constructeur vous fournit le plan de la maison individuelle et réalise l'ensemble des travaux de construction. |
| Le constructeur peut, si vous le souhaiter, réaliser les démarches administratives et les formalités annexes, notamment celles relatives au permis de construire. |
| Vous
n'avez qu'un seul et même interlocuteur avec lequel vous
signez un "constrat de construction d'une maison individuelle
avec fourniture du plan". Le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan est strictement règlementé et sa légalité contrôlé par votre banquier : c'est un contrat très protecteur. |
| Vous pouvez renoncer au contrat : vous bénéficiez pour cela d'un délai de rèflexion de sept (7) jours, à compter de la réception par LRAR du contrat de construction. |
| Le coût de la construction, forfaitaire et définitif, est connu dès la signature du contrat et garanti par le constructeur de maison individuelle. |
| Le constructeur de maison individuelle doit vous fournir une garantie de livraison qui vous assure l'achèvement des travaux dans les délais et au prix convenu. |
|
|
||
| Vous fournissez à votre constructeur le plan de la maison individuelle |
| Il est préférable d'avoir recours à un architecte pour la conception du plan de votre projet de contruction. |
| si une seule entreprise se charge de l'ensemble de la construction : vous signez avec elle un "contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de plan" |
|
si plusieurs entreprises interviennent pour la construction : vous signez avec chacune d'elles et par corps de métier (maçonnerie, plomberie, électricité, toiture,menuiserie par exemple) un "contrat d'entreprise" lot par lot. Mais si une seule de ces entreprises se charge elle-même, au moins de tous les travaux de gros-oeuvre, de mise hors d'eau et hors d'air : vous signez avec cette entreprise un "contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture du plan" |
| Le contrat d'entreprise n'est pas réglementé et nécessite donc de votre part une vigilance particulière lors de sa rédaction. |
|
|
||
| Le professionnel établit le plan de la maison, coordonne éventuellement le chantier, mais n'exécute pas les travaux de construction. |
|
Le professionnel conçoit une maison totalement personnalisée à partir de vos souhaits et de vos possibilités, mais sans se charger de la construction. Il peut s'agir : d'un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d'études, d'économiste de la construction, de maître d'ouvrage ; ou d'un professionnel architecte ou un agréé en architecture. Vous signez avec lui un "contrat de maîtrise d'oeuvre" ou un "contrat d'architecte". |
| Le contrat de maîtrise d'oeuvre n'étant pas réglementé vous devez être particulièrement vigilant. |
|
Pour la réalisation des travaux de construction, vous traitez avec plusieurs corps de métier avec lesquels vous signez plusieurs contrats d'entreprise distinct. Par ailleurs, le coût définitif de la construction ne sera connu que lorsque tous les contrats d'entreprise auront été signés : vous devez donc prévoir une marge de sécurité suffisante dans votre plan de financement. |
|
|
Retour en début de page
|
|
|
|
| Nos ainés utilisaient déjà des méthodes naturelles pour abaisser la température à l'intérieur de leurs habitations. |
| Ainsi la traditionnelle maison créole
est-elle dotée de galeries permettant à l'air de
circuler tout en protégeant les pièces du rayonnement
direct du soleil. La grande hauteur sous plafond permettait à l'air chaud de monter. Les cloisons hautes étaient pourvues, pour certaines, de persiennes dans leur partie supérieure qui laissaient s'échapper l'air chaud tout en créant un flux continu apportant une certaine fraîcheur.La vitesse de l'air sur la peau diminue la température ressentie. Lorsque la ventilation naturelle n'est pas suffisante pour assurer le confort des habitants, elle peut être complétée par des brasseurs d'air. |
| L'orientation du bâtiment a une grande importance. Il faut éviter d'orienter les chambres face au soleil couchant car les murs emmagasent la chaleur pendant la journée et la restituent pendant la nuit. Il est préférable de les orienter Est-Nord-Est face aux alizés, c'est l'emplacement idéal pour la façade principale. |
| La végétation absorbant la chaleur : une bande d'au moins trois mètres de large plantée d'arbres, de plantes ou de pelouse autour du bâtiment participe au maintien de sa fraîcheur. A l'inverse, les espaces bétonnés ou bitumés dégagent une chaleur très importante qui peut augmenter la température de l'air jusquéà 8° C. |
| Préférez les couleurs claires et réfléchissantes pour les murs. 20 à 30 % des apports thermiques sont généralement issus des murs. |
| Des débords de toiture (80 cm) ainsi que balcons et loggias évitent l'ensoleillement direct des parois et réduisent donc les apports thermiques. |
| Le choix des matériaux de construction
est déterminant pour le confort de votre logement. Les
briques creuses à quatre alvéoles, le bois, les
parois bardage..., constituent une bonne isolation contre les
apports solaires. Il est toutefois possible d'obtenir un résultat équivalent avec le parpaing ou le béton, en associant une isolation thermique de 1 à 2 cm d'épaisseur à une couleur claire. |
| Les deux tiers de la chaleur accumulée dans la maison proviennent de la toiture. Ces apports solaires peuvent être limités de façon très efficace par une isolation thermique de type polystyrène expansé, laine de verre ou de roche, polyuréthane de 4 à 8 cm d'épaisseur. L'isolation sera renforcée par l'utilisation d'un revêtement de couleur claire réfléchissant. |
| Pour éviter les apports thermiques par les fenêtres et les baies, il est conseillé de les équiper de protections extérieures telles que les stores, brise soleil, volets ou lames mobiles. |
| Suivre ces conseils garanti un bon confort thermique tout en faisant des économies d'énergie. |
| |
Une maison bien implanté : c'est une maison en fonction des vents dominants et du terrain. |
| |
Une maison bien protégée : c'est une maison où les toits et les murs sont isolés (avec un isolant thermique), les façades et fenêtres ombragées grâce à des galeries, des stores, des pares-soleils. |
| |
Une maison bien ventilée : C'est une maison où l'air circule librement grâce des ouvertures naturelles (jalousies, portes, fenêtres). Laissez les portes intérieures ouvertes la journée. Utilisez un brasseur d'air. |
| |
De l'eau chaude sanitaire économique : grâce à l'eau chaude solaire ou électrique programmée aux heures de nuit. |
| |
La climatisation en option : la climatisation est possible dans une chambre bien isolée et étanche. |